In vielen Städten und Gemeinden bewerben sich zahllose Mieter um eine einzige Wohnung. Dieser Mangel an ausreichendem Wohnraum treibt die Mieten in die Höhe. Worüber Vermieter sich freuen, stellt den Wohnungssuchenden vor Herausforderungen: Zur Regulierung der exponentiell steigenden Mietpreise in Ballungszentren trat im April 2015 das Mietrechtsnovellierungsgesetz in Kraft. Zum 1. Januar 2019 verschärfte der Bundestag die Mietpreisbremse mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz. Die Entscheidungsgewalt darüber, ob und wo diese Gesetze Anwendung finden, obliegt den Bundesländern. Legt die Landesverordnung die Mietpreisbremse fest, ist bei einem Mieterwechsel der Mietpreis bei 10 % oberhalb der örtlichen Vergleichsmiete gedeckelt.  

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Definition Mietpreisbremse    

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Bereits im Jahr 2013 schuf der Gesetzgeber für Bundesländer die Möglichkeit, Mieterhöhungen bei bestehenden Mietverträgen stärker einzugrenzen. Gemäß § 558 Abs. 2 und 3 BGB ist es Vermietern innerhalb von drei Jahren erlaubt, die Miete um höchstens 20 % nach oben anzupassen. Diese Kappungsgrenze konnten Länder mittels Verordnung für fünf Jahre auf 15 % reduzieren, wenn der Wohnungsmarkt eines Gebietes besonders angespannt war.      

2015 folgte die Mietpreisbremse für Wiedervermietung. Das Mietrechtsnovellierungsgesetz räumt den Bundesländern eine Begrenzung der Mieterhöhung bei 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete für die Dauer von fünf Jahren ein. Als Vergleichsinstrument dient ein einfacher oder qualifizierter Mietspiegel. Existiert für das Gebiet kein Spiegel, können Betroffene Mietdatenbanken, statistische Erhebungen oder Gutachten als Maßstab heranziehen. Auskunft darüber, in welchen Gebieten die Mietpreisbremse Anwendung findet, erteilt das Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz. Voraussetzung für den Beschluss ist, dass:  

   
• die Mietsteigerungen des betroffenen Gebiets höher sind als im Bundesdurchschnitt.    
   
• die Höhe der Mieten im Durchschnitt über denen des Bundesgebiets liegen.    
   
• mehr Menschen zuziehen, als neue Wohnungen gebaut werden.    
   
• einer hohen Nachfrage nach Mietwohnraum nur wenige Mietangebote gegenüberstehen.    
 

Viele Bundesländer machten umgehend Gebrauch von diesem neuen Gesetz und erließen Verordnungen für viele Gebiete. So wurde zum Beispiel noch im Juli 2015 die Mietpreisbremse für Köln beschlossen. Die Bestimmungen hatten jedoch nicht die gewünschten Auswirkungen, und so verschärfte der Bund die Reglung für Wiedervermietungen mit dem Mietrechtsanpassungsgesetz, das am 1. Januar 2019 in Kraft trat. Es umfasst drei wesentliche Änderungen:  

   
• Vermieter müssen unaufgefordert und schriftlich offenlegen, wie viel Miete vom Vormieter verlangt wurde.    
   
• Bleibt die vereinbarte Miete aufgrund einer berechtigten Ausnahme nicht im Rahmen der Mietpreisbremse, hat der Vermieter den Mieter schriftlich und noch vor Abschluss des Vertrags davon in Kenntnis zu setzen und muss einen Nachweis über seine Beweggründe erbringen.    
   
• Der Mieter kann eine zu hohe Miete mit einem einfachen Schreiben rügen. Die Beweispflicht liegt in einem solchen Fall beim Vermieter.    
 

Ausnahmen der Mietpreisbremse    

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Eine Überschreitung der 10-%-Grenze erlaubt das Gesetz in Ausnahmefällen. Der Vermieter muss darauf achten, dass er den zukünftigen Mieter schriftlich und ohne Aufforderung von der Anwendung einer solchen Ausnahme informiert. Versäumt es der Vermieter, rechtzeitig – also vor Abschluss des Mietvertrags –  darauf hinzuweisen, kann er den schriftlichen Hinweis nachholen. Allerdings gilt die höhere Miete dann erst zwei Jahre ab dieser Auskunft. Bis dahin zahlt der Mieter lediglich eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 %.  

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In den folgenden Fällen dürfen Vermieter von der Mietpreisbremse abweichen:      

   
• Bestandsschutz: Bezahlte bereits der Vormieter eine Miete, die mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag, kann die Miethöhe bestehen bleiben. Bedingung ist, dass der Vormieter diese Miete bereits ein Jahr lang gezahlt hat.    
   
• Neubau: Um die Entwicklung im Wohnungsbau nicht einzuschränken, gilt die Mietpreisbremse nicht für Erstvermietungen nach dem 1. Oktober 2014.    
   
• Modernisierungen: Bei einer Investition, die ein Drittel der Kosten einer Neubauwohnung ausmacht, handelt es sich um umfassende Modernisierungen. In diesem Fall ist die Mietpreisbremse für den ersten Mieter nach der Maßnahme außer Kraft gesetzt. Bei Bestandsmietern gilt bundesweit eine Erhöhungsgrenze von 8 % der angefallenen Kosten und 3 € bzw. 2 € je m² innerhalb von sechs Jahren.    
   
• Kleinere Modernisierungen: Hier gelten die gleichen Einschränkungen wie bei großen Modernisierungen und Bestandsmietern. Eine Erhöhung über die 10-%-Grenze ist mit 8 % der Modernisierungskosten und 2 € oder 3 € je m²  auf sechs Jahre begrenzt.    
   
• Möblierte Wohnungen und Ferienwohnungen: Der Zuschlag für die Wohnungseinrichtung kommt bei möblierten Wohnungen zur Mietpreisbremse hinzu. Vermietet der Eigentümer ein möbliertes Zimmer in seiner Wohnung oder handelt es sich beim Objekt um eine Ferienimmobilie, entfällt der Mietdeckel.    
 

Folgen einer Überschreitung    

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Stellt ein Mieter fest, dass er eine überhöhte Miete bezahlt, kann er die Miethöhe beim Vermieter rügen. Die Beweislast liegt in diesem Fall beim Vermieter. Der Mietvertrag gilt weiterhin, nur die Höhe der Miete nicht: Der Mieter verlangt die (ab der Rüge) zu viel bezahlte Miete und den überhöhten Anteil der Mietkaution zurück. Sollte es zum Streit zwischen den Parteien über Mietpreisbremse und ortsübliche Vergleichsmiete kommen, muss ein Gericht eingeschaltet werden. Halten sich Vermieter nicht an den Mietdeckel bei Modernisierungsmaßnahmen, erwarten sie ein Bußgeld und Schadenersatzforderungen der Mieter. Damit verhindert der Gesetzgeber, dass unerwünschte Mieter durch Mieterhöhungen „herausmodernisiert“ werden.  

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Debatten um die Mietpreisbremse    

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Seit ihrer Einführung herrscht eine Debatte über den Nutzen und die Umsetzung der Mietpreisbremse zwischen Befürwortern und Gegnern. Anfangs hat man befürchtet, die Regelung könnte die Investitionen im Wohnungsbau mindern. Die FDP kritisierte beispielsweise, dass das eigentliche Problem – nämlich fehlender Wohnraum – nicht bekämpft würde. Auf eine zu vermietende Wohnung kämen immer noch unverhältnismäßig viele Bewerber. Außerdem würden durch das Gesetz Vermieter zu regelmäßigen Erhöhungen von Bestandsmieten gezwungen.      

Gegenstimmen aus der großen Koalition verteidigten ihren Gesetzesentwurf: Ihrer Meinung nach schaffe die Mietpreisbremse ein besseres Gleichgewicht zwischen Vermietern und Mietern. Letzteren würde der Rücken gestärkt: Mieter könnten leicht gegen hohe Mieten angehen, zudem schaffe die Auskunftspflicht des Vermieters für eine Ausnahme von der Regel Transparenz. Umfragen zur Mietpreisbremse in Berlin haben ergeben, dass dieses Stärken der Rechte von Mietern vonnöten ist: Die Befragungen stellten einen prozentual hohen Anteil von Fällen fest, in denen die Mietpreisbremse nicht eingehalten wurde. Die Maßnahme zeigt Wirkung: Eine Untersuchung der DIW ergab, dass der Anstieg von Mieten verlangsamt wurde.  

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Pro und Contra    

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Knapper Wohnraum bewirkt, dass Mieter häufig einen überteuerten Mietpreis akzeptieren, um den Zuschlag zu erhalten. Durch die Mietpreisbremse haben Mieter die Möglichkeit, nachträglich die Höhe zu rügen und eine angemessene Miete zu verlangen. Außerdem ist es weniger möglich, Modernisierungen dazu zu nutzen, um unerwünschte Mietergruppen durch absichtlich überhöhte Preise zu vertreiben.

Manche sehen einen Nachteil der Regelung darin, dass Vermieter nur im Falle einer Rüge durch den Mieter Konsequenzen zu befürchten haben. Lediglich das sogenannte „Herausmodernisieren“ gilt als Ordnungswidrigkeit. Schwerwiegend ist auch der Nachteil, dass Vermieter durch die Mietpreisbremse zu regelmäßigen Mieterhöhungen gezwungen werden. Halten sie keine regelmäßigen Abstände ein, laufen sie Gefahr, dass die Miete weit unter den Mietspiegel fällt, denn innerhalb von drei Jahren dürfen sie diese nur um 20 %, teils auch nur um 15 % erhöhen. Zudem wird das Problem des Wohnungsmangels, das den Gesetzen zugrunde liegt, durch die Mietpreisbremse letztendlich nicht gelöst.    

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Die Mietpreisbremse und Berlin    

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Als erstes Bundesland führte Berlin am 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse ein. Im Juni 2019 einigte sich der Senat zusätzlich auf einen umstrittenen Mietendeckel: Eine Mieterhöhung ist ab diesem Zeitpunkt bei bestehenden Verträgen für insgesamt fünf Jahre gar nicht möglich. Diese Regelung ist wesentlich strikter als die gesetzliche Kappungsgrenze, die in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt eigentlich Erhöhungen von 15% in drei Jahren zulässt. Der Senat beschloss jedoch, für Wiedervermietungen maximal die Miete des Vormieters zu gestatten. Selbst wenn der Vermieter die Miete laut Mietpreisbremse eigentlich noch erhöhen dürfte, ist ein Anheben nicht erlaubt. Der beschlossene Mietendeckel schließt zudem Mietobergrenzen ein. Überhöhte Mietpreise können nach diesem Beschluss mithilfe eines Antrags reduziert werden. Auch Modernisierungen dürfen mit nicht mehr als 50 ct./m²  angerechnet werden. Einzige Ausnahme der Regelung sind Vermietungen nach einem Wohnungsneubau.      

Der Mietenstopp in Berlin bekämpft Mieterhöhungen deutlich aggressiver als die Mietpreisbremse. Gegner des Gesetzes, unter anderem Vermieterzusammenschlüsse, bezweifeln, dass er verfassungskonform ist. Ihrer Argumentation nach wahrt es das Grundrecht der Vermieter auf Eigentum nicht. Zudem wirkte er teilweise konträr, da Vermieter noch vor Verabschiedung des Beschlusses Mieterhöhungen durchsetzten, um das Gesetz zu umgehen. Schwerwiegender ist es jedoch, dass eine Vielzahl von Investoren ankündigte, geplante Modernisierungen und Bauvorhaben zu stoppen und Investitionsgelder abzuziehen. Dies könnte die Wohnungsknappheit noch weiter verschärfen, anstatt sie zu bekämpfen.