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OPEN SPACE OFFICE

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Das klassische Großraumbüro hat noch nicht ausgedient, sondern erlebt unter dem Namen Open Space Office einen neuen Aufschwung. Das Konzept ist in den USA und anderen europäischen Ländern bereits sehr beliebt (Stand 2019). Besonders Großunternehmen reißen die Wände von Einzelbüros ein und überlegen sich eigene Bürokonzepte mit offener Arbeitsumgebung. Ihr Ziel ist, neue Arbeitsstrukturen aufzubauen und die Interaktion ihrer Mitarbeiter untereinander zu verbessern. Unternehmer erhalten dadurch im Idealfall motivierte Mitarbeiter, dynamische Arbeitsprozesse und flache Hierarchien.

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Inhaltsverzeichnis

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Definition Open Space Office


Bei einem Open Space Office handelt es sich um einen großen, offenen Raum, in dem sich die Arbeitsplätze der Mitarbeiter befinden. Hier kann man entweder eine komplette Abteilung unterbringen oder Mitarbeiter aus verschiedenen Teams zusammen in diesem Großraumbüro arbeiten lassen. Die Arbeitsplätze sind Schreibtische mit stationärem PC oder Ablageflächen mit Anschlüssen für mobile Endgeräte. Verschiedene Bereiche für Gespräche, Besprechungen und Pausen wechseln sich mit den gruppierten Arbeitsbereichen der Teams ab. Je nach Art des Konzepts existieren visuell abgetrennte und schallgeschützte Zonen für Privatsphäre und konzentriertes Arbeiten. Bei der Planung eines Open Workspace bezieht die Unternehmensleitung in vielen Fällen die Bedürfnisse des Betriebs und ihrer Mitarbeiter mit ein.

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Das Multi Space Office


Eine beliebte Weiterentwicklung des Großraumbüros ist das Multi Space Office. Es kombiniert die Vorteile des Open Space Büros und des Einzelbüros. Große, offene Räume stehen Mitarbeitern für ihre Arbeit zur Verfügung und dienen als Open Workspace für Teamarbeit, zur Begegnung, zum Gedankenaustausch und als Ideenschmiede. Weitere, kleinere Räume nutzen sie für fokussiertes Arbeiten, Ruhe und Erholung oder für vertrauliche Gespräche und Besprechungen. Dabei steht es ihnen frei, wann sie sich in welchem Bereich aufhalten. Dieses Bürokonzept ermöglicht Angestellten eine flexible und individuelle Arbeitsgestaltung. Die Ausstattung der Zimmer unterscheidet sich nach Verwendungszweck: Einige eignen sich perfekt als Projekträume, andere sind als Büros oder Rückzugsorte eingerichtet. Die Anzahl und Art der multiplen, parallel nutzbaren Bereiche orientiert sich am Arbeitsverhalten der Mitarbeiter und den Anforderungen des Unternehmens. Das dieses Konzept Zukunft hat, zeigt auch eine Studie des Frauenhofer-Instituts, die Büro- und Arbeitswelten untersuchte.

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Das Großraumbüro in Deutschland


Nach einer Studie von Steelcase gehören Einzelbüros in Deutschland noch immer zum Arbeitsalltag. Nur 19 % der Angestellten arbeiten demnach in offen gestalteten Räumen. Die traditionellen Arbeitsweisen überwiegen also deutlich. Moderne Gestaltung der Arbeit wie Home Office, Arbeit im Café oder unabhängige Arbeitszeiten gibt es laut der Studie eher im Ausland. Im Gegensatz dazu arbeiten weltweit etwa 33 % der Angestellten in einem Open Space Office. Unternehmen in Großbritannien führen die Liste an Open Workspaces übrigens an, denn etwa die Hälfte der britischen Beschäftigten hat einen Arbeitsplatz in einem solchen Großraumbüro.

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Quelle: Philipp Birmes/Pexels
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Probleme des Open Space Office angehen


Wie eine Studie der Harvard Universität festgestellt hat, fühlen sich in standardisierten Großraumbüros nur wenige Mitarbeiter wohl. Entgegen den Erwartungen der befragten Unternehmern stieg beim Umzug von abgetrennten Bürolösungen in offene Arbeitsbereiche die Zahl an E-Mails und Textnachrichten an und die direkte Kommunikation unter den Kollegen nahm ab. Verschiedene Untersuchungen bestätigen: Der Lärm, fehlende Privatsphäre und die Debatten über Frischluft und optimale Temperatur mit Kollegen verursachen Stress und demotivieren Angestellte. Hinzu kommt der unterschiedliche Umgang der Generationen mit den veränderten Bedingungen. Ältere Mitarbeiter fühlen sich eher degradiert oder kommen mit der offenen Arbeitsumgebung nicht zurecht. Introvertierte Menschen wiederum überfordert die stetige Anwesenheit vieler Mitarbeiter im Raum. Eine durchdachte Planung verhindert daher Fehler im Bürokonzept.

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Das durchdachte Bürokonzept des Open Workspace


Um die Zufriedenheit, die Produktivität und die Motivation hochzuhalten, schaffen unzählige Unternehmen Arbeitsbereiche in Zusammenarbeit mit ihren Mitarbeitern. Dabei achten sie auf Zonen oder Räume für Privatsphäre und Ruhe, in die sich Angestellte für komplexe Aufgaben oder Pausen zurückziehen können. Daneben gibt es abgetrennte Bereiche für Besprechungen und Teamwork. Diese Zonen – in Verbindung mit optimiertem Schallschutz – verbessern die Geräuschkulisse und verringern Stress durch Lärmbelastung. Zu einem ganzheitlichen Ansatz gehört auch das Mobiliar der offenen Arbeitsumgebung: Ergonomie am Arbeitsplatz in Form von verstellbaren Möbeln bietet die Möglichkeit, seine Körperhaltung zu verbessern, was eine gesunde Arbeitsweise fördert. Das Design kann außerdem inspirieren und zu kreativen Ideen anregen.

Für Unternehmen sind junge Talente sowie qualifizierte, erfahrene Mitarbeiter gleichermaßen wichtig. Aus diesem Grund setzen viele auf langsame Veränderungen und Wohlfühlzonen. Die Akzeptanz des Open Space Office ist größer, wenn es unterschiedliche Arbeitsplätze gibt und Angestellte selbst entscheiden können, wo sie zu welcher Zeit arbeiten. Gleichzeitig sind die technische Entwicklung und die Digitalisierung der Arbeitsbereiche von enormer Wichtigkeit: Dazu gehören u. a. schnelles Internet und Cloudlösungen, die ein flexibles Arbeiten in einem Großraumbüro erst ermöglichen.

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Vorteile des Open Workspace


Perfekt umgesetzt begeistert das Open-Workspace-Konzept Unternehmen mit sehr guten Ergebnissen. Es zeigt außerdem, dass zufriedene Mitarbeiter produktive und motivierte Mitarbeiter sind. Funktioniert die Zusammenarbeit der Teams, entstehen flache Strukturen und schwerfällige Prozesse nehmen ab. Im Idealfall wachsen Mitarbeiter zusammen und bauen eine konstante Kommunikation auf. Dadurch lösen sie schnell Probleme und entwickeln neue Ideen. Besprechungen und Genehmigungen finden ohne große Planungen und Aufwand statt, denn die Entscheider sitzen im gleichen Raum. Ein Open Space Office kann daher auch ein guter Ausgangspunkt für die Einführung von agilem Arbeiten sein.

Die Firma profitiert zusätzlich von niedrigeren Kosten durch eine gelungene Raumnutzung. Auch das Image bei potenziellen, neuen Mitarbeitern als modernes, innovatives Unternehmen ist nicht zu vernachlässigen. Verändern sich Abläufe, Organisation oder Unternehmensstruktur, begegnet der Open Work Space diesen Neureglungen zudem mit bemerkenswerter Flexibilität.

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Quelle: Visual Tag Mx/Pexels
Quelle: Vitra

Office Essentials

EINE STIMMIGE BÜROEINRICHTUNG GEHT WEIT ÜBER TISCH UND STUHL HINAUS. ERST MIT EIN PAAR WICHTIGEN ADD-ONS WIRD DAS BÜRO ZUM WOHLFÜHLORT
Die klassische Büroeinrichtung: Das sind Stuhl, Tisch, vielleicht ein paar Rollcontainer, ein paar Regale, eine Teeküche – zumindest für die meisten Menschen. Dabei gehört zu einem stimmigen Büroumfeld noch viel mehr: Es gibt Elemente, die kaum jemand im Arbeitsalltag wahrnimmt und doch sind sie essentiell für eine Atmosphäre, in der man sich wohlfühlt.
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Quelle: USM

Ruhezonen im Open Space

Das Großraumbüro fördert zwar die Kommunikation und Kollaboration, hat aber einen entscheidenden Nachteil: die Lautstärke. Sie sorgt nicht nur für eine Einschränkung der Produktivität und des Leistungsvermögens, sondern kann sogar gesundheitliche Folgen haben.
Letztere lesen sich wie die Nebenwirkungen auf einer Medikamenten-Packungsbeilage: Lärm verursacht Stress — der Körper schüttet entsprechende Hormone aus und erhöht den Blutdruck, was wiederum einen negativen Einfluss auf das Herz-Kreislauf-System hat. Dauerhaft erhöhte Lautstärke sorgt für Nervosität, Müdigkeit, Konzentrationsschwäche und eine verminderte Leistung. Sie erschwert die Kommunikation, fördert die soziale Isolation und kann das Lesevermögen, die Motivation und das Langzeitgedächtnis negativ beeinflussen. Kurzum: Lärm schadet der Gesundheit.

Menschen empfinden eine konstante Lautstärke von etwa 65 Dezibel (dB) bereits als störend. Die deutsche Arbeitsstättenverordnung empfiehlt für Büros sogar eine Lärmgrenze von 55 bis 70 dB. Allerdings sind bei einer Unterhaltung in normaler Lautstärke oft schon 63 dB zu messen. Die Belastung durch Geräusche, Gespräche und umhergehende Kollegen liegt im Regelfall also deutlich über der Empfehlung. Damit das Konzept Open Space überhaupt funktionieren kann, sind durchdachte Akustiklösungen unerlässlich.

Wie gut oder schlecht die Akustik eines Raumes ist, hängt von seiner Größe und Beschaffenheit ab. Ein Zusammenspiel von Deckenpaneelen, Schallschutzwänden, Bodenbelägen und passenden Möbeln hilft schon sehr gut dabei, Störgeräusche zu minimieren. Hier geht es zum einen darum, bestimmte Frequenzen aus dem Raumschall zu absorbieren: Der Mensch empfindet niedrige Frequenzen als angenehmer, weshalb man sich bemüht, mittlere und hohe Frequenzen herauszufiltern. Auf der anderen Seite steht die Schalldämmung, die den unmittelbaren Trittschall mindert.
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Die wahrscheinlich beste Möglichkeit, die Lautstärke einzudämmen, ist ein Bodenbelag mit Teppich. Am effektivsten schluckt er den direkten Trittschall: Um bis zu 33 dB mindern etwa die Teppichfliesen von Interface die Geh- und Laufgeräusche der Kollegen und das Stühlerücken im Büro. Mit einem speziellen Akustikrücken nimmt Teppich sogar Schall aus dem Raum auf. Hier schafft er bis zu 0.4 αw — beachtlich, wenn man bedenkt, dass 1 αw die völlige Schallabsorption bedeutet. Selbst den Nachhall beeinflussen Teppichfliesen positiv. Damit liegen sie im Vergleich zu anderen Bodenbelägen akustisch ganz klar vorn. Zwar gibt es auch für PVC-Böden besondere Akustikrücken, diese mindern den Trittschall aber nur halb so gut. Gerade in Großraumbüros ist ein Teppichboden deshalb von Vorteil.

Ein weiterer, wenig beachteter Akustikhelfer lässt sich mit einem Blick nach oben identifizieren: Die Decke bietet mit ihrer großen Fläche eine der besten Voraussetzungen für die Schallabsorption. Dabei haben vollflächige Akustikdecken den größten Effekt. Wer aus thermischen oder ästhetischen Gründen lieber eine offene Deckengestaltung bevorzugt, behilft sich einfach mit hängenden Segeln. Sie dämmen in besonders lautstarken Bereichen die Geräusche. Baffle-Systeme sind ebenfalls eine Möglichkeit: Sie bestehen aus einer Vielzahl von Lamellen und fangen den Raumschall großflächig ein. Kantenabsorber und die klassischen Rasterdecken vervollständigen das Akustik-Angebot in Sachen Deckengestaltung.
Schon im typischen Cubicle-Büro der 80er-Jahre wusste man um die Bedeutung von Akustikwänden. Die Trennwände der kleinen Kastenbüros waren meist mit Stoff oder Filz bezogen, um den Schall zu schlucken. Während die Cubicles heute (glücklicherweise) verschwunden sind, bleiben uns die Akustiktrennwände in leichter Abwandlung erhalten. Namhafte Hersteller wie USM und Vitra haben das früh erkannt und bieten zusätzlich zu ihren Möbeln die passenden Akustikschirme.
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Quelle: Vitra
Modular aufgebaut lassen sie sich nicht nur um Schreibtische herum aufstellen, sondern schaffen kleine Meeting-Räume im Open Space und zonieren den Raum. Noch effektiver ist es, die Paneele direkt an die Wand zu bringen. Durch Farben und verschiedene Formen werden die Platten gleichzeitig zur Kunstinstallation. Die Marke MuteDesign geht mit ihren Akustiktürmen und Cones sogar noch einen Schritt weiter: Durch ihre schlanke Form nehmen diese nicht viel Platz ein, dafür aber umso mehr Schall auf.

Sollten die Maßnahmen noch nicht reichen, gibt es von Herstellern wie Framery und MuteDesign eine ganz spezielle Lösung: In den letzten Jahren haben sich Telefon- und Meeting-Boxen etabliert, die vollkommen schalldicht abschließen. Sie bieten kleine, ruhige Inseln inmitten des Großraumbüros und erinnern optisch sogar an die gute alte Telefonzelle. Ein Pluspunkt: Mitarbeiter, die telefonieren müssen, haben darin nicht nur ihre Ruhe, sondern stören auch die Kollegen in der Nähe nicht durch das Telefonat.

Selbst ganz konventionelle Büromöbel dienen mittlerweile dem Ruhebedarf: Immer mehr Oberflächen werden mit Stoffen oder Filz bezogen, was auch eine ästhetische Veränderung in die Büros bringt. Marken wie Thinking Works versehen ihre Workbenches beispielsweise mit Schallschutz-Baldachinen und Akustik-Trennwänden. Filzauflagen auf Schreibtischen, Stoffpolster auf Rollcontainern, hoch abschließende Rückenlehnen bei Sofas: Immer mehr Möbel werden für die Schallabsorption zweckentfremdet. Kreativität zahlt sich in Sachen Akustik aus.

Am Ende entscheidet nicht der Einsatz eines einzigen Akustik-Elements über den Lautstärkepegel, sondern die durchdachte Kombination von Bodenbelag, Wandpaneelen, Schallschutzdecken und Akustikmöbeln. Nur so entsteht eine Atmosphäre, in der sich Mitarbeiter wohlfühlen und — noch wichtiger — konzentrieren können.
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Quelle: USM

Der Biorhythmus im Büro

Den größten Teil unseres Arbeitstages halten wir uns im Büro auf — die Sonne spüren wir höchstens in der Mittagspause auf der Haut. Dabei ist Tageslicht einer der wichtigsten Faktoren für den Menschen. Neben der Stimmung und dem Vitamin-D-Wert beeinflusst es auch den Tagesrhythmus. Umso wichtiger ist es, das Licht auch im Büro zu optimieren.
Erst 2003 erkannte man mit der Entdeckung der Ganglienzellen auf der Netzhaut, wie groß der Einfluss des Lichts auf den Menschen wirklich ist. Diese Zellen verbessern nicht etwa das Sehvermögen — tatsächlich haben sie mit dem eigentlichen Sehapparat recht wenig zu tun. Und trotzdem reagieren sie auf Licht, vor allem auf blaues Licht. Sie steuern den Tagesrhythmus, entscheiden, wann wir wach und leistungsfähig sind und wann die Müdigkeit uns einholt. Denn sobald die Ganglienzellen blaues Licht einfangen, hemmen sie die Melatonin-Produktion im Gehirn. Das ist tagsüber durchaus von Vorteil, denn Melatonin macht schläfrig. Wird es dunkel oder schließen wir die Augen, gelangt das Hormon frei in unseren Kreislauf: Wir werden müde.

Bei einem blauen Lichtspektrum von 480 Nanometern sind die Ganglienzellen am empfindlichsten. Wirkt das Licht länger auf den Menschen ein, wird er nicht nur wacher, sondern auch konzentrierter und aufmerksamer. Die Herzfrequenz erhöht sich, ebenso wie die Körperkerntemperatur. Dieser Vorgang lässt sich jedoch nicht nur mit Tageslicht auslösen. Auch künstliches Licht beeinflusst den Menschen. Spätestens mit der Entwicklung der LEDs lässt sich das Farbspektrum von Leuchten so steuern, dass es genau das blaue Spektrum trifft. Sogar die Bildschirme von elektronischen Geräten strahlen blaues Licht ab. Was abends die Melatonin-Produktion hemmt und viele Menschen nicht einschlafen lässt, kann im Büro sehr nützlich sein: Hier greift die Idee des Human Centric Lighting.

Hinter dem Konzept Human Centric Lighting steckt das Ziel, die Lichtstimmung in geschlossenen Räumen genau auf den Menschen auszurichten. Je nachdem, wie die Fläche genutzt wird, setzt man eher stimulierendes Licht im blauen Spektrum oder entspannendes Licht im gelben Spektrum ein. So könnte man sogar den gesamten Tag-Nacht-Rhythmus eines Menschen verschieben: Ein Vorteil, den vor allem Schichtarbeiter erkannt haben.
Im üblichen Rhythmus beginnt der Tag zunächst mit warmweißem Licht. Es hilft den Mitarbeitern, in Ruhe im Büro anzukommen. Etwa eine halbe Stunde später starten sie mit kaltweißem Fokuslicht in die vormittägliche Konzentrationsphase. Erst gegen Mittag bietet sich das warmweiße Licht wieder an, um die Mittagspause einzuläuten. Anschließend überbrückt kaltweißes Licht das Mittagsloch. Gegen Ende des Arbeitstages wird das Spektrum wieder wärmer, um die Mitarbeiter in den Feierabend zu entlassen.
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Quelle: ROOMHERO/Lena Hoppenstaedt
Ein solcher Rhythmus lässt sich allerdings nicht verallgemeinern. Im Zeitalter der flexiblen Arbeitszeit benötigt mancher das Fokuslicht erst um 10 Uhr morgens, während ein anderer zu diesem Zeitpunkt schon zwei Stunden konzentriert arbeitet.

Der Schlüssel zum Human Centric Lighting ist deshalb ein Gleichgewicht zwischen individuellem Bedarf und Automatisierung. Möglich wird das durch eine zusätzliche Einzelbeleuchtung für jeden Arbeitsplatz. So können Mitarbeiter selbst über das passende Lichtspektrum entscheiden, während die allgemeine Bürobeleuchtung leicht heruntergefahren wird — das kommt auch dem Energieverbrauch zugute. Die Konzentration auf Knopfdruck lässt sich bei manchen Leuchtkonzepten sogar per Smartphone steuern. Hersteller wie Glamox oder Osram bieten beispielsweise eine passende App. Auch in dieser Hinsicht wird das moderne Büro immer smarter.
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Quelle: Neustockimages/iStock

Der digitalisierte Büroalltag

Nicht nur Leuchtkonzepte sind heute an die Cloud angebunden. Das Internet of Things (IoT) hat einen nie dagewesenen Standard der digitalen Steuerung ermöglicht. Die Gebäudeautomation an sich ist keine neue Idee — vor allem für Bürogebäude ist sie bereits seit mehreren Jahrzehnten etabliert.
Und trotzdem haben die Cloud und das Internet of Things sie auf ein neues Level gehoben: Mit Building Management Systems (BMS) — zu deutsch: der Gebäudeleittechnik (GLT) — lassen sich alle Einzelsysteme von Licht über Heizung bis Klimaanlage in einem einzigen System steuern. Die SV Gebäudeautomation bietet beispielsweise intelligente Dashboards, die alle Daten an einem Ort versammeln und die von überall abrufbar sind. So ist das moderne Facility Management selbst aus größerer Entfernung möglich. Sensoren, Stellglieder und Ventile kommunizieren über die Cloud mit den Systemen, stellen die Temperatur ein, steuern die Beschattung und die Luftfeuchtigkeit. Gas- und Rauchdetektoren sorgen zusammen mit speziellen Zugangssystemen für Sicherheit.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Eine smarte Steuerung von Licht, Heizung und Klimaanlage senkt deutlich die Betriebskosten — selbst, wenn der Letzte vergisst, das Licht auszuschalten. Auch der Nutzerkomfort steigt: Klimaanlagen kühlen schon morgens das Büro herunter, noch bevor die ersten Mitarbeiter eintreffen. Sie können sich ganz auf ihre Arbeit konzentrieren, ohne sich mit dem Gebäude-Management beschäftigen zu müssen.
Dabei kann ein Smart Office noch sehr viel mehr: beispielsweise die Auslastung von Arbeitsplätzen und Konferenzräumen optimieren. Sensoren stellen fest, wie viele Mitarbeiter bei einem Meeting anwesend sind und weisen je nach Gruppengröße das passende Zimmer zu. So sind die Meeting-Räume immer perfekt ausgelastet. Ähnlich funktioniert es auch mit Arbeitsplätzen.
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Quelle: Sensorberg
Im Zeitalter des Activity Based Working sind viele Schreibtische in Büros nicht mehr dauerhaft besetzt. Stattdessen gibt es Workstations, die Mitarbeiter ganz nach ihrem Bedarf nutzen. Sensoren können zum einen feststellen, welche Plätze in der Nähe gerade frei sind. Zum anderen ergibt die Auswertung der Daten im Langzeitschnitt, ob die Arbeitsplätze auch ausreichend genutzt werden. Diese Datenbasis hilft Unternehmen dabei, leerstehende Bürofläche zu vermeiden, und hat damit enormes Einsparpotenzial.

Für das Office Management bedeuten smarte Elemente ebenfalls eine große Entlastung. Gäste melden sich per Tablet an, neue Mitarbeiter lassen sich schneller einchecken und onboarden. Sogar die Koordination von Dienstleistern ist einfacher: Paketboten hinterlegen die Sendungen in smarten Schließfächern und können sie direkt dem passenden Mitarbeiter zuweisen, der sofort benachrichtigt wird. Ist ein Druckertoner leer, sendet das Gerät selbst ein Signal an das Facility Management, das dadurch zeitnah reagieren kann.

Vor allem aber macht das Smart Office den Arbeitsalltag der Nutzer leichter. Anbieter wie Sensorberg haben vollumfängliche Lösungen entwickelt, die sich komplett über das Smartphone steuern lassen. So erfassen Sensoren beispielsweise die Check-in- und Check-out-Zeit des Mitarbeiters, sobald er das Büro betritt. Per Smartphone lassen sich die Meeting-Räume buchen und Temperatur oder Licht regeln. Sind persönliche Einstellungen hinterlegt, geschieht das bei einem Meeting ganz automatisch. Dank smarten Schließfächern ist ein vergessener Schlüssel kein Problem mehr und die Cafeteria funktioniert mit smart pay auch ohne Bargeld. Ein internes Kommunikationssystem sendet Push-Benachrichtigungen, sobald Gäste oder Pakete angekommen sind, informiert über Geburtstage und bietet einen büroweiten Messenger.

Am Ende steht wieder der Nutzer im Vordergrund: Das Smart Office vereinfacht nicht nur die Prozesse für Gebäude-Manager, sondern unterstützt auch ganz konkret die Mitarbeiter — für einen reibungslosen Büroalltag.
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Quelle: Neustockimages/iStock

Bewegung im Büro

Rückenschmerzen und Verspannungen sind bei langen Bürozeiten keine Seltenheit mehr. Für das dauerhafte Sitzen zahlt unser Körper den Preis — auch im Hinblick auf das Herz-Kreislauf-System. 2017 machte eine groß angelegte Studie Schlagzeilen (Lear et al. (2017). The Lancet 390): Über einen Zeitraum von sieben Jahren untersuchten Wissenschaftler insgesamt 130.843 Menschen aus 17 verschiedenen Ländern.
Das Ergebnis: Schon 150 Minuten Bewegung pro Woche können das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen drastisch senken und sogar einen von zwölf Todesfällen verhindern. Aber was tun, wenn die Arbeit keine Zeit für Sport lässt? Wenn bei späten Meetings und Überstunden kaum mehr Raum für eine Radtour oder das Fitnessstudio bleibt?

Die Lösung ist einfach: Das Fitnessstudio kommt ins Büro. Einige Unternehmen haben das Potenzial bereits erkannt, das ein eigener Fitnessbereich bietet: Mitarbeiter, die etwas für ihre körperliche Verfassung tun, sind messbar weniger krank, haben mehr Motivation und können sich besser konzentrieren. Sie starten nach einer Runde Morgensport schon gut gelaunt in den Tag oder nutzen ihre Mittagspause für ein Workout. Ein solches Angebot macht Unternehmen außerdem attraktiver für junge Bewerber — ein deutlicher Pluspunkt im „War of Talents“.

Vor allem größere Unternehmen setzen auf einen eigenen Fitnessbereich. Anbieter wie Technogym, gym80 und Kettler führen beispielsweise eigene Gerätelinien, die auf die Corporate Fitness zugeschnitten sind. Diese haben oft eine tabletbasierte Schnittstelle, durch die Mitarbeiter ihr eigenes Fitnessprogramm einspeichern können. So finden sie ihre individuellen Einstellungen schon vor, sobald sie an das Gerät kommen. Zusätzlich gibt es Fitnessprogramme, die schon auf die Zeitnot der Mitarbeiter abgestimmt sind — eine der häufigsten Ausreden, um das Workout zu vermeiden. Dabei braucht es nicht einmal einen eigenen Fitnessraum. Schon kleine Veränderungen machen viel aus: Sitzbälle als Alternative zu Stühlen, eine Fitnesslounge in einer ruhigen Ecke des Büros. Manche Unternehmen verpflichten sogar Personal Trainer, die zweimal pro Woche mit den Mitarbeitern Übungen direkt am Arbeitsplatz durchführen.
„INCREASING PHYSICAL ACTIVITY IS A SIMPLE, WIDELY APPLICABLE, LOW COST GLOBAL STRATEGY THAT COULD REDUCE DEATHS AND CVD IN MIDDLE AGE.“
– Lee et al. (2017). Physical activity lowers mortality and heart disease risks. The Lancet, 390(10113), 2643–2654.
Sinnvoll ist es auch, das Mitarbeiterpotenzial in dieser Hinsicht auszuloten. Oft gibt es Kollegen, die sehr sportlich sind und sogar einen Trainerschein haben. Gegen einen Ausgleich lassen sie sich vielleicht für die Leitung eines unternehmensinternen Sportkurses begeistern. Aktionen wie gemeinsames Joggen in der Mittagspause oder Yoga-Stunden nach Feierabend sind ebenfalls sehr beliebt.

Das Fitnessangebot in Unternehmen hat sich in den letzten Jahren fast vervierfacht — ein Indiz dafür, wie hoch der Bedarf an sportlichem Ausgleich ist und dass er nicht nur Mitarbeitern zugutekommt.

Das Büro ist für viele nicht mehr nur ein reiner Arbeitsplatz, sondern wird immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Umso wichtiger ist es, sich dort rundum wohlzufühlen. Genau die Elemente der Büroeinrichtung, die Mitarbeiter erst auf den zweiten Blick wahrnehmen, sind schließlich entscheidend für das gesamte Umfeld. Erst das passende Gesamtkonzept macht eine wirklich gelungene Büroatmosphäre aus.

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Foto: Adrien Olichon von Pexels

proptechs im praxistest

Peter Ulm leitet seit 2011 als Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG. Der Fokus des Unternehmens liegt auf Wohnprojekten, die demografische und gesellschaftliche Entwicklungen berücksichtigen und mit präzisen Nutzungskonzepten langfristig attraktive Renditen erzielen.
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Foto: 6B47
PETER ULM
CEO von 6B47
Herr Ulm, der Claim von 6B47 ist: „Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln“. Können Sie uns das näher erläutern?
PETER ULM: 6B47 wurde im Jahr 2009 gegründet - auf dem Höhepunkt der Weltrezession und dem Tiefpunkt des Ansehens der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Daher wurden dem Unternehmen damals ganz spezielle Parameter in die Wiege gelegt: Innovation bei der Projektentwicklung und Nachhaltigkeit sowie Transparenz bei der Finanzierung.
Was verstehen Sie unter „innovativer Projektentwicklung“?
PETER ULM: Da spielen digitalisierte Prozesse eine große Rolle. Als Projektentwickler fokussieren wir auf Automatisierung, künstliche Intelligenz und Big Data. Mit dem Einsatz dieser Technologien können wir zunächst einmal eine effizientere Marktforschung betreiben, was eine präzisere, zielgruppengerechte Immobilienentwicklung ermöglicht. Zweitens gestalten sich unsere internen Arbeitsprozesse einfacher und effizienter, durch die durchgängige Dokumentation und bessere Kommunikation mit dem Kunden werden Fehler minimiert. Und drittens optimieren wir mit neuen digitalisierten Angeboten ständig unseren Kundenservice.
Wie sieht das konkret in der Praxis aus?
PETER ULM: Beim Wohnbauprojekt „Paragonstraße“ in Wien kooperieren wir beispielsweise mit der Firma Sonderwunschmeister, dem Anbieter einer digitalen Sonderwunsch-App. Im virtuellen Raum können unsere Kunden die Sanitäreinrichtung verändern, aus verschiedenen Fliesen wählen, zusätzliche Steckdosen integrieren und mehr. Zeitgleich werden die Richtpreise kalkuliert. Für unsere Anlegerkäufer integrieren wir mit ROOMHERO derzeit auch die Option „Möblieren“ in den digitalen Sonderwunsch-Katalog. So können wir die Wohnungen auch vollständig eingerichtet anbieten, ohne dass dies für unsere Erwerber oder für uns mit Mehraufwand verbunden wäre.
„Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Prozesse, die zuvor mehr Schnittstellen und eine gewisse Komplexität hatten, durch Digitalisierung und Standardisierung vereinfacht werden.“
Peter Ulm, CEO von 6B47
Kein Mehraufwand - wie ist das zu verstehen?
PETER ULM: Das ist eben der Vorteil der Digitalisierung: Viele Leistungen lassen sich auslagern, ohne dass es auf Kosten von Transparenz und Kontrolle geht. Der digitale Immobiliendienstleister übernimmt die gesamte Abwicklung. Und die standardisierten Prozesse bringen eine enorme Effizienzsteigerung in der Umsetzung. Ergebnisse kommen schneller zustande.
Gibt es auch Probleme in der Zusammenarbeit von 6B47 mit PropTechs?
PETER ULM: Ich würde eher von Herausforderungen sprechen. Solche agilen PropTech-Teams folgen nicht den Standardprozessen eines Konzerns. Um innovative Lösungen für uns und für unsere Kunden zu etablieren, ist ein höherer Aufwand und eine längere Vorbereitungszeit notwendig. Auf der anderen Seite sparen die entwickelten Lösungen dann später wiederum, wie bereits gesagt, Zeit und Kosten ein.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Ulm!

Digitale Partner
community living

Modernisieren. Ausstatten.
Vermieten. Mieterservices.
Laut www.proptech.de zählte die deutsche PropTech-Szene im September 2018 insgesamt 300 Unternehmen - Tendenz steigend. Wir haben Ihnen hier eine Auswahl von Dienstleistern zusammengestellt, die digitalisierte Services rund um das Thema Community Living anbieten.
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Grafik: ROOMHERO

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Quelle: Bench Accounting, Unsplash

6 interior tipps
für mikroapartments

Wir zeigen Ihnen, wie Sie limitierte Quadratmeter maximal nutzen und Ihre Mieter mit Stil und Funktionalität begeistern können.

Tipp

1

Helligkeit

Lassen Sie die Decken heller streichen als die Wände. Das öffnet den Blick nach oben und lässt Räume höher wirken. Ob trendiger Estrich, Parkett oder Laminat: Helle Bodenbeläge sollten in Mikroapartments selbstverständlich sein.

Tipp

2

Multifunktionalität

Setzen Sie auf multifunktionale Möbel wie z.B. Schränke mit seitlich integriertem Regal oder Wandbetten. Mit ausziehbaren Tischen, klappbaren Stühlen und Schlafsofas sind Ihre Mieter für Gäste ausgestattet. Ein smartes Interior muss nicht teuer sein, wertet urbane Mikro-Flats aber enorm auf.
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Tipp

3

Stauraum

Platzieren Sie Stauraum an unerwarteten Stellen – über Türen, Schreibtischen oder auch über dem TV. Es gibt mehr Möglichkeiten, als Sie denken. In Eingangsbereichen und in Bädern zum Beispiel können Regalbretter meist gut direkt unter der Decke angebracht werden.

Tipp

4

Weiße Möbel

Wählen Sie Möbel in der Farbe Weiß. Plötzlich wirken selbst sperrige Schränke, Tipp Konsolen und Bücherregale wie Einbauten, die mit der Wand verschmelzen. Das funktioniert besonders gut mit einer Einrichtung im skandinavischen Stil.

Tipp

5

Minimalismus

Apropos skandinavisches Interior Design: Der puristische Look ist mit viel Weiß, Holz, Grau, Beige und Pudertönen ideal für Mini-Apartments. Er nimmt sich mit minimalistischen Formen, Farben und Materialien zurück und lässt Freiflächen größer wirken. Dazu passen wenige, sorgfältig ausgesuchte farbige Möbel und einzelne Farbakzente.

Tipp

6

Tageslicht

Schaffen Sie lichte Verhältnisse! Räume wirken optisch größer, wenn möglichst viel Tageslicht hereinfließt. Installieren Sie Jalousien statt Vorhänge. Und mindestens ein großer Spiegel ist ein Muss in Mikro-Apartments. Geschickt platziert, kaschiert er wenig Fläche mit Weitblick und Tiefe. Zudem schafft er mehr Helligkeit, indem er das Licht reflektiert.

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Quelle: Leah Kelley/Pexels

Ökosystem Quartier

Digital, vielseitig, service-orientiert: das Wohnkonzept der Zukunft
Mieter werden immer anspruchsvoller. Das prognostizierte der GdW schon vor sieben Jahren in seinen „Wohntrends 2030“ und es sieht ganz danach aus, als würde er damit Recht behalten. Mehr Qualität, mehr Service, mehr Convenience sind gefragt – vor allem beim Wohnen. Projektentwickler und Betreiber, die jetzt umdenken, können diese Veränderung als große Chance nutzen und zusätzliche Umsatzquellen erschließen.

Die Stadt der kurzen Wege

Die Urbanisierung nimmt kein Ende: Bis 2025 werden einer Studie der UN zufolge 85-90 % aller deutschen Bürger in Städten wohnen. Bis dahin platzen diese sprichwörtlich aus allen Nähten, das Verkehrsaufkommen wird weiter steigen und damit auch die Umweltbelastung. Und vor allem Wohnraum wird zur Rarität. Die Antwort ist „die Stadt der kurzen Wege“ – das vollständige Umdenken von Stadtgefüge und Mobilität. Eine Stadt, die auf das Auto verzichtet, den Individualverkehr zugunsten ÖPNV und Sharing-Modellen austauscht und alle wichtigen Anlaufstellen des Alltags fußläufig erreichbar macht – das Stichwort heißt Quartiersentwicklung.
„Wir denken in Quartieren. Das heißt, wir schaffen nicht nur Wohnungen, sondern auch Wohnumfelder. Das heißt, wir bauen private Wasserflächen, Uferpromenaden, Kitas, Wasserspielplätze und schaffen damit eine sehr hohe Qualität für die Anwohner und das Umfeld.“
Eva Weiß, Geschäftsführerin BUWOG Bauträger GmbH
Wohnen im 3. OG, im Erdgeschoss ein Supermarkt und im Keller das Fitnessstudio: Moderne Quartiere schaffen nicht nur Wohnraum, sondern Lebensqualität. Sie haben das Mono-use-Konzept weit überholt und verbinden viele verschiedene Nutzungskonzepte ganz organisch zu einem großen Ökosystem. Sie sind genau auf die Bedürfnisse ihres Umfelds und ihrer Bewohner abgestimmt und fügen sich nahtlos in das Stadtbild ein. Wohn- und Gewerbeflächen wechseln sich ab, Grünflächen und öffentliche Bereiche lockern das Quartier auf. Nicht selten binden moderne Quartiere auch eine soziale Komponente ein: Kindergärten oder Kindertagesstätten, Spielplätze, Jugendzentren, altersgerechtes Wohnen.

Prominente Beispiele für solch gelungene Ökosysteme sind etwa das Quartier „Stadtoval“ in Aalen, das der Fertigstellung mit großen Schritten näherkommt. Wohnraum, Kunst, Kultur, Freizeit- und Gewerbeflächen bilden dort zusammen die neue grüne Mitte der Stadt. In Bonn feiert der Projektentwickler ‚die developer’ das Richtfest für das Quartier „Urban Soul“, in Wolfsburg plant SIGNA das „Quartier der Zukunft“, während BUWOG das „Stuhlrohrquartier“ in Hamburg entwickelt. Nachhaltigkeit haben sich vor allem das „Holzquartier“ in Kopenhagen und das Zero-Carbon-Areal „Quartier Parc Hadau“ in Wales auf die Fahne geschrieben. Das All-in-one-Quartier wird immer mehr zum Konsens und steht geschlossen für eine moderne, zukunftsorientierte Stadtentwicklung. Das ist beachtlich, bedenkt man, welch hohes Investitionsvolumen hinter einem solchen Projekt steht.

Viele Assetklassen unter einem Dach

Bezogen auf das Transaktionsvolumen konnten gemischt genutzte Immobilien einer Erhebung von Savills zufolge 2019 einen deutlichen Anstieg verzeichnen – nicht zuletzt aufgrund einiger großvolumiger Quartiersentwicklungen.
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Quellen: eric anada/Pexels, Martin Barraud/iStock – Illustration: Sashkin/Adobe Stock
Der Trend zeichnet sich also bereits ab, was bei den vielseitigen Investitionsmöglichkeiten innerhalb eines Quartiers kein Wunder ist. Vor allem Mixed-use-Konzepte sind aus Anlegersicht attraktiv, denn sie vereinen viele verschiedene Asset-Klassen unter einem Dach, z. B. Wohnimmobilien, Einzelhandel, Hotels, Gastronomie und Büroflächen. Das führt zu einer allgemein höheren Rendite, dank des meist hohen Anteils an Wohnimmobilien ist aber auch das Risiko eines 100-prozentigen Ausfalls – etwa bei Insolvenz – geringer. Damit das Quartier als Asset-Sammlung funktioniert, müssen seine Bewohner es allerdings positiv annehmen: Leere Wohnungen und kaum genutzte Gewerbeflächen sind kein gutes Return on Investment.

Zusätzlich zum weithin bekannten Mantra „Lage, Lage, Lage“ ist bei Quartieren ein Faktor noch weitaus wichtiger: die Qualität. Sie entscheidet darüber, wie wohl sich Bewohner in ihrer Umgebung fühlen, wie gerne und intensiv sie die Angebote des Quartiers nutzen. Nur wenn die Nutzung perfekt auf die Umgebung abgestimmt ist, wird das Quartier zum Erfolg und zieht auch Besucher aus umliegenden Stadtteilen an. Das beginnt schon beim Konzept: Lebensqualität entsteht nicht in den Köpfen des Planungsteams, sondern ist die Folge intensiver Vorbereitung und einer tiefgehenden Analyse von Umgebung und Zielgruppen. Nur wer die Bedürfnisse der Bewohner genau kennt, trifft mit seinem Angebot auch die Nachfrage vor Ort – nicht immer leicht, wenn man bedenkt, wie viele verschiedene Ansprüche an neue Quartiere gestellt werden. Das Mindset von Mietern hat sich seit einigen Jahren grundlegend verändert. Sie fordern Lebensqualität aktiv ein, stellen deutlich höhere Ansprüche an Wohnraum als zuvor. Das hat auch Auswirkungen auf die Quartiersentwicklung und große Vorteile für Betreiber und Eigentümer.
„Die Identität mit dem Quartier ist ein zentraler Faktor für dessen Nutzer.“
Marktstudie „Moderne Stadtquartiere“ der Deutschen Hypo

Der Mieter ist Kunde. Und der Kunde ist König.

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Der GdW hat in einer umfassenden Zukunftsstudie die „Wohntrends 2035“ untersucht.
Die wachsenden Ansprüche von Bewohnern und die damit einhergehenden Veränderungen gehen bis an die Substanz des Mieterverständnisses. Mieter sind nicht mehr nur Bittsteller, sondern Kunden. Damit rücken sie ganz anders in den Fokus des Vermieters, denn Kunden gilt es glücklich zu machen. Was sich zunächst wie der Albtraum jedes Eigentümers anhört, ist faktisch sogar ein Vorteil. Denn moderne Mieter „konsumieren“ nicht nur das Produkt Wohnen, sondern eine Vielzahl weiterer Services und Produkte, die damit zusammenhängen. Hier geht es vor allem um Convenience und den Sharing-Gedanken.
Warum selbst ein Auto besitzen, wenn man sich kurzfristig eins mieten kann, das direkt in der hauseigenen Tiefgarage steht? Warum kostbare Freizeit verlieren, wenn ein Reinigungs-Service den Wohnungsputz so viel schneller und gründlicher übernimmt?

Diese Verschiebung ist eine große Chance für Projektentwickler, Eigentümer und Betreiber, denn sie erschließt eine Vielzahl an neuen, noch weitestgehend ungenutzten Umsatzquellen. Wohnungsunternehmen, die schon heute nicht nur Wohnraum, sondern auch alle damit verbundenen Dienstleistungen anbieten, schaffen sich einen attraktiven Zusatzverdienst. Denn jeder Service, den Mieter zusätzlich buchen, bedeutet Beteiligungen oder Provisionsumsätze für Betreiber und Eigentümer. Auf diese Weise erwirtschaften sie nicht nur die klassische Miete, sondern schaffen zusätzliche Revenue Streams.
Auch Projektentwicklern kommt das zugute: Wenn sie schon von vorneherein ein breites Service-Angebot und die zugehörige digitale Infrastruktur in ihr Projekt integrieren, können sie damit den Wert ihrer Entwicklung steigern und machen es weitaus attraktiver für Kapitalanleger. Es kommt zu einer Win-win-Situation: Mieter sparen dank des Sharing-Modells Geld und setzen es stattdessen in Zusatz-Services um. Wenn Wohnungsunternehmen ihre Chance nutzen und die Rolle des Service-Anbieters rund ums Wohnen rechtzeitig annehmen, profitieren sie wiederum von einem lukrativen Zusatzverdienst.
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Quelle: everythingpossible/Adobe Stock

Service, Service, Service. Aber bitte digital!

Die Service-Komponente des Wohnens ist ohne smarte Lösungen nicht vorstellbar. Kein Wunder: Sie machen die reibungslose Buchung, Bezahlung und die große Flexibilität der Angebote erst möglich.
Daraus haben sich inzwischen sogar ganze Geschäftsmodelle entwickelt – vornehmlich im Bereich PropTech. Anbieter wie Allthings, Cunio, Casavi und Animus entwickeln z. B. maßgeschneiderte Apps für Wohnungsunternehmen, die schon heute in Quartieren eingesetzt werden. Sie sind angepasst an den jeweiligen Projektstandort, das Branding und das Service-Angebot des Unternehmens.
Via App können Bewohner eines Quartiers dann ein Auto für den Nachmittag mieten, den Ladestand ihres E-Bikes überprüfen, einen Tisch im Restaurant reservieren, ihren Coworking-Platz sichern und den Reinigungsservice buchen. Sie werden darüber benachrichtigt, wenn ein Paket für sie im Service-Bereich angekommen ist und haben die Möglichkeit, sich über ein „digitales schwarzes Brett“ mit anderen Bewohnern des Quartiers zu vernetzen. So entsteht eine lebendige Nachbarschaft – digital und analog. Eigentümer und Betreiber können flexibel wählen, welche Anbieter sie in ihre App integrieren möchten, und die Zusammenarbeit mit verschiedenen Dienstleistern so je nach Modell anpassen.
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Wohnungsunternehmen, die das Mieten zu einem Rundum-sorglos-Erlebnis machen, sind ganz klar noch die Avantgarde. Allerdings gibt es immer mehr Beispiele für eine Umsetzung dieses Konzepts – vor allem in Mixed-use-Quartieren. Das Münchener Projekt „Schwabinger Tor“ der Jost Hurler Gruppe hat seine Quartiers-App beispielsweise bei Casavi in Auftrag gegeben. Sie bietet eine Plattform, um Services wie Coworking oder Carsharing zu buchen, Anfragen an die Hausverwaltung zu stellen, sich über die neuesten Angebote der Restaurants und Shops zu informieren und sich mit anderen Bewohnern auszutauschen. Sogar einen eigenen Podcast hat das Quartier, das mit Wohn-, Gastronomie-, Hotel-, Einzelhandels- und Büroflächen einen breit aufgestellten Nutzungsmix aufweist.
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Auch das Düsseldorfer Wohnquartier „LeFlair“ von INTERBODEN integriert eine Vielzahl an Services in seiner App. Bewohner können auf diese Weise Veranstaltungen organisieren, Gästeapartments buchen, eine Kinderbetreuung engagieren oder den Hausmeister-Service rufen. Im von Bauwerk Capital geplanten Quartier „kupa“ liegt der Fokus noch etwas stärker auf der Gemeinschaft: Eine Fahrradwerkstatt, Community-Küche, ein Coworking Space, eine Gemeinschaftsterrasse und ein Concierge-Service sind für alle Bewohner zugänglich – natürlich vernetzt via App.
Im von Hines entwickelten „Stadtquartier Südkreuz“ in Berlin ziehen sich die digitalen Ansätze sogar bis tief in die Hausverwaltung. Auf einer Online-Plattform können Interessenten die einzelnen Wohnungen virtuell besichtigen und direkt anmieten. Nachdem ihre Daten digital erfasst sind, wird auch der Mietvertrag auf diesem Weg übermittelt. Für sein umfangreiches Service-Angebot von Musikzimmer bis zu Gym, Waschsalon und Dachgarten kooperiert Hines mit einer Vielzahl von Partnern. Ein solcher Ansatz zahlt sich doppelt aus, denn neben einem denkbaren Beteiligungsmodell beschleunigt die digitale Vernetzung die internen Prozesse, macht den Betrieb effizienter und spart Kosten.
„Die Wohnungs­unternehmen werden zum zentralen Anbieter von Leistungen rund um die Wohnung werden.“
GdW, Wohntrends 2030

Partner fürs Wohnen der Zukunft

Die Nachfrage ist groß, das Angebot wächst mit: Digital vernetzte Mixed-use-Quartiere zeigen schon jetzt, wie das Wohnen und Leben der Zukunft aussehen kann. Mit ihnen werden Wohnungsunternehmen zur zentralen Anlaufstelle für Services im Wohnumfeld. Zwar bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand und ein grundlegendes Umdenken hinsichtlich des Mieter-Vermieter-Verhältnisses, aber dieser Wandel bietet große Chancen.

Unternehmen, die jetzt das Momentum nutzen, ihre Strukturen und Prozesse digitalisieren und verschiedene Services in ihr Wohnungsangebot integrieren, haben bei der Vermarktung einen entscheidenden Vorteil. Sie profitieren von einer großen Nachfrage und erschließen sich dank Beteiligungen und Provisionsumsätzen gleichzeitig neue, lukrative Umsatzquellen. So werden Wohnungsunternehmen aktiver Teil und Treiber des Wandels. Sie entwickeln sich zum Partner rund um das Thema Wohnen – und allem, was damit in Verbindung steht.

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Quelle: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

MEHR ALS WOHNRAUM

Wie sieht das Wohnen der Zukunft aus? Ein Interview mit Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
Globalisierung, Digitalisierung, Flexibilisierung: Das Leben der Menschen ändert sich rasant und tiefgreifend, gerade in den Metropolen. Arbeits- und Privatleben verschmelzen, die Zahl der Single-Haushalte steigt. Der Anspruch an ein vernetztes, mobiles und flexibles Miteinander ebenso. Das neue Mixed-use-Quartier „kupa“, das derzeit auf dem Gelände einer alten Kuvertfabrik in München-Pasing entsteht, denkt Zukunft voraus – mit Sharing-Angeboten, nachhaltiger Mobilität und einem breiten Portfolio an Services.
Herr Schorn, das Konzept für kupa hat Bauwerk gemeinsam mit Trendforschern entwickelt. Es geht damit auf die aktuellen Wünsche von Wohnungssuchenden nach Mobilität, Kommunikation, Vernetzung und lokaler Verbundenheit ein. Wie „smart“ müssen Wohnungen und Wohnquartiere der Zukunft denn sein?
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Foto: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG
JÜRGEN SCHORN
Geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
JÜRGEN SCHORN: Aus meiner Sicht sind intelligente Stadtquartiere der Ort, an dem wir das Zusammenleben der Zukunft erfahren können. Sie bieten mehr als nur Wohnraum. Sie können als urbaner Mikrokosmos unterschiedliche Nutzungen an einem Ort vereinen. Und das für viele unterschiedliche Bevölkerungsgruppen: Singles, Paare und Familien, Alt und Jung. Das beginnt bei intelligenten und flexiblen Grundrissen, die es zum Beispiel ermöglichen, zu Hause ein Homeoffice einzurichten. Aber auch über die einzelne Wohnung hinausgedacht: Sharing-Bereiche im Quartier, die die Kommunikation fördern oder das Arbeiten von zu Hause ermöglichen. Und wir müssen heutzutage auch Mobilität mitdenken. Vom hochwertigen Fahrradständer auf Gemeinschaftsflächen über Carsharing auf dem eigenen Parkplatz bis zur E-Ladestation in der Tiefgarage.
Wie setzen Sie diese Service-Vielfalt konkret im späteren Quartier um?
JÜRGEN SCHORN: Eine eigens für das Projekt entwickelte App ist als zentraler, digitaler Hub des Quartiers geplant. Über sie können die Bewohner nicht nur Autos, Fahrräder, E-Scooter und Sharing-Flächen mieten. Auch Concierge-Dienste lassen sich darüber buchen. So können die Bewohner beispielsweise in den Urlaub oder auf Geschäftsreise fahren – der Concierge übernimmt in dieser Zeit das Blumengießen oder kümmert sich nach Rückkehr um die Beauftragung eines Wäscheservices. Darüber hinaus ist ein intelligentes Paketpostsystem geplant. Auch das wird über die kupaApp bedient, die mit Zustelldiensten, Concierge und Bewohnern vernetzt ist. Eine Paketboxanlage ermöglicht den Empfang und Versand der Post – egal, ob die Bewohner anwesend sind oder nicht. Zustellung und Rücksendung sind jederzeit und mit allen Paketdienstleistern möglich.
Also liegt ein sehr großer Fokus auf dem Angebot von Services und Sharing-Modellen.
JÜRGEN SCHORN: Auf jeden Fall. Unser Projekt kupa geht zu 100 % auf den gesellschaftlichen Megatrend Sharing ein. Die kupa kitchen können Bewohner beispielsweise für größere Feierlichkeiten anmieten. Auch Dachterrassen und eine Fahrradwerkstatt wird es für alle geben. Zudem bieten wir E-Bikes, Lastenfahrräder, Autos und E-Scooter im Sharing-System an. Ohne die Sharing-Angebote in einem solchen Objekt mit rund 167 Wohnungen könnten sich die Wenigsten all diese Flächen und Services leisten – abgesehen davon, dass sie viel Fläche beanspruchen und damit innerhalb eines Quartiers gar nicht für jeden persönlich umgesetzt werden könnten.
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Foto: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG
Ist Smart Home denn ein Thema in den Quartieren der Zukunft?
JÜRGEN SCHORN: Digitalisierung und moderne Technologien sind für uns selbstverständlicher Bestandteil unserer Projekte. Ob das nun das Smart-Home-System ist oder die App, mit der ich mich mit der Community vernetzen und Services nutzen kann. Allerdings sind die Wünsche an das Smart Home so unterschiedlich wie die Bewohner, die in kupa einziehen. Dem einen reicht es aus, wenn er von unterwegs aus seine Heizung und die Waschmaschine steuern kann. Ein anderer möchte zudem auch Jalousien, Licht oder den Kühlschrank nach seinen Bedürfnissen konfigurieren und fernsteuern. Und wieder ein anderer lebt bewusst ganz ohne Smart Home. Wir haben daher alle Wohnungen mit einem KNX-Bussystem vorgerüstet. So kann jeder Bewohner individuell entscheiden, inwiefern er seine Immobilie vernetzen möchte.
Moderne Quartiere werden also ausschließlich smart gedacht?
JÜRGEN SCHORN Nicht ganz: Unsere Kunden sind zwar technikaffin und digital vernetzt, aber wir spüren auch den Wunsch nach „Digital-Detox“. Das ist das, was der physische Aspekt einer Gemeinschaft leisten kann. Nachbarn unterstützen und helfen einander – ob beim gemeinsamen Schrauben in der Fahrradwerkstatt oder beim Rooftop-Farming auf der Dachterrasse. Das können wir gerade jetzt, während der Corona-Krise, beobachten. In Zeiten von Individualisierung und Anonymität ist das Netzwerk aus Freunden, Kollegen und Nachbarn wichtiger denn je.
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Foto: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

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Quelle: Werner Sobek

Aktivhaus Serie 700

NEULAND IM DEUTSCHEN MIETWOHNUNGSBAU? Umbau, Umnutzung, Verdichtung von München bis Hamburg

Die „Rahmenvereinbarung zum seriellen und modularen Bauen“ soll die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in deutschen Städten beschleunigen. Mit ihr werden neun innovative Wohnmodelle für den Massenwohnungsmarkt verfügbar. Eines davon ist die Aktivhaus Serie 700. Das modulare Multitalent hat Stararchitekt Werner Sobek entwickelt, dessen Name weltweit für Engineering, Design und Nachhaltigkeit steht. Das war uns einen zweiten Blick wert.
„Städtebaulich, gestalterisch und bautechnisch stoßen wir völlig neue Türen auf.“
Prof. Werner Sobek
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
WERNER SOBEK:
Grenzgänger zwischen Architektur und Technik

Herr Prof. Sobek, Sie sind bekannt für spektakuläre, nachhaltige Großprojekte weltweit wie etwa den internationalen Flughafen von Bangkok, die Hauptverwaltung der Deutschen Post in Bonn, das Mercedes-Benz Museum in Stuttgart oder die Interbank in Lima. Was war der Grund für die Gründung der AH Aktiv-Haus GmbH, ein Unternehmen für innovativen Modulhausbau?

Die Gründungsgesellschafter, d.h. Herr Prof. Klaus Fischer und ich, wollten eine Bautechnik entwickeln, die es erlaubt, hochwertige Gebäude mit hohem Variantenreichtum in sehr schneller Zeit industriell zu produzieren. Die Gebäude können 12 Wochen nach Bestellung fertig ausgestattet und vorgetestet angeliefert und ohne Lärm vor Ort mit einem Zeitaufwand von einer Stunde pro Wohnung montiert werden. Danach kann man einziehen. Das Ganze zu einem für jedermann erschwinglichen Preis.

Was ist das Neue und Revolutionäre am Aktivhaus-System?

Wir arbeiten mit einer Plattformstrategie. Wir haben das Gleiche-Teile-Prinzip des klassischen Fertighausbaus überwunden und in ein Gleiche-Fügung-Prinzip überführt. Aufgrund unserer parametrischen Beschreibung aller Komponenten können wir viele Elemente geometrisch in kürzester Zeit nach Bauherrenwunsch anpassen und zu einer numerisch gesteuerten Produktion weiterleiten. Eine Vielzahl unterschiedlicher Fassaden und Fensteroptionen erlaubt hohe Individualität, die Verarbeitung ist hochwertig und recyclinggerecht. Der Energieverbrauch ist sehr niedrig und liegt schon in der Basisausstattung bei KfW 55.

Sehen Sie die modulare Bauweise auch als Antwort auf die wachsende Nachfrage nach neuen Wohnformen angesichts immer dynamischerer Lebensmodelle, beispielsweise Coliving?

Die modulare Bauweise ist für dynamische Lebensmodelle sehr gut geeignet, denn sie erlaubt hohe Herstellgeschwindigkeiten, einfachen Umbau und hohe Flexibilität in der Vernetzung der Räume. Die Aktivhaus-Gebäude sind im Normalfall für eine kleine Familie ausgelegt, es können aber bis zu acht Personen pro Haus untergebracht werden. Auch Konzepte für Senioren, Studenten oder zum Beispiel Sozialwohnungen sind machbar.
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Quelle: A.T. Schaefer

Kritiker bemängeln die fehlende Individualität des seriellen Wohnungsbaus. In einem Interview sagten Sie, Architektur müsse „atemberaubend schön sein und den Menschen wie eine zweite Haut umhüllen“. Ist dies auch mit Modulbauweise möglich?

Die Kritiker des seriellen Bauens halten sich daran fest, dass viele Modulbauten in der Vergangenheit stets aus baugleichen Einheiten bestanden - der sogenannten Containerarchitektur. Wir bei Aktivhaus bauen stark individualisierbare Häuser mit unterschiedlichsten Fenster- und Türanordnungen, 25 unterschiedlichen Fassadentypen und vielen Varianten in der Innenraumgestaltung und Ausstattung. Dadurch, dass wir die Module nicht wie baugleiche Container stapeln müssen, sondern kleinere und größere Einheiten in mehreren Etagen mischen und die Grundrisse auch gegeneinander verdrehen können, entsteht höchste städtebauliche Vielfalt und Qualität.
Die Serie 700 eignet sich für die urbane Nachverdichtung oder die Aufstockung von Bestand. Mit der Modularität ihrer Tragstruktur sind die Wohneinheiten hochflexibel hinsichtlich Nutzung und räumlicher Gestaltung. Ob Mehrfamilienhaus in einer Baulücke oder mehrgeschossiges Mietswohnhaus – vieles ist machbar.
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH

Ist serielles Bauen in dieser Individualität und Qualität bzw. die Anmietung der betreffenden Wohnungen dann immer noch bezahlbar?

Gerade das war eines unserer Ziele. Die industrielle Produktion hochgradig individualisierbarer und variantenreicher Module senkt den Herstellerpreis, die schnelle und saubere Montage vor Ort tut ein Übriges. Die Basismodelle der Serie 700 sind schon ab 1.300 € pro m² zuzüglich Grundstückskosten erhältlich.

Warum ist es so schwer, Bauherren, Architekten und Ingenieure schon im Konzeptionsstadium einer Immobilie an einen Tisch zu bringen?

Integrale Planung ist ein Muss, wenn das Ergebnis hochwertig und insbesondere wenn es nachhaltig sein soll. Viele Bauherren - auch und gerade die Profis unter ihnen -, aber auch viele Architekten und Ingenieure haben das, jenseits von Sonntagsreden, immer noch nicht verstanden. Man hofft häufig, die Planung ein paar tausend Euro billiger zu bekommen, und merkt nicht, dass man das vermeintlich Ersparte am Ende in vielfacher Menge in Form von durch Planungsmängel bedingten Qualitätsdefiziten, Bauzeitverzögerungen und Mehrmassen bezahlt.

Mit dem Entwurf eines innovativen Wohnungsgeschossbaus aus Modulen der Serie 700 haben Sie den Wettbewerb „Serielles und modulares Bauen“ des GdW gewonnen. Inwiefern wäre die Realisierung ein Pionierprojekt?

Eine Realisierung von Projekten auf der Basis des GdW-Verfahrens wäre in zweierlei Hinsicht ein Schritt in die Zukunft: Städtebaulich und gestalterisch stoßen wir völlig neue Türen auf – aber auch bautechnisch. Schließlich werden die Bauzeiten dramatisch verkürzt und damit Lärm, Staub und Verkehrsbehinde- rungen minimiert. Und verfahrenstechnisch bedeutet das GdW-Verfahren die Abkürzung langwieriger Planungs-, Ausschreibungs- und Vergabeverfahren bei gleichzeitig höchster kostenmäßiger Attraktivität.
Die Module der Serie 700
Wohnmodule
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 730
BGF: 38,5 m²
Nettowohnfläche: 28,5 m²
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 750
BGF: 48,8 m²
Nettowohnfläche: 37,31 m²
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 770
BGF: 64,6 m²
Nettowohnfläche: 51,81 m²
funktionsmodule
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Technikmodul „tech“
Zur externen Energieversorgung bei größeren Modulverbünden.
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Hauswirtschaftsmodul „clean“
Für die externe Unterbringung von z.B. Waschmaschine oder Trockner (auch mit Energieversorgung möglich).
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Gemeinschaftsmodul 700 „meet“
Für Studentenwohnheime oder Boarding-Houses (skalierbar durch Kopplung mehrerer Module).
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Lagermodul 700 „cargo“
Separater Stauraum für Buggy, Bike & Co.

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Quelle: Markus Spiske, Unsplash

LEGO-Services
für moderne Mieter

ZEITGEMÄß. SMART. WERTSTEIGERND. Wie können Wohnungsunternehmen mit digitalisierten Mieterservices langfristig stabile Erträge erwirtschaften?
Das LEGO-Prinzip kann Bauen kostengünstiger machen, Time-to-Market reduzieren, Wohnkonzepte flexibilisieren, die Qualität und Effizienz der Vermietung steigern und insgesamt zu einer höheren Markt­adaptivität und Wertschöpfung in der Wohnungswirtschaft führen.

Herausforderung Digitalisierung

Während die Grundrisse im Quartier Essen 51. gemäß LEGO-Prinzip effizienter werden, wächst die Qualität des Wohnens durch Service-Bausteine für die Mieter: „Smarte“ Technologien, Sharing-Angebote für Autos und Fahrräder und gemeinschaftlich genutzte offene Wohnbereiche werden zur optionalen Nutzung angeboten. „Unser Anspruch ist generell, bezahlbaren Wohnraum in guter Qualität zu schaffen und mit zusätzlich wählbaren Leistungen und Services anzureichern“, so Wolfgang Thelen, Inhaber der Thelen Gruppe.

Kosten sparen mit integraler Planung

Dem LEGO-Prinzip folgen auch Gebäudeautomation und Energiekonzepte von Essen 51. „Der Fokus liegt darauf, Systeme modular und adaptiv zu gestalten, so dass die jeweils zukunftsfähigste und effizienteste Technologie installiert werden kann, ohne dass das Gesamtsystem erneuert werden muss“, erläutert Geschäftsführer Wolfgang Thelen. „Unser Ziel ist, innovativste Technik und Energiekonzepte vorausschauend zu integrieren und stufenweise umzusetzen.“ Zur ganzheitlichen Realisierung des Stadtquartiers hat die Thelen Gruppe die Engineering GmbH gegründet und ein eingespieltes 15-köpfiges Projektteam ins Haus geholt. So kann Essen 51. effizient und mit wenigen Schnittstellen entwickelt, geplant und gemanagt werden, was – auch auf lange Zukunft gesehen – Zeit und Kosten spart.

Seniorenfreundliche Gebäudeautomation

Einer der Produkt- und Systemlieferanten von Essen 51. ist Norman Sahl Poynor. Sein Unternehmen SV Gebäudeautomation mit Sitz in Weiterstadt ist spezialisiert auf modulare Smart-Home-Systeme, die über die Smart Building-Software betrieben werden. Immobilienunternehmen können mithilfe digitaler Komponenten, Wohnumgebungen auf die Bedürfnisse ihrer Kunden ausrichten.
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Quelle: Glen Carrie, Unsplash
Sahl Poynor gibt Auskunft über smarte Services im Projekt Essen 51. allgemein und über AAL-Lösungen für ältere Menschen im Speziellen:
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Herr Sahl, Essen 51. steht für die zukunftsweisende Entwicklung eines „smarten Quartiers“. Was ist darunter zu verstehen?

„Beim Projekt Essen 51. sitzen von Anfang an die beteiligten Architekten, Stadtplaner, Projektentwickler sowie die Produkt- und Systemlieferanten urbaner Technologien an einem Tisch. Das ist eine sehr seltene Chance: Wir können eine modular aufgebaute technische Ausstattung installieren, die sich an die unterschiedlichen Bedürfnisse der Mieter nach Wohnkomfort, Sicherheit, Nachhaltigkeit und Gesundheit individuell anpassen lässt.“
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Auf der Webseite von Essen 51. wird von einer „fortschrittlichen digitalen Infrastruktur“ gesprochen. Was beinhaltet diese?

„Das Herzstück des Quartiers bilden ein übertragbares Smart City-Framework und eine Informations- und Kommunikationstechnik-Architektur. Sie sorgen dafür, dass die einzelnen Technologien im Quartier miteinander vernetzt und aufeinander abgestimmt werden – von Smart Home und Home Consumer Electronics über Smart Lightning, Mobility-on-Demand und Smart Energy Grids bis hin zur digitalen Kommunikation der Mieter untereinander und mit der Quartiersleitung.“
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Wie werden smarte Technologien den Alltag der älteren Bewohner erleichtern?

„Bei den Einbauten werden bewusst technische Lösungen gewählt, die für ältere Nutzer leicht bedienbar sind und niedrigschwellig umgesetzt werden können. Dazu zählen beispielsweise die automatische Überwachung und Abschaltung des Herdes bei Nutzungsunterbrechung oder Abwesenheit, die Möglichkeit, die gesamte Beleuchtung, die Heizung und Elektrogeräte beim Verlassen der Wohnung mit einem einfachen Schaltbefehl auszuschalten. Bei einem Sturz können automatisch zusätzlich zum Arzt Nachbarn oder Verwandte benachrichtigt werden. Ein digitaler Home-Assistent wertet Vitaldaten aus und gibt Gesundheitshinweise.“
„Ein breites Dienstleistungsangebot bietet ebenso Komfort und Unterstützung wie die Smart-Living-Technologie. Die Konzepte passen sich den Bedürfnissen der Nutzer an und bieten einen spürbaren Mehrwert an Lebensqualität.“
Wolfgang Thelen, Inhaber Thelen Gruppe
Bei einigen Marktteilnehmern wird das Smart-Service-Konzept von Essen 51. nicht auf Begeisterung stoßen. Schließlich hatte die Immobilienbranche es bisher nicht nötig, innovativ zu agieren. Das Bauen, Verkaufen, Vermieten und Betreiben von Wohnungen war immer ein wasserfestes Geschäftsmodell. Tatsächlich wirkt die deutsche Wohnungswirtschaft im Gesamtbild noch immer wie eine verwöhnte Diva, die sich ihr „Gefolge“ aussuchen kann. Aber steigende Kundenindividualität, Digitalisierung und Kostendruck wirken langsam, aber stetig auch auf die deutsche Immobilienbranche. Nicht nur im Wohnungsbau ist ein allmählicher Wandel zu einer flexibleren, individuelleren Konzeption zu beobachten – auch die Rolle der Wohnungsbaugesellschaften entwickelt sich hin zu einem zentralen Anbieter von Services rund um die Wohnung. Denn mit der zunehmenden Digitalisierung der Welt steigen auch die Ansprüche der Mieter an technische Ausstattung und Dienstleistungen.

Mieter-Apps und Portale im Aufwind

Auffallend viele große Wohnungsgesellschaften bauen derzeit ihr Angebot an mieternahen Services kontinuierlich aus. Die LEG Immobilien AG etwa hat eigens zu diesem Zweck zwei eigenständige Gesellschaften gegründet, die den Mietern attraktive Multimedia-Angebote offerieren. Im Februar 2018 wurde eine CRM-Software eingeführt, mit der Mieter in einer App und auf dem Portal Nebenkostenabrechnungen, Mietanpassungen, Mahnungen oder andere Schreiben empfangen. Für die schnelle Reaktion auf Schadensmeldungen ist ein externer Dienstleister aus dem Kleinreparaturmanagement eingebunden.

Gibt es einen Schaden, muss der Bewohner einfach eine Maske in der App ausfüllen, ein Foto schießen und hochladen, und sofort startet die Bearbeitung des Schadens. „Nur zufriedene Mieter, geringe Leerstände und geringe Fluktuation bringen langfristig stabile Erträge“, so LEG-Chef Thomas Hegel. Digitalisierte Baukasten-Systeme geben Wohnungsunternehmen die Chance, innovative Service-Architekturen Schritt für Schritt in die bestehenden Prozesse zu integrieren und sich im Wettbewerb zukunftssicher zu positionieren.

Von Digitalisierung profitieren

Um Mieterservices wirtschaftlich bereitstellen zu können, werden Immobilienunternehmen in Zukunft sehr viel stärker modular denken müssen. Standardisierung nach dem LEGO-Prinzip ermöglicht gleichzeitig Skaleneffekte und die vom Mieter gewünschte Individualität. Hilfreich ist hier die Einbindung von externen digitalen Immobiliendienstleistern, sogenannten PropTechs.
VORTEILE SERVICE-BAUSTEINE
  • Erhöhung der Marktfähigkeit und Attraktivität von Wohnungen auch in B-Lagen.
  • Wertsteigerung und höhere Mietrendite.
  • Kosteneffiziente Individualisierung und Anpassung an Mieterzielgruppen.
  • Innovative Quartiersgestaltung mit smartem Energiemanagement.
Im Rahmen von Kooperationen können Wohnungsunternehmen ohne große Streuverluste einen Baukasten an Serviceleistungen offerieren, ihr Angebot persönlich gestalten und gleichzeitig Kosten sparen. Eine Studie von Ernst & Young und dem Zentralen Immobilien Ausschuss e.V. (ZIA) über den Einsatz digitaler Technologien in der Immobilienwirtschaft kommt jedoch zu dem Schluss, dass etablierte Immobilienunternehmen häufig noch Scheu vor digitalen Immobiliendienstleistern zeigten. „Warum nicht häufiger mit PropTechs kooperieren?“ fragt Christian Schulz-Wulkow, Managing Partner bei Ernst & Young Real Estate. „Es sind keinesfalls nur B2C-, sondern häufig auch B2B-Angebote, die von den PropTechs hervor- oder vorangebracht werden. Wer sich hier engagiert, kann als First Mover in seinem spezifischen Feld von den neuen Angeboten besonders profitieren.“
„Nur zufriedene Mieter, geringe Leerstände und geringe Fluktuation bringen langfristig stabile Erträge.“
Thomas Hegel, CEO LEG Immobilien AG

Fazit zum LEGO-Prinzip

Das LEGO-Prinzip, nach dem seit Jahren erfolgreich Autos, Maschinen und sonstige Produkte nach individuellen Kundenwünschen produziert werden, könnte jetzt auch die Wohnungswirtschaft in Bewegung bringen. Flexibilisierung und Modularisierung bieten entlang der gesamten Immobilienwert­schöpfungskette nie dagewesene Chancen: die Beschleunigung des Mietwohnungsbau, Bezahlbarkeit trotz Individualität und Vielfalt, Mieterservices auf einem neuen Level, Kostensenkungen und eine nachhaltige Wertschöpfung. Ein Weg, der Mut und Innovationsfreude erfordert, der aber die deutsche Wohnungswirtschaft nicht nur sozialer und lebenswerter machen kann, sondern vor allem profitabler und zukunftsfähig.

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