BAU­ERWARTUNGSLAND


Bauerwartungsland ist in Flächennutzungsplänen als zukünftiges Bauland ausgewiesen. Konkrete Vorgaben, ob und innerhalb welches Zeitraums man es zu Bauland umwidmen muss oder kann, macht der Gesetzgeber nicht. Stattdessen obliegt es Städten und Gemeinden, diesbezüglich eine Entscheidung zu treffen. Grundstückseigentümer haben dabei das Recht, einen entsprechenden Antrag zu stellen.

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Definition Bau­erwartungsland


Der Begriff Bauerwartungsland bezeichnet Flächen, die in Flächennutzungsplänen von Gemeinden als zukünftiges Bauland ausgewiesen sind. Auch in der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV), die die Grundsätze zur Ermittlung des Verkehrswerts enthält, ist in § 5 Abs. 2 ImmoWertV eine Definition von Bauerwartungsland zu finden. Danach bezeichnet Bauerwartungsland Flächen, bei denen eine bauliche Nutzung zu erwarten ist. Grundlage dafür sind konkrete Tatsachen, die mit hinreichender Sicherheit darauf hindeuten. Zu diesen konkreten Tatsachen gehören insbesondere die städtebauliche Entwicklung des umliegenden Gebietes sowie der Stand der Bauleitplanung. Sie ist das wichtigste Planungswerkzeug, um die städtebauliche Entwicklung einer Gemeinde zu ordnen und zu lenken. Demzufolge ist Bauerwartungsland zwischen Ackerland und Bauland einzuordnen. Gegenüber dem Ackerland hat es eine Wertsteigerung erfahren, während es für die Bebauung noch nicht zugelassen ist.

Im Gegensatz zum Bauland darf man Bauerwartungsland – auch nach einem Kauf – nicht bebauen. Ein zweites charakteristisches Merkmal für Bauerwartungsland ist, dass es noch nicht erschlossen ist: Das bedeutet, dass die Fläche nicht an das örtliche Versorgungsnetz angeschlossen ist. Zum örtlichen Versorgungsnetz gehören neben Strom, Wasser, Abwasser und gegebenenfalls Gas auch Telefon, Internet und Kabelfernsehen. Die Erschließung von Flächen sowie die Entscheidung darüber obliegt der jeweiligen Gemeinde beziehungsweise der Stadtverwaltung. Erst wenn sie Bauerwartungsland zu Bauland erklärt, kann sie es erschließen. Die dabei entstehenden Kosten teilen sich die Gemeinde und der Grundstückseigentümer. Sie fallen von Gemeinde zu Gemeinde unterschiedlich hoch aus. Ihre Höhe ist außerdem abhängig von weiteren Faktoren, zum Beispiel von der Größe des Grundstücks und von der Entfernung der Hauptanschlussstelle.

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Wer entscheidet über Bauerwartungsland?


Die Entscheidung darüber, ob es sich bei einer Fläche um Bauerwartungsland handelt, obliegt der örtlichen Gemeinde. Sie entscheidet auch darüber, ob sie Bauerwartungsland in Zukunft für die Bebauung zulässt. Wie hoch die Chancen dafür sind, können Grundstückseigentümer an verschiedenen Faktoren erkennen: Zunächst einmal sollte man in den Flächennutzungsplan einer Stadt oder Gemeinde schauen. Liegt das Grundstück zum Beispiel in einem Wohngebiet, kann man von einer zukünftigen baulichen Nutzung als Wohnimmobilie ausgehen. Auch allgemeine städtebauliche Entwicklungen sowie ein entsprechendes Verhalten der planenden Behörden können ein Indiz für die zukünftige Nutzung sein. So lassen zum Beispiel das Verlegen von Versorgungsleitungen oder der Ausbau der Kanalisation sowie anderer Versorgungsleistungen Rückschlüsse auf eine baldige Bebauungsmöglichkeit der Grundstücksfläche zu.

Wie wahrscheinlich die Bebaubarkeit von Bauerwartungsland ist, unterscheidet man anhand von subjektiven und objektiven Kriterien:

  • Subjektives Bauerwartungsland: Die Bebaubarkeit ist zukünftig mit großer Wahrscheinlichkeit zu erwarten, weil das Bauerwartungsland nahe einer Stadt beziehungsweise Gemeinde liegt oder weil sich in der Nähe bereits erschlossene Gebiete befinden.
  • Objektives Bauerwartungsland: Wenn die Fläche im gemeindlichen Flächennutzungsplan als Baufläche ausgewiesen ist, ist in naher Zukunft von einer Bebaubarkeit auszugehen.

Die Entwicklung der als Bauerwartungsland ausgewiesenen Flächen orientiert sich am Stand der Bauleitplanung und der sonstigen städtebaulichen Entwicklung. Zuständig für die Aufstellung von Bauleitplänen sind die Städte und Gemeinden in kommunaler Selbstverwaltung. Das bedeutet, dass sie die städtebauliche Entwicklung eigenverantwortlich steuern, wobei sie der Rechtsaufsicht durch höhere Verwaltungsbehörden und der Normenkontrolle durch die Justiz unterliegen.

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Wer investiert in Bauerwartungsland und warum?


Bauerwartungsland befindet sich in Bezug auf seine Wertigkeit zwischen Ackerland und Bauland. Da es noch nicht erschlossen ist, ist es teurer als Ackerland und preisgünstiger als Bauland. Der günstigere Preis ist jedoch relativ, da sich der Eigentümer von Bauerwartungsland an den Kosten für die Erschließung beteiligen muss. In Zeiten knapper und teurer Baugrundstücke schöpfen potenzielle Bauherren jedoch alle Möglichkeiten aus, um an geeignete Grundstücke zu gelangen. Dadurch wird auch Bauerwartungsland immer interessanter, zumal Käufer darauf spekulieren, dass die Gemeinde es zeitnah als Bauland ausweist und sie es zügig bebauen können.

Es sind vor allem Investoren, die Bauerwartungsland kaufen, da für sie längere Wartezeiten oder gegebenenfalls das Risiko, dass die Fläche doch nicht bebaut werden darf, finanziell nicht zu sehr ins Gewicht fallen. Anderes gilt für private Käufer, für die Bauerwartungsland deshalb nicht geeignet ist. Stattdessen sollten Privatpersonen auf ein ausgewiesenes Baugrundstück ausweichen, das im Bebauungsplan als Bauland ausgewiesen ist. Wer Bauerwartungsland zu einem günstigen Preis kauft, investiert dagegen in ein Spekulationsobjekt und hofft darauf, dass es tatsächlich zu Bauland wird, um durch den erneuten Verkauf höhere Gewinne zu erzielen.

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Wie wird Bau­erwartungsland zu Bauland?


Eigentümer von Bauerwartungsland haben die Möglichkeit, bei der Stadt oder Gemeinde eine Umwidmung in Bauland zu beantragen. Die Antragstellung erfolgt formlos und schriftlich unter Nennung bestimmter Daten. Dazu gehören

  • die Adresse des Eigentümers,
  • die Quadratmeterzahl des Bauerwartungslandes,
  • die Parzellennummer gemäß des Flächenwidmungsplans,
  • die aktuelle sowie die geplante Widmungsform,
  • die Angabe eines Grundes für die Umwidmung sowie
  • die beabsichtigte Nutzung der Fläche.

Die Entscheidung über die Antragstellung fällt in einer Gemeinderatssitzung, wobei die Interessen der Gemeinde gegenüber dem Interesse des Eigentümers Vorrang haben. Diese Entscheidung trifft der Gemeinderat innerhalb von sechs Monaten. Die Umwidmung von Bauerwartungsland ist dabei an bestimmte Voraussetzungen geknüpft:

  • Die geplante Nutzung – zum Beispiel als Gewerbeimmobilie – muss dem Flächenwidmungsplan entsprechen, in dem die langfristigen Ziele der Gemeinde für die bauliche Nutzung der Fläche festgeschrieben sind.
  • Die bauliche Nutzung darf die Rechte und Interessen umliegender Grundstücksbesitzer nicht verletzen oder beeinträchtigen.
  • Das Bauerwartungsland muss erschließbar sein. Nur dann kann man es als Bauland einstufen.
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Welche Steuern fallen für Bauerwartungsland an?


Obwohl bei Bauerwartungsland keine Sicherheit besteht, dass es zeitnah oder überhaupt zu Bauland wird und sich so finanziell rechnet, muss der Eigentümer dafür dennoch Steuern zahlen. Die Steuerlast ist nämlich unabhängig von einer möglichen Umwidmung. Neben der beim Kauf erhobenen Grunderwerbsteuer müssen Besitzer von Bauerwartungsland auch die jährlich zu entrichtende Grundsteuer bezahlen. Diese richtet sich dabei nicht nach dem Hebesatz A für land- und forstwirtschaftliche genutzte Flächen, sondern nach dem teureren Hebesatz B für Grundstücke.

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