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COWORKING

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Da es in vielen Berufen nicht mehr nötig ist, zu festen Arbeitszeiten Im Unternehmen anwesend zu sein, gibt es immer mehr ortsunabhängige Arbeitnehmer. Diese sind auf der Suche nach einer Alternative zum Home Office. Anstatt ein kostspieliges Büro anzumieten, arbeiten vor allem die Millennials gern von einem Coworking Space aus. So ist es möglich, auf Wunsch täglich den Arbeitsplatz zu wechseln, aber dennoch mit Gleichgesinnten zu arbeiten, voneinander zu lernen und Kontakte zu knüpfen. Diese Entwicklung hat auch auf den Immobilienmarkt Einfluss, denn die Nachfrage nach entsprechenden Coworking-Räumen steigt.
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Inhaltsverzeichnis

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Definition Coworking


Seit 2005, parallel mit der Verlagerung vieler Arbeitsprozesse in das Internet, ist Coworking ein feststehender Begriff. Die sogenannten Collaborative Workspaces ersetzen vor allem für Selbstständige, Gründer, Digitale Nomaden und Corporates das klassische Home Office. Zwar stellt das Coworking Office nicht den alleinigen Arbeitsort dar, aber viele Menschen nutzen diese Möglichkeit an mindestens drei Tagen der Woche. In der offenen, großzügigen Fläche können Interessierte sich nach einem Flatrate-Tarif einmieten. Sie erhalten dafür zuverlässiges Internet, eine Stromverbindung, einen gemütlichen Arbeitsplatz und die Möglichkeit, sich mit anderen Freiberuflern oder Digitalen Nomaden zu vernetzen. Auch Gruppenräume und Präsentationsmöglichkeiten sind in einem Coworking Space normalerweise vorhanden. 2019 gibt es in allen größeren Städten Deutschlands mehrere Anbieter, die häufig neben dem Open Space Office weitere Annehmlichkeiten wie ein Fitnessstudio oder ein Café anbieten.

Coworking klingt zunächst ähnlich wie das Konzept des Business Centers, das ebenfalls auf vermietbaren Arbeitsplätzen basiert. Im Gegensatz zu einem großen, weitgehend anonymen Center stellt Coworking jedoch die Gemeinschaft in den Mittelpunkt. Hier arbeiten die Mieter der Plätze nicht nur neben-, sondern auch miteinander. Jungunternehmer lernen von etablierten Unternehmensgründern, Selbstständige knüpfen Kontakte mit Corporates. Oft findet dieser Community-Gedanke Ausdruck in gemeinsamen Veranstaltungen, die eine Gemeinschaft aufbauen und Möglichkeiten zum Networking bieten. Zudem gibt es Workshops und Vorträge, die nicht selten direkt im Coworking Space stattfinden.

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Der Beginn des kollaborativen Arbeitens


2018 zeigte eine deutschlandweite Umfrage des Immobiliendienstleisters Colliers International, dass Coworking kein kurzzeitiger Trend ist, sondern auch weiterhin größere Verbreitung findet.1 Dafür ist wesentlich das Internet verantwortlich, das viele Berufe flexibler und ganz neue Berufsbilder erst möglich gemacht hat. Coworking ist die Weiterentwicklung des Umstandes, dass immer mehr Laptop-Nutzer den freien Internetzugang von Büchereien und Cafés nutzten. Neben der Chance, täglich an einem anderen Ort zu arbeiten und auch in fremden Städten dank einer schnellen Online-Suche eine freundliche Arbeitsatmosphäre zu finden, bietet Coworking noch mehr: Besonders das kollaborative Arbeiten hat sich als beliebt herausgestellt. Denn obwohl Freiberufler oder Digitale Nomaden ihre Selbständigkeit sehr schätzen, wünschen sie sich Zugleich eine Gemeinschaft. Inzwischen gibt es mehrere kommerzielle Ketten von Anbietern solcher Spaces, die in vielen großen Städten der Welt eine Niederlassung haben. In Deutschland hatte Coworking 2017 ein Marktvolumen von 5 %, mit steigender Tendenz.
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Vorteile des Open Space Office


Es gibt viele verschiedene Nutzungsmöglichkeiten für einen Coworking Space. Selbst etablierte Unternehmen mit eigenen Büroräumen mieten einige Plätze in einem Open Space Office an, um dort Workshops oder Trainings durchzuführen. Die offene Gestaltung, die moderne Einrichtung und die kreative Atmosphäre stellen eine willkommene Abwechslung vom normalen Büroalltag dar. Auch Start-ups und andere Unternehmen, die internetbasiert arbeiten, können für regelmäßige Treffen und Besprechungen einen Coworking Space mieten. Dank der flexiblen Einrichtung, der offenen Gemeinschaft und der vielen arbeitsbezogenen Veranstaltungen ist es in Coworking Offices besonders leicht, untereinander zu netzwerken. Zudem stellt das Ausprobieren neuer Arbeitsplätze einen großen Vorteil dar: Wer ortsunabhängig unterwegs ist, kann in einem Coworking Space Anschluss finden, neue Kollegen kennenlernen und Kooperationen ins Leben rufen. Neben den kommunikativen und sozialen Aspekten können Coworking Spaces auch zu erhöhter Effizienz, mehr Mitarbeiterzufriedenheit und einer guten Work-Life-Balance führen. Zudem werden Ressourcen geschont.

Eine Studie der Technischen Universität Darmstadt hebt 2018 insgesamt sieben Hauptgründe für die Nutzung von Coworking Spaces hervor:

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Die Nutzer von Shared Offices


Die folgenden Nutzergruppen sind in einem Coworking Space üblicherweise anzutreffen:

  • Digitale Nomaden
  • Selbstständige, insbesondere Designer, Künstler und IT-Profis
  • Start-Ups, Gründer und Jungunternehmer
  • ausgekoppelte Bereiche großer Unternehmen

Die Tatsache, dass die Nutzung eines Coworking Space keine monatlichen Mieten erfordert, sondern auf Wunsch sogar stundenweise abgerechnet werden kann, ist ein großer Vorteil für Freiberufler. Auch Digitale Nomaden, die immer wieder eine neue Stadt aufsuchen, sind in Coworking Spaces richtiggehend zuhause. Daher ist es auch interessant, sich mit dem nächsten Schritt zu befassen: Beim Coliving wird der Collaborative Workspace mit verschiedenen Zimmern und Wohnungen kombiniert, die sich ebenfalls flexibel mieten lassen. Annehmlichkeiten wie ein Fitnessstudio oder eine gemeinsame Dachterrasse sorgen für eine Kombination aus Wohnen und Arbeiten, die vor allem von Millennials geschätzt wird. Dies könnte die Zukunft der Arbeit für unzählige Berufsgruppen darstellen.

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Quelle: Fox/Pexels
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Die Bedeutung des Networkings für Coworking Spaces


Sowohl im Coworking Space selbst als auch auf der Ebene der Investoren treffen verschiedene Personengruppen aufeinander: Neben Einzelunternehmern und Firmen aus dem Mittelstand sind auch Großkonzerne in dieser neuen Art des Büros vertreten, was ganz neue Möglichkeiten des Austauschs, des Networkings und der Zusammenarbeit eröffnet. Daher sind Collaborative Workspaces, also Arbeitsplätze speziell für die Zusammenarbeit, so einzigartig. Neben den großen kommerziellen Anbietern für Shared Offices gibt es auch kleinere Anbieter, die in innovative Coworking-Lösungen investieren. Alleinstellungsmerkmale wie eine Kaffee- und Obst-Flatrate, das Mitbringen eines Haustiers oder ein Tischkicker sind wichtig, um sich bei dem großen Wettbewerb auf dem Markt für Coworking Spaces von der Masse abzuheben.

1  https://www.colliers.de/presse/coworking-brauchen-wir-das-zur-zukunftsfaehigkeit-von-coworking-centern/
Quelle: Bench Accounting, Unsplash

6 interior tipps
für mikroapartments

Wir zeigen Ihnen, wie Sie limitierte Quadratmeter maximal nutzen und Ihre Mieter mit Stil und Funktionalität begeistern können.

Tipp

1

Helligkeit

Lassen Sie die Decken heller streichen als die Wände. Das öffnet den Blick nach oben und lässt Räume höher wirken. Ob trendiger Estrich, Parkett oder Laminat: Helle Bodenbeläge sollten in Mikroapartments selbstverständlich sein.

Tipp

2

Multifunktionalität

Setzen Sie auf multifunktionale Möbel wie z.B. Schränke mit seitlich integriertem Regal oder Wandbetten. Mit ausziehbaren Tischen, klappbaren Stühlen und Schlafsofas sind Ihre Mieter für Gäste ausgestattet. Ein smartes Interior muss nicht teuer sein, wertet urbane Mikro-Flats aber enorm auf.
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Tipp

3

Stauraum

Platzieren Sie Stauraum an unerwarteten Stellen – über Türen, Schreibtischen oder auch über dem TV. Es gibt mehr Möglichkeiten, als Sie denken. In Eingangsbereichen und in Bädern zum Beispiel können Regalbretter meist gut direkt unter der Decke angebracht werden.

Tipp

4

Weiße Möbel

Wählen Sie Möbel in der Farbe Weiß. Plötzlich wirken selbst sperrige Schränke, Tipp Konsolen und Bücherregale wie Einbauten, die mit der Wand verschmelzen. Das funktioniert besonders gut mit einer Einrichtung im skandinavischen Stil.

Tipp

5

Minimalismus

Apropos skandinavisches Interior Design: Der puristische Look ist mit viel Weiß, Holz, Grau, Beige und Pudertönen ideal für Mini-Apartments. Er nimmt sich mit minimalistischen Formen, Farben und Materialien zurück und lässt Freiflächen größer wirken. Dazu passen wenige, sorgfältig ausgesuchte farbige Möbel und einzelne Farbakzente.

Tipp

6

Tageslicht

Schaffen Sie lichte Verhältnisse! Räume wirken optisch größer, wenn möglichst viel Tageslicht hereinfließt. Installieren Sie Jalousien statt Vorhänge. Und mindestens ein großer Spiegel ist ein Muss in Mikro-Apartments. Geschickt platziert, kaschiert er wenig Fläche mit Weitblick und Tiefe. Zudem schafft er mehr Helligkeit, indem er das Licht reflektiert.

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Foto: Adrien Olichon von Pexels

proptechs im praxistest

Peter Ulm leitet seit 2011 als Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG. Der Fokus des Unternehmens liegt auf Wohnprojekten, die demografische und gesellschaftliche Entwicklungen berücksichtigen und mit präzisen Nutzungskonzepten langfristig attraktive Renditen erzielen.
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Foto: 6B47
PETER ULM
CEO von 6B47
Herr Ulm, der Claim von 6B47 ist: „Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln“. Können Sie uns das näher erläutern?
PETER ULM: 6B47 wurde im Jahr 2009 gegründet - auf dem Höhepunkt der Weltrezession und dem Tiefpunkt des Ansehens der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Daher wurden dem Unternehmen damals ganz spezielle Parameter in die Wiege gelegt: Innovation bei der Projektentwicklung und Nachhaltigkeit sowie Transparenz bei der Finanzierung.
Was verstehen Sie unter „innovativer Projektentwicklung“?
PETER ULM: Da spielen digitalisierte Prozesse eine große Rolle. Als Projektentwickler fokussieren wir auf Automatisierung, künstliche Intelligenz und Big Data. Mit dem Einsatz dieser Technologien können wir zunächst einmal eine effizientere Marktforschung betreiben, was eine präzisere, zielgruppengerechte Immobilienentwicklung ermöglicht. Zweitens gestalten sich unsere internen Arbeitsprozesse einfacher und effizienter, durch die durchgängige Dokumentation und bessere Kommunikation mit dem Kunden werden Fehler minimiert. Und drittens optimieren wir mit neuen digitalisierten Angeboten ständig unseren Kundenservice.
Wie sieht das konkret in der Praxis aus?
PETER ULM: Beim Wohnbauprojekt „Paragonstraße“ in Wien kooperieren wir beispielsweise mit der Firma Sonderwunschmeister, dem Anbieter einer digitalen Sonderwunsch-App. Im virtuellen Raum können unsere Kunden die Sanitäreinrichtung verändern, aus verschiedenen Fliesen wählen, zusätzliche Steckdosen integrieren und mehr. Zeitgleich werden die Richtpreise kalkuliert. Für unsere Anlegerkäufer integrieren wir mit ROOMHERO derzeit auch die Option „Möblieren“ in den digitalen Sonderwunsch-Katalog. So können wir die Wohnungen auch vollständig eingerichtet anbieten, ohne dass dies für unsere Erwerber oder für uns mit Mehraufwand verbunden wäre.
„Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Prozesse, die zuvor mehr Schnittstellen und eine gewisse Komplexität hatten, durch Digitalisierung und Standardisierung vereinfacht werden.“
Peter Ulm, CEO von 6B47
Kein Mehraufwand - wie ist das zu verstehen?
PETER ULM: Das ist eben der Vorteil der Digitalisierung: Viele Leistungen lassen sich auslagern, ohne dass es auf Kosten von Transparenz und Kontrolle geht. Der digitale Immobiliendienstleister übernimmt die gesamte Abwicklung. Und die standardisierten Prozesse bringen eine enorme Effizienzsteigerung in der Umsetzung. Ergebnisse kommen schneller zustande.
Gibt es auch Probleme in der Zusammenarbeit von 6B47 mit PropTechs?
PETER ULM: Ich würde eher von Herausforderungen sprechen. Solche agilen PropTech-Teams folgen nicht den Standardprozessen eines Konzerns. Um innovative Lösungen für uns und für unsere Kunden zu etablieren, ist ein höherer Aufwand und eine längere Vorbereitungszeit notwendig. Auf der anderen Seite sparen die entwickelten Lösungen dann später wiederum, wie bereits gesagt, Zeit und Kosten ein.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Ulm!

Digitale Partner
community living

Modernisieren. Ausstatten.
Vermieten. Mieterservices.
Laut www.proptech.de zählte die deutsche PropTech-Szene im September 2018 insgesamt 300 Unternehmen - Tendenz steigend. Wir haben Ihnen hier eine Auswahl von Dienstleistern zusammengestellt, die digitalisierte Services rund um das Thema Community Living anbieten.
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Grafik: ROOMHERO

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Quelle: Leah Kelley/Pexels

Ökosystem Quartier

Digital, vielseitig, service-orientiert: das Wohnkonzept der Zukunft
Mieter werden immer anspruchsvoller. Das prognostizierte der GdW schon vor sieben Jahren in seinen „Wohntrends 2030“ und es sieht ganz danach aus, als würde er damit Recht behalten. Mehr Qualität, mehr Service, mehr Convenience sind gefragt – vor allem beim Wohnen. Projektentwickler und Betreiber, die jetzt umdenken, können diese Veränderung als große Chance nutzen und zusätzliche Umsatzquellen erschließen.

Die Stadt der kurzen Wege

Die Urbanisierung nimmt kein Ende: Bis 2025 werden einer Studie der UN zufolge 85-90 % aller deutschen Bürger in Städten wohnen. Bis dahin platzen diese sprichwörtlich aus allen Nähten, das Verkehrsaufkommen wird weiter steigen und damit auch die Umweltbelastung. Und vor allem Wohnraum wird zur Rarität. Die Antwort ist „die Stadt der kurzen Wege“ – das vollständige Umdenken von Stadtgefüge und Mobilität. Eine Stadt, die auf das Auto verzichtet, den Individualverkehr zugunsten ÖPNV und Sharing-Modellen austauscht und alle wichtigen Anlaufstellen des Alltags fußläufig erreichbar macht – das Stichwort heißt Quartiersentwicklung.
„Wir denken in Quartieren. Das heißt, wir schaffen nicht nur Wohnungen, sondern auch Wohnumfelder. Das heißt, wir bauen private Wasserflächen, Uferpromenaden, Kitas, Wasserspielplätze und schaffen damit eine sehr hohe Qualität für die Anwohner und das Umfeld.“
Eva Weiß, Geschäftsführerin BUWOG Bauträger GmbH
Wohnen im 3. OG, im Erdgeschoss ein Supermarkt und im Keller das Fitnessstudio: Moderne Quartiere schaffen nicht nur Wohnraum, sondern Lebensqualität. Sie haben das Mono-use-Konzept weit überholt und verbinden viele verschiedene Nutzungskonzepte ganz organisch zu einem großen Ökosystem. Sie sind genau auf die Bedürfnisse ihres Umfelds und ihrer Bewohner abgestimmt und fügen sich nahtlos in das Stadtbild ein. Wohn- und Gewerbeflächen wechseln sich ab, Grünflächen und öffentliche Bereiche lockern das Quartier auf. Nicht selten binden moderne Quartiere auch eine soziale Komponente ein: Kindergärten oder Kindertagesstätten, Spielplätze, Jugendzentren, altersgerechtes Wohnen.

Prominente Beispiele für solch gelungene Ökosysteme sind etwa das Quartier „Stadtoval“ in Aalen, das der Fertigstellung mit großen Schritten näherkommt. Wohnraum, Kunst, Kultur, Freizeit- und Gewerbeflächen bilden dort zusammen die neue grüne Mitte der Stadt. In Bonn feiert der Projektentwickler ‚die developer’ das Richtfest für das Quartier „Urban Soul“, in Wolfsburg plant SIGNA das „Quartier der Zukunft“, während BUWOG das „Stuhlrohrquartier“ in Hamburg entwickelt. Nachhaltigkeit haben sich vor allem das „Holzquartier“ in Kopenhagen und das Zero-Carbon-Areal „Quartier Parc Hadau“ in Wales auf die Fahne geschrieben. Das All-in-one-Quartier wird immer mehr zum Konsens und steht geschlossen für eine moderne, zukunftsorientierte Stadtentwicklung. Das ist beachtlich, bedenkt man, welch hohes Investitionsvolumen hinter einem solchen Projekt steht.

Viele Assetklassen unter einem Dach

Bezogen auf das Transaktionsvolumen konnten gemischt genutzte Immobilien einer Erhebung von Savills zufolge 2019 einen deutlichen Anstieg verzeichnen – nicht zuletzt aufgrund einiger großvolumiger Quartiersentwicklungen.
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Quellen: eric anada/Pexels, Martin Barraud/iStock – Illustration: Sashkin/Adobe Stock
Der Trend zeichnet sich also bereits ab, was bei den vielseitigen Investitionsmöglichkeiten innerhalb eines Quartiers kein Wunder ist. Vor allem Mixed-use-Konzepte sind aus Anlegersicht attraktiv, denn sie vereinen viele verschiedene Asset-Klassen unter einem Dach, z. B. Wohnimmobilien, Einzelhandel, Hotels, Gastronomie und Büroflächen. Das führt zu einer allgemein höheren Rendite, dank des meist hohen Anteils an Wohnimmobilien ist aber auch das Risiko eines 100-prozentigen Ausfalls – etwa bei Insolvenz – geringer. Damit das Quartier als Asset-Sammlung funktioniert, müssen seine Bewohner es allerdings positiv annehmen: Leere Wohnungen und kaum genutzte Gewerbeflächen sind kein gutes Return on Investment.

Zusätzlich zum weithin bekannten Mantra „Lage, Lage, Lage“ ist bei Quartieren ein Faktor noch weitaus wichtiger: die Qualität. Sie entscheidet darüber, wie wohl sich Bewohner in ihrer Umgebung fühlen, wie gerne und intensiv sie die Angebote des Quartiers nutzen. Nur wenn die Nutzung perfekt auf die Umgebung abgestimmt ist, wird das Quartier zum Erfolg und zieht auch Besucher aus umliegenden Stadtteilen an. Das beginnt schon beim Konzept: Lebensqualität entsteht nicht in den Köpfen des Planungsteams, sondern ist die Folge intensiver Vorbereitung und einer tiefgehenden Analyse von Umgebung und Zielgruppen. Nur wer die Bedürfnisse der Bewohner genau kennt, trifft mit seinem Angebot auch die Nachfrage vor Ort – nicht immer leicht, wenn man bedenkt, wie viele verschiedene Ansprüche an neue Quartiere gestellt werden. Das Mindset von Mietern hat sich seit einigen Jahren grundlegend verändert. Sie fordern Lebensqualität aktiv ein, stellen deutlich höhere Ansprüche an Wohnraum als zuvor. Das hat auch Auswirkungen auf die Quartiersentwicklung und große Vorteile für Betreiber und Eigentümer.
„Die Identität mit dem Quartier ist ein zentraler Faktor für dessen Nutzer.“
Marktstudie „Moderne Stadtquartiere“ der Deutschen Hypo

Der Mieter ist Kunde. Und der Kunde ist König.

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Der GdW hat in einer umfassenden Zukunftsstudie die „Wohntrends 2035“ untersucht.
Die wachsenden Ansprüche von Bewohnern und die damit einhergehenden Veränderungen gehen bis an die Substanz des Mieterverständnisses. Mieter sind nicht mehr nur Bittsteller, sondern Kunden. Damit rücken sie ganz anders in den Fokus des Vermieters, denn Kunden gilt es glücklich zu machen. Was sich zunächst wie der Albtraum jedes Eigentümers anhört, ist faktisch sogar ein Vorteil. Denn moderne Mieter „konsumieren“ nicht nur das Produkt Wohnen, sondern eine Vielzahl weiterer Services und Produkte, die damit zusammenhängen. Hier geht es vor allem um Convenience und den Sharing-Gedanken.
Warum selbst ein Auto besitzen, wenn man sich kurzfristig eins mieten kann, das direkt in der hauseigenen Tiefgarage steht? Warum kostbare Freizeit verlieren, wenn ein Reinigungs-Service den Wohnungsputz so viel schneller und gründlicher übernimmt?

Diese Verschiebung ist eine große Chance für Projektentwickler, Eigentümer und Betreiber, denn sie erschließt eine Vielzahl an neuen, noch weitestgehend ungenutzten Umsatzquellen. Wohnungsunternehmen, die schon heute nicht nur Wohnraum, sondern auch alle damit verbundenen Dienstleistungen anbieten, schaffen sich einen attraktiven Zusatzverdienst. Denn jeder Service, den Mieter zusätzlich buchen, bedeutet Beteiligungen oder Provisionsumsätze für Betreiber und Eigentümer. Auf diese Weise erwirtschaften sie nicht nur die klassische Miete, sondern schaffen zusätzliche Revenue Streams.
Auch Projektentwicklern kommt das zugute: Wenn sie schon von vorneherein ein breites Service-Angebot und die zugehörige digitale Infrastruktur in ihr Projekt integrieren, können sie damit den Wert ihrer Entwicklung steigern und machen es weitaus attraktiver für Kapitalanleger. Es kommt zu einer Win-win-Situation: Mieter sparen dank des Sharing-Modells Geld und setzen es stattdessen in Zusatz-Services um. Wenn Wohnungsunternehmen ihre Chance nutzen und die Rolle des Service-Anbieters rund ums Wohnen rechtzeitig annehmen, profitieren sie wiederum von einem lukrativen Zusatzverdienst.
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Quelle: everythingpossible/Adobe Stock

Service, Service, Service. Aber bitte digital!

Die Service-Komponente des Wohnens ist ohne smarte Lösungen nicht vorstellbar. Kein Wunder: Sie machen die reibungslose Buchung, Bezahlung und die große Flexibilität der Angebote erst möglich.
Daraus haben sich inzwischen sogar ganze Geschäftsmodelle entwickelt – vornehmlich im Bereich PropTech. Anbieter wie Allthings, Cunio, Casavi und Animus entwickeln z. B. maßgeschneiderte Apps für Wohnungsunternehmen, die schon heute in Quartieren eingesetzt werden. Sie sind angepasst an den jeweiligen Projektstandort, das Branding und das Service-Angebot des Unternehmens.
Via App können Bewohner eines Quartiers dann ein Auto für den Nachmittag mieten, den Ladestand ihres E-Bikes überprüfen, einen Tisch im Restaurant reservieren, ihren Coworking-Platz sichern und den Reinigungsservice buchen. Sie werden darüber benachrichtigt, wenn ein Paket für sie im Service-Bereich angekommen ist und haben die Möglichkeit, sich über ein „digitales schwarzes Brett“ mit anderen Bewohnern des Quartiers zu vernetzen. So entsteht eine lebendige Nachbarschaft – digital und analog. Eigentümer und Betreiber können flexibel wählen, welche Anbieter sie in ihre App integrieren möchten, und die Zusammenarbeit mit verschiedenen Dienstleistern so je nach Modell anpassen.
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Wohnungsunternehmen, die das Mieten zu einem Rundum-sorglos-Erlebnis machen, sind ganz klar noch die Avantgarde. Allerdings gibt es immer mehr Beispiele für eine Umsetzung dieses Konzepts – vor allem in Mixed-use-Quartieren. Das Münchener Projekt „Schwabinger Tor“ der Jost Hurler Gruppe hat seine Quartiers-App beispielsweise bei Casavi in Auftrag gegeben. Sie bietet eine Plattform, um Services wie Coworking oder Carsharing zu buchen, Anfragen an die Hausverwaltung zu stellen, sich über die neuesten Angebote der Restaurants und Shops zu informieren und sich mit anderen Bewohnern auszutauschen. Sogar einen eigenen Podcast hat das Quartier, das mit Wohn-, Gastronomie-, Hotel-, Einzelhandels- und Büroflächen einen breit aufgestellten Nutzungsmix aufweist.
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Auch das Düsseldorfer Wohnquartier „LeFlair“ von INTERBODEN integriert eine Vielzahl an Services in seiner App. Bewohner können auf diese Weise Veranstaltungen organisieren, Gästeapartments buchen, eine Kinderbetreuung engagieren oder den Hausmeister-Service rufen. Im von Bauwerk Capital geplanten Quartier „kupa“ liegt der Fokus noch etwas stärker auf der Gemeinschaft: Eine Fahrradwerkstatt, Community-Küche, ein Coworking Space, eine Gemeinschaftsterrasse und ein Concierge-Service sind für alle Bewohner zugänglich – natürlich vernetzt via App.
Im von Hines entwickelten „Stadtquartier Südkreuz“ in Berlin ziehen sich die digitalen Ansätze sogar bis tief in die Hausverwaltung. Auf einer Online-Plattform können Interessenten die einzelnen Wohnungen virtuell besichtigen und direkt anmieten. Nachdem ihre Daten digital erfasst sind, wird auch der Mietvertrag auf diesem Weg übermittelt. Für sein umfangreiches Service-Angebot von Musikzimmer bis zu Gym, Waschsalon und Dachgarten kooperiert Hines mit einer Vielzahl von Partnern. Ein solcher Ansatz zahlt sich doppelt aus, denn neben einem denkbaren Beteiligungsmodell beschleunigt die digitale Vernetzung die internen Prozesse, macht den Betrieb effizienter und spart Kosten.
„Die Wohnungs­unternehmen werden zum zentralen Anbieter von Leistungen rund um die Wohnung werden.“
GdW, Wohntrends 2030

Partner fürs Wohnen der Zukunft

Die Nachfrage ist groß, das Angebot wächst mit: Digital vernetzte Mixed-use-Quartiere zeigen schon jetzt, wie das Wohnen und Leben der Zukunft aussehen kann. Mit ihnen werden Wohnungsunternehmen zur zentralen Anlaufstelle für Services im Wohnumfeld. Zwar bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand und ein grundlegendes Umdenken hinsichtlich des Mieter-Vermieter-Verhältnisses, aber dieser Wandel bietet große Chancen.

Unternehmen, die jetzt das Momentum nutzen, ihre Strukturen und Prozesse digitalisieren und verschiedene Services in ihr Wohnungsangebot integrieren, haben bei der Vermarktung einen entscheidenden Vorteil. Sie profitieren von einer großen Nachfrage und erschließen sich dank Beteiligungen und Provisionsumsätzen gleichzeitig neue, lukrative Umsatzquellen. So werden Wohnungsunternehmen aktiver Teil und Treiber des Wandels. Sie entwickeln sich zum Partner rund um das Thema Wohnen – und allem, was damit in Verbindung steht.

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Quelle: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

MEHR ALS WOHNRAUM

Wie sieht das Wohnen der Zukunft aus? Ein Interview mit Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
Globalisierung, Digitalisierung, Flexibilisierung: Das Leben der Menschen ändert sich rasant und tiefgreifend, gerade in den Metropolen. Arbeits- und Privatleben verschmelzen, die Zahl der Single-Haushalte steigt. Der Anspruch an ein vernetztes, mobiles und flexibles Miteinander ebenso. Das neue Mixed-use-Quartier „kupa“, das derzeit auf dem Gelände einer alten Kuvertfabrik in München-Pasing entsteht, denkt Zukunft voraus – mit Sharing-Angeboten, nachhaltiger Mobilität und einem breiten Portfolio an Services.
Herr Schorn, das Konzept für kupa hat Bauwerk gemeinsam mit Trendforschern entwickelt. Es geht damit auf die aktuellen Wünsche von Wohnungssuchenden nach Mobilität, Kommunikation, Vernetzung und lokaler Verbundenheit ein. Wie „smart“ müssen Wohnungen und Wohnquartiere der Zukunft denn sein?
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Foto: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG
JÜRGEN SCHORN
Geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
JÜRGEN SCHORN: Aus meiner Sicht sind intelligente Stadtquartiere der Ort, an dem wir das Zusammenleben der Zukunft erfahren können. Sie bieten mehr als nur Wohnraum. Sie können als urbaner Mikrokosmos unterschiedliche Nutzungen an einem Ort vereinen. Und das für viele unterschiedliche Bevölkerungsgruppen: Singles, Paare und Familien, Alt und Jung. Das beginnt bei intelligenten und flexiblen Grundrissen, die es zum Beispiel ermöglichen, zu Hause ein Homeoffice einzurichten. Aber auch über die einzelne Wohnung hinausgedacht: Sharing-Bereiche im Quartier, die die Kommunikation fördern oder das Arbeiten von zu Hause ermöglichen. Und wir müssen heutzutage auch Mobilität mitdenken. Vom hochwertigen Fahrradständer auf Gemeinschaftsflächen über Carsharing auf dem eigenen Parkplatz bis zur E-Ladestation in der Tiefgarage.
Wie setzen Sie diese Service-Vielfalt konkret im späteren Quartier um?
JÜRGEN SCHORN: Eine eigens für das Projekt entwickelte App ist als zentraler, digitaler Hub des Quartiers geplant. Über sie können die Bewohner nicht nur Autos, Fahrräder, E-Scooter und Sharing-Flächen mieten. Auch Concierge-Dienste lassen sich darüber buchen. So können die Bewohner beispielsweise in den Urlaub oder auf Geschäftsreise fahren – der Concierge übernimmt in dieser Zeit das Blumengießen oder kümmert sich nach Rückkehr um die Beauftragung eines Wäscheservices. Darüber hinaus ist ein intelligentes Paketpostsystem geplant. Auch das wird über die kupaApp bedient, die mit Zustelldiensten, Concierge und Bewohnern vernetzt ist. Eine Paketboxanlage ermöglicht den Empfang und Versand der Post – egal, ob die Bewohner anwesend sind oder nicht. Zustellung und Rücksendung sind jederzeit und mit allen Paketdienstleistern möglich.
Also liegt ein sehr großer Fokus auf dem Angebot von Services und Sharing-Modellen.
JÜRGEN SCHORN: Auf jeden Fall. Unser Projekt kupa geht zu 100 % auf den gesellschaftlichen Megatrend Sharing ein. Die kupa kitchen können Bewohner beispielsweise für größere Feierlichkeiten anmieten. Auch Dachterrassen und eine Fahrradwerkstatt wird es für alle geben. Zudem bieten wir E-Bikes, Lastenfahrräder, Autos und E-Scooter im Sharing-System an. Ohne die Sharing-Angebote in einem solchen Objekt mit rund 167 Wohnungen könnten sich die Wenigsten all diese Flächen und Services leisten – abgesehen davon, dass sie viel Fläche beanspruchen und damit innerhalb eines Quartiers gar nicht für jeden persönlich umgesetzt werden könnten.
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Foto: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG
Ist Smart Home denn ein Thema in den Quartieren der Zukunft?
JÜRGEN SCHORN: Digitalisierung und moderne Technologien sind für uns selbstverständlicher Bestandteil unserer Projekte. Ob das nun das Smart-Home-System ist oder die App, mit der ich mich mit der Community vernetzen und Services nutzen kann. Allerdings sind die Wünsche an das Smart Home so unterschiedlich wie die Bewohner, die in kupa einziehen. Dem einen reicht es aus, wenn er von unterwegs aus seine Heizung und die Waschmaschine steuern kann. Ein anderer möchte zudem auch Jalousien, Licht oder den Kühlschrank nach seinen Bedürfnissen konfigurieren und fernsteuern. Und wieder ein anderer lebt bewusst ganz ohne Smart Home. Wir haben daher alle Wohnungen mit einem KNX-Bussystem vorgerüstet. So kann jeder Bewohner individuell entscheiden, inwiefern er seine Immobilie vernetzen möchte.
Moderne Quartiere werden also ausschließlich smart gedacht?
JÜRGEN SCHORN Nicht ganz: Unsere Kunden sind zwar technikaffin und digital vernetzt, aber wir spüren auch den Wunsch nach „Digital-Detox“. Das ist das, was der physische Aspekt einer Gemeinschaft leisten kann. Nachbarn unterstützen und helfen einander – ob beim gemeinsamen Schrauben in der Fahrradwerkstatt oder beim Rooftop-Farming auf der Dachterrasse. Das können wir gerade jetzt, während der Corona-Krise, beobachten. In Zeiten von Individualisierung und Anonymität ist das Netzwerk aus Freunden, Kollegen und Nachbarn wichtiger denn je.
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Foto: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

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Illustration: ikuvshinov/Adobe Stock, Taras Livyy/Adobe Stock

Transformers 2020

Das Maximum an Wohnqualität auf minimalem Raum: mit intelligenten, multifunktionalen Möbeln
Der Raum zum Leben und Arbeiten verändert sich rasant. Vor allem in den Städten wird er immer kleiner, da bleibt für sperrige, alte Möbel kein Platz mehr. Möbeldesign und -entwicklung müssen jetzt vieles neu denken – und das gelingt schon sehr gut.

Die Welt braucht jetzt Verwandlungskünstler

Sie heißen Bumblebee oder Optimus Prime: Roboter, die sich kurzerhand zu Autos, Flugzeugen und mehr verwandeln. Ganz so weit reichen die Umbaumöglichkeiten bei modernen Transformer-Möbeln nicht, aber das Prinzip ist das gleiche. Ein Schlafsofa ist dafür das bekannteste Beispiel. Mit ein paar Handgriffen verwandelt es Wohnraum am Tag zur Schlafstätte in der Nacht und lässt sich genauso schnell wieder umbauen. Längst bieten auch andere Möbel derart platzsparende Multifunktionalität an, denn hier liegt ein großes Problem moderner Gesellschaften: In ihren urbanen Zentren ist Fläche Mangelware geworden und wird häufig zum immer teureren Luxusgut.
„Mikroapartments in Top-Lagen sprechen nicht nur Studenten, sondern auch Reisende oder Berufspendler an [...]; die Analyse hat gezeigt, dass 30-35 % der Mieter in privaten Studentenheimen keine Studenten waren.“
CORESTATE Capital Group, Frankfurt am Main
Trotzdem ziehen große und größere Städte die Menschen wie Magneten an und verzeichnen fast überall auf der Welt ein kontinuierliches Bevölkerungswachstum. Lösungen wie Micro Living in kleinen, oft möblierten Apartments oder die wachsende Zahl der Micro Offices in Business-Centern geben erste Antworten und weisen Wege, wie die Platzprobleme zu lösen sind. Hier findet man auch immer mehr Transformer-Möbel, denn anders als gewöhnliches Mobiliar können sie die Mikroräume mit viel Funktionalität füllen, ohne sie physikalisch zu überfüllen.

Ein Blick in neue Arbeits- und Wohnwelten

Als vor wenigen Jahren der „Carmel Place“ in Manhattan mit 23 bis 25 m² großen Micro-Living-Apartments in Modulbauweise eröffnet werden sollte, standen für die 55 Einheiten rund 60.000 Interessenten Schlange. Ganz so extrem ist die Nachfrage hierzulande (noch) nicht, aber in der Hauptstadt erreichen ähnliche Anlagen wie das „Q216“ oder das „Studio B“ immer wieder Auslastungen von 90 % oder mehr. Zwischen 20 und 40 m² messen hier die Wohnungen, die in erster Linie bei Business-Mietern, Auszubildenden und Studenten gefragt sind.
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Quelle: ORI, Inc., Transforms
Wer durch Apartments dieser Größe spaziert, entdeckt schnell überall Transformer-Möbel – das Schlafsofa ist darunter schon eher ein Auslaufmodell. Stattdessen liegen an oder in den Wänden installierte Klappbetten wie die SmartBeds von Transforms im Trend. Es gibt sie als Einzel- oder Doppelbetten mit ausklappbaren Regalen oder Tischen auf der anderen Seite des Möbels. Alles in einem: tagsüber daran arbeiten, nachts darauf schlafen.

Betten und Tische sind prädestiniert für praktische Transformationen: Sie werden ausgezogen oder geklappt und schnell entsteht eine neue Nutzungsmöglichkeit, während ansonsten möglichst viel der kleinen Fläche frei bleibt. Dieser hohe Wohnwert muss heute mehr denn je gegeben sein, denn mit der Corona-Pandemie hat sich auch die Arbeitswelt gewandelt. Immer häufiger arbeiten Menschen nun von zu Hause aus und die Wohnung gewinnt wieder mehr an Bedeutung. Hier möchte man sich wohlfühlen – auch im Micro Living. Ein bequemes Sofa ist dafür unverzichtbar: Mit einem integrierten Regal oder sogar Schrank eröffnet es ganz neue Ebenen der Multifunktionalität.

In vielen solcher Möbel zeigt sich dann gleich noch eine weitere wichtige Entwicklung, die sich immer mehr Mieter wünschen: Smart Home oder Smart Living. Neben zahlreichen separaten Lösungen verschmilzt die Technik immer mehr mit den Möbelstücken. Robotic Furniture von ORI ist dafür wahrscheinlich das beste Beispiel. Per Knopfdruck, App oder Voice Control bewegt sich eine multifunktionale Schrank-Bett-Schreibtisch-Wand im Raum und entfaltet wahlweise das Schlaf-, Wohn- oder Arbeitszimmer. In der Wohnwelt von morgen tragen solche Lösungen zweifellos dazu bei, knappen Raum noch besser auszunutzen und gleichzeitig den Wohnwert zu steigern.
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Quelle: ORI, Inc.

Ab ins Büro

Wenn der heimische Schreibtisch genauso viele Stunden am Tag genutzt wird wie das Bett nebenan, braucht auch das Homeoffice ein Update. Dabei stellt sich nicht nur im Micro Living die Frage, wie mit wenig Platz ein optimaler Arbeitsplatz entsteht. Denn auch in vielen größeren Wohnungen sind die meisten Quadratmeter längst vergeben.

Eine besonders eindrucksvolle Möglichkeit, um Platz zu sparen, sind die schwebenden NOLEX-Schreibtische von Floating Office. Bei Nichtgebrauch hängen sie als Design-Objekte unter der Decke und senken sich auf Knopfdruck herab, wenn der Arbeitstag beginnt. Der Clou dabei: Mit unterschiedlichen Höheneinstellungen schaffen sie einen Steh- oder Sitzarbeitsplatz und tun damit viel für einen gesunden Rücken. Ein Homeoffice mit wenig Platz kommt jedoch auch ohne Hightech aus: Ein Klappmechanismus leistet hier ebenso gute Dienste und lässt die Arbeitsfläche wie beim Fläpps-Sekretär von Ambivalenz schnell an der Wand verschwinden – ein vollwertiger Arbeitsplatz im Bilderrahmen-Format.
„Die Zukunft ist eine, in der Wohnräume unglaublich technologisch anspruchsvoll und intelligent sind, die Technologie jedoch eher eine Hintergrundrolle spielt - sie erfordert unsere Aufmerksamkeit nur dann, wenn sie wirklich benötigt wird und nicht länger als nötig.“
Dominic Harrison, „Director of Global Trends“ at Foresight Factory

Vom Home zurück ins Office

Der starke Homeoffice-Trend wird anhalten, selbst wenn er die persönliche Präsenz in vielen Büros und Unternehmen nicht vollständig ablösen wird – es bahnt sich eine Koexistenz an. Im Zuge der Entwicklung wird sich trotzdem einiges ändern, denn viele Unternehmen benötigen ihre alten Flächen dann schlicht nicht mehr in vollem Umfang. Also stellt sich auch hier die Frage, wie auf limitiertem Platz ein Maximum an produktivem Office Space entstehen kann.

Immer mehr Mitarbeiter wünschen sich an ihrem Arbeitsplatz höhenverstellbare Schreibtische – und das mit Recht, leidet doch jeder zweite Deutsche an Rückenschmerzen. Statt Schreibtischplatten mit Chef-Maßen gibt es kleinere Modelle passend zu den neuen Büros, aber ohne jeden Abstrich bei Ergonomie oder Funktionalität. Praktisch sind Transformer-Möbel außerdem für Community-Bereiche. Ist der Platz begrenzt, sind getrennte Event-, Lounge- und Meeting-Areale im Büro eine Wunschvorstellung. Mit multifunktionalen Möbeln lässt sich die Fläche jedoch schnell an verschiedene Anforderungen anpassen. Beispiele sind hier eine ausklappbare Tribüne, stapel- und ausklappbare Tische für verschiedene Anordnungen im Raum oder bequeme Sitzelemente, die gleichzeitig als Stehtisch dienen können.

Smarter arbeiten und leben

Transformer-Möbel oder Multifunktionsmobiliar sind innovative, intelligente Konstruktionen. Sie zeigen immer wieder, dass Form und Funktion sehr gut Hand in Hand gehen können. Mit ihrer Funktionalität erleichtern diese Möbel den Weg in neue Wohn- und Arbeitswelten. Es sind smarte Möbel, auch wenn sie nicht immer gleich die neue technische Komponente dieses Attributs mit sich bringen – hier bleibt Luft für die nächste Entwicklungsstufe. Möbel für zu Hause oder das Büro und smarte Technik beginnen bereits heute, langsam miteinander zu verschmelzen. In nicht allzu ferner Zukunft sind sie mit weiterer Effizienz und Funktionalität untrennbar miteinander verbunden.

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Quelle: Werner Sobek

Aktivhaus Serie 700

NEULAND IM DEUTSCHEN MIETWOHNUNGSBAU? Umbau, Umnutzung, Verdichtung von München bis Hamburg

Die „Rahmenvereinbarung zum seriellen und modularen Bauen“ soll die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in deutschen Städten beschleunigen. Mit ihr werden neun innovative Wohnmodelle für den Massenwohnungsmarkt verfügbar. Eines davon ist die Aktivhaus Serie 700. Das modulare Multitalent hat Stararchitekt Werner Sobek entwickelt, dessen Name weltweit für Engineering, Design und Nachhaltigkeit steht. Das war uns einen zweiten Blick wert.
„Städtebaulich, gestalterisch und bautechnisch stoßen wir völlig neue Türen auf.“
Prof. Werner Sobek
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
WERNER SOBEK:
Grenzgänger zwischen Architektur und Technik

Herr Prof. Sobek, Sie sind bekannt für spektakuläre, nachhaltige Großprojekte weltweit wie etwa den internationalen Flughafen von Bangkok, die Hauptverwaltung der Deutschen Post in Bonn, das Mercedes-Benz Museum in Stuttgart oder die Interbank in Lima. Was war der Grund für die Gründung der AH Aktiv-Haus GmbH, ein Unternehmen für innovativen Modulhausbau?

Die Gründungsgesellschafter, d.h. Herr Prof. Klaus Fischer und ich, wollten eine Bautechnik entwickeln, die es erlaubt, hochwertige Gebäude mit hohem Variantenreichtum in sehr schneller Zeit industriell zu produzieren. Die Gebäude können 12 Wochen nach Bestellung fertig ausgestattet und vorgetestet angeliefert und ohne Lärm vor Ort mit einem Zeitaufwand von einer Stunde pro Wohnung montiert werden. Danach kann man einziehen. Das Ganze zu einem für jedermann erschwinglichen Preis.

Was ist das Neue und Revolutionäre am Aktivhaus-System?

Wir arbeiten mit einer Plattformstrategie. Wir haben das Gleiche-Teile-Prinzip des klassischen Fertighausbaus überwunden und in ein Gleiche-Fügung-Prinzip überführt. Aufgrund unserer parametrischen Beschreibung aller Komponenten können wir viele Elemente geometrisch in kürzester Zeit nach Bauherrenwunsch anpassen und zu einer numerisch gesteuerten Produktion weiterleiten. Eine Vielzahl unterschiedlicher Fassaden und Fensteroptionen erlaubt hohe Individualität, die Verarbeitung ist hochwertig und recyclinggerecht. Der Energieverbrauch ist sehr niedrig und liegt schon in der Basisausstattung bei KfW 55.

Sehen Sie die modulare Bauweise auch als Antwort auf die wachsende Nachfrage nach neuen Wohnformen angesichts immer dynamischerer Lebensmodelle, beispielsweise Coliving?

Die modulare Bauweise ist für dynamische Lebensmodelle sehr gut geeignet, denn sie erlaubt hohe Herstellgeschwindigkeiten, einfachen Umbau und hohe Flexibilität in der Vernetzung der Räume. Die Aktivhaus-Gebäude sind im Normalfall für eine kleine Familie ausgelegt, es können aber bis zu acht Personen pro Haus untergebracht werden. Auch Konzepte für Senioren, Studenten oder zum Beispiel Sozialwohnungen sind machbar.
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Quelle: A.T. Schaefer

Kritiker bemängeln die fehlende Individualität des seriellen Wohnungsbaus. In einem Interview sagten Sie, Architektur müsse „atemberaubend schön sein und den Menschen wie eine zweite Haut umhüllen“. Ist dies auch mit Modulbauweise möglich?

Die Kritiker des seriellen Bauens halten sich daran fest, dass viele Modulbauten in der Vergangenheit stets aus baugleichen Einheiten bestanden - der sogenannten Containerarchitektur. Wir bei Aktivhaus bauen stark individualisierbare Häuser mit unterschiedlichsten Fenster- und Türanordnungen, 25 unterschiedlichen Fassadentypen und vielen Varianten in der Innenraumgestaltung und Ausstattung. Dadurch, dass wir die Module nicht wie baugleiche Container stapeln müssen, sondern kleinere und größere Einheiten in mehreren Etagen mischen und die Grundrisse auch gegeneinander verdrehen können, entsteht höchste städtebauliche Vielfalt und Qualität.
Die Serie 700 eignet sich für die urbane Nachverdichtung oder die Aufstockung von Bestand. Mit der Modularität ihrer Tragstruktur sind die Wohneinheiten hochflexibel hinsichtlich Nutzung und räumlicher Gestaltung. Ob Mehrfamilienhaus in einer Baulücke oder mehrgeschossiges Mietswohnhaus – vieles ist machbar.
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH

Ist serielles Bauen in dieser Individualität und Qualität bzw. die Anmietung der betreffenden Wohnungen dann immer noch bezahlbar?

Gerade das war eines unserer Ziele. Die industrielle Produktion hochgradig individualisierbarer und variantenreicher Module senkt den Herstellerpreis, die schnelle und saubere Montage vor Ort tut ein Übriges. Die Basismodelle der Serie 700 sind schon ab 1.300 € pro m² zuzüglich Grundstückskosten erhältlich.

Warum ist es so schwer, Bauherren, Architekten und Ingenieure schon im Konzeptionsstadium einer Immobilie an einen Tisch zu bringen?

Integrale Planung ist ein Muss, wenn das Ergebnis hochwertig und insbesondere wenn es nachhaltig sein soll. Viele Bauherren - auch und gerade die Profis unter ihnen -, aber auch viele Architekten und Ingenieure haben das, jenseits von Sonntagsreden, immer noch nicht verstanden. Man hofft häufig, die Planung ein paar tausend Euro billiger zu bekommen, und merkt nicht, dass man das vermeintlich Ersparte am Ende in vielfacher Menge in Form von durch Planungsmängel bedingten Qualitätsdefiziten, Bauzeitverzögerungen und Mehrmassen bezahlt.

Mit dem Entwurf eines innovativen Wohnungsgeschossbaus aus Modulen der Serie 700 haben Sie den Wettbewerb „Serielles und modulares Bauen“ des GdW gewonnen. Inwiefern wäre die Realisierung ein Pionierprojekt?

Eine Realisierung von Projekten auf der Basis des GdW-Verfahrens wäre in zweierlei Hinsicht ein Schritt in die Zukunft: Städtebaulich und gestalterisch stoßen wir völlig neue Türen auf – aber auch bautechnisch. Schließlich werden die Bauzeiten dramatisch verkürzt und damit Lärm, Staub und Verkehrsbehinde- rungen minimiert. Und verfahrenstechnisch bedeutet das GdW-Verfahren die Abkürzung langwieriger Planungs-, Ausschreibungs- und Vergabeverfahren bei gleichzeitig höchster kostenmäßiger Attraktivität.
Die Module der Serie 700
Wohnmodule
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 730
BGF: 38,5 m²
Nettowohnfläche: 28,5 m²
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 750
BGF: 48,8 m²
Nettowohnfläche: 37,31 m²
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 770
BGF: 64,6 m²
Nettowohnfläche: 51,81 m²
funktionsmodule
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Technikmodul „tech“
Zur externen Energieversorgung bei größeren Modulverbünden.
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Hauswirtschaftsmodul „clean“
Für die externe Unterbringung von z.B. Waschmaschine oder Trockner (auch mit Energieversorgung möglich).
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Gemeinschaftsmodul 700 „meet“
Für Studentenwohnheime oder Boarding-Houses (skalierbar durch Kopplung mehrerer Module).
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Lagermodul 700 „cargo“
Separater Stauraum für Buggy, Bike & Co.

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Quelle: ROOM/Unsplash

Sharing Real Estate

WIE FLEXIBLE OFFICE SPACE DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT VERÄNDERT. EIN GASTBEITRAG VON FELIX GAUGER
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Quelle: Felix Gauger
FELIX GAUGER, M. Sc. betrachtet das Thema Flexible Office Space am Fachgebiet Immobilienwirtschaft sowie Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt aus der Forschungsperspektive: „Aktuell begleiten wir wissenschaftlich den Umzug eines Unternehmens, das von seinem eigenen Büro in einen Coworking Space umzieht — auch das kommt vor. So stellen Coworking Spaces nicht immer nur zeitlich befristeten Office Space dar, sondern werden aufgrund der genannten Gründe teils auch als dauerhafte Arbeitsplatzvariante bevorzugt. Gründe, die auch im Wettbewerb um die besten Talente bei der Generation von heute zählen.“

Sharing Economy auf allen Ebenen

Es gibt kaum eine Branche, in der die Sharing Economy noch nicht angekommen ist und zu radikalen Umbrüchen geführt hat. Das beste Beispiel für diesen unaufhaltsamen Trend ist vermutlich die Automobilbranche. Als Reaktion auf den Sharing-Gedanken haben Automobilhersteller ihre Geschäftsmodelle mit Carsharing-Lösungen und Mobilitätsdienstleistungen völlig neu ausgerichtet. Sie gehen den Weg vom Produzenten hin zum Dienstleister.
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Quelle: ROOMHERO/Lena Hoppenstaedt
Auf der anderen Seite sind Firmen wie Uber oder Lyft eine ernsthafte Bedrohung für Automobilhersteller, denn sie führen dazu, dass der individuelle Fahrzeugbesitz obsolet wird. Dadurch werden die großen Player der Branche zum bloßen Lieferanten der Mobilitätsanbieter degradiert.

Mittlerweile mischt der Sharing-Trend auch die Immobilienwirtschaft auf. Insbesondere im Büromarkt nimmt das Angebot an Flexible Office Space stark zu. Der Mehrwert liegt hier — wie auch in anderen Branchen — nicht allein im physischen Produkt, sondern vielmehr in den Dienstleistungen, die um das Produkt herum entstehen. Inzwischen hat die Sharing Economy eine Vielzahl an Ausprägungen in der Immobilienwirtschaft erreicht (Abbildung 1).
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Abbildung 1: Ausprägungen der Sharing Economy in der Immobilienwirtschaft

Potenzial für neue Wohn- und Arbeitskonzepte

Die größte Aufmerksamkeit erfährt der Sharing-Gedanke im Bürosegment. Unter den Sammelbegriff Flexible Office Space fallen sowohl Coworking Spaces und hybride Modelle als auch Serviced Offices bzw. Business Center. Doch selbst im Wohnsegment fördert die Sharing Economy neue Formen des Wohnens und Zusammenlebens: Serviced Apartments und Coliving-Angebote sind häufig im Zusammenspiel mit Flexible Office Space zu finden. Eine weitere Spielart dieser Entwicklung sind erste Coproduktion-Angebote wie Makerspaces. In diesen gemeinschaftlich genutzten Werkstätten haben auch Menschen ohne eigene Werkzeuge und Maschinen die Möglichkeit, ihre Produkte zu fertigen. So wechseln Fertigungsprozesse zumindest im kleinen Maßstab den Ort, was wiederum Veränderungen und neue Nutzungsformen für die Immobilienwirtschaft mit sich bringt.
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Quelle: Johnson Wang/Unsplash

Flexible Office Space

Flexible Office Space stellt flexiblen Arbeitsraum für Selbstständige, Entrepreneure und Angestellte zur Verfügung, der gemeinsam genutzt wird. Neben dem Zugang zum reinen Arbeitsplatz profitieren Nutzer von Dienstleistungen wie einem Empfang, der Möglichkeit zur Teilnahme an Veranstaltungen, Networking Events und Vorträgen. Eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt zudem die Gemeinschaft.
In den letzten Jahren hat sich Flexible Office Space bereits so weit etabliert, dass er sich in verschiedene Geschäftsmodelle unterteilen lässt: Business Center, Coworking Spaces und eine Mischform daraus — die hybriden Modelle (Abbildung 2).

Klassische Business Center setzen im Allgemeinen auf (Einzel-)Büros mit hoher Privatsphäre in bester Lage. Dort achten sie vor allem auf ein seriöses und professionelles Umfeld. Coworking Spaces legen ihren Fokus hingegen auf den gemeinsamen Austausch durch die Arbeit im Open Space. Ein lockeres Umfeld, ansprechende Arbeitsflächen und eine geringe Professionalität sind ihre Kernelemente.
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Abbildung 2: Gegenüberstellung verschiedener Ausprägungen von Flexible Office Space
Die am meisten verbreitete und am schnellsten wachsende Form von Flexible Office Space sind die sogenannten hybriden Modelle. Der prominenteste Betreiber dieser Form ist WeWork, das mit einer Bewertung von zuletzt 47 Milliarden Dollar zu den wertvollsten Start-ups der Welt gehört. Hybridmodelle vereinen die Professionalität der Business Center mit dem Hip-Faktor der Coworking Spaces, vereinen Einzelbüros mit Gemeinschaftsflächen und bieten ein hohes Service-Level. Dazu gehören beispielsweise Dienstleistungen wie ein Empfang, die Paketannahme oder eine Kaffeebar. Vor allem aber sind es die community-orientierten Maßnahmen wie Pitches, Netzwerkveranstaltungen und wöchentliche Get-Togethers an der Bar, mit denen die Anbieter eine Atmosphäre erschaffen, die mehr zählt als der eigene Schreibtisch. Digitale Dienste wie das Reservieren von Meeting-Räumen via Smartphone, die automatische Push-Benachrichtigung beim Eintreffen des Kunden am Empfang oder eigene Community-Apps runden das Angebot der Flexible-Office-Space-Betreiber ab.
DEFINITION VON FLEXIBLE OFFICE SPACE
FLEXIBLE OFFICE SPACE ERMÖGLICHT FLEXIBLES ARBEITEN VONEINANDER UNABHÄNGIGER WISSENSARBEITER AN EINEM GEMEINSAMEN, INSTITUTIONALISIERTEN ORT. NUTZERFOKUSSIERTE DIENSTLEISTUNGEN, EIN SOZIALES UMFELD UND EINE HOHE ARBEITSPLATZQUALITÄT ERMÖGLICHEN STEIGERUNGEN DER ZUFRIEDENHEIT UND PRODUKTION UND BIETEN SOMIT POTENZIALE FÜR DEN UNTERNEHMENSERFOLG.

Erfolgsfaktor Community

In Analogie zur Automobilbranche geht der Impuls bei dieser Entwicklung nicht von den alteingesessenen Anbietern aus, sondern wird durch Start-ups getrieben, die häufig in einer anderen Branche außerhalb der Immobilienwirtschaft beheimatet sind. So wie Drivenow, Uber und Lyft keine klassischen Automobilhersteller sind, sind auch Wework, Mindspace und Co. keine klassischen Immobilienunternehmen.
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Quelle: Austin Distel/Unsplash
Immer mehr Bedeutung gewinnen dabei der Community-Aspekt, die Vernetzung der Nutzer und vor allem die Zufriedenheit des Individuums im Raum. Analog zum Mobilitätssektor scheint das physische Gut nicht mehr im Vordergrund zu stehen und der Appeal, die Flexibilität und Unabhängigkeit höher zu wiegen. Wo früher das Firmenfahrzeug und der Eckschreibtisch im Einzelbüro noch Hierarchie und Status ausgedrückt haben, zählen heute das gemeinsame Feierabendbier im Coworking Space und die Tischkickerpartie beim Lunch.

Worin liegen die Erfolgsfaktoren für Betreiber von Flexible Office Space und was sind die Gründe, warum Menschen in den Spaces arbeiten? Um das herauszufinden, haben wir in einer umfassenden Literaturrecherche Journalbeiträge, Konferenzvorträge und Dissertationen zum Coworking ausgewertet, die hauptsächlich auf empirischen Studien beruhen. Die Analyse ergab 349 Nennungen von Erfolgsfaktoren, die wiederum in acht Kategorien eingeteilt wurden (Abbildung 3).

Die Auswertung zeigt: Das Hauptargument für die Arbeit in Coworking Spaces ist die Gemeinschaft. Darunter fallen Faktoren wie soziale Interaktion, Beziehungen und gemeinsamer Austausch. Die zwanglose Kommunikation in den meistens hierarchiefreien Arbeitsflächen vereinfacht arbeitsbezogene und persönliche Gespräche innerhalb der Community und erleichtert soziale Interaktionen.
GRÜNDE FÜR DIE ARBEIT IN COWORKING SPACES
ENTSCHEIDEND SIND NICHT FINANZIELLE GRÜNDE, SONDERN DIE GEMEINSCHAFT, DIE IN DEN FLEXIBLEN SPACES ENTSTEHT. NEBEN SELBSTSTÄNDIGEN NUTZEN START-UPS UND ZUNEHMEND AUCH CORPORATES DIESE FORM DER ARBEITSFLÄCHEN. SIE ERLEICHTERN ZUSAMMENARBEIT, ERMÖGLICHEN KREATIVITÄT UND INNOVATIVITÄT UND BIETEN DIE IMMER HÄUFIGER GEFORDERTE FLEXIBILITÄT FÜR NUTZER.
Als weiteren wichtigen Grund für einen Schreibtisch im Coworking Space haben viele Befragte die Kollaboration genannt, die Zusammenarbeit bei einer gemeinsamen Leistung. Die Kollaboration erweitert das Konzept der Gemeinschaft insofern, als dass die Coworking-Nutzer nicht nur an einem gemeinsamen Ort arbeiten, sondern auch an einem gemeinsamen Projekt. Sie diskutieren miteinander und lernen voneinander. Die Literatur führt in diesem Zusammenhang Begriffe wie Wissensaustausch, Feedback und Teamarbeit auf.

Innovativität wird als Eigenschaft von Coworking Spaces ebenfalls sehr geschätzt, da Innovationen oft nicht in Einzelarbeit, sondern als Ergebnis einer Zusammenarbeit entstehen. Häufig ist auch die räumliche Gestaltung und Ausstattung der Spaces ein besonderer Anreiz, da sie kreatives Arbeiten leichter macht und zu neuen Ideen anregt. Dadurch, dass die Coworker in ihrem Umfeld zufriedener sind, steigt auch die Produktivität und die Identifikation mit der Arbeit.

Corporate Coworking Space

Durch die zunehmend projektbasierte Arbeit, die allgemeine Marktdynamik und den gesteigerten Wettbewerbsdruck müssen Coworking Spaces räumlich und zeitlich flexibel sein. Mieter benötigen skalierbare Flächen, die sie rund um die Uhr nutzen können — und das teilweise sehr kurzfristig. Gerade diese Flexibilität ist der Grund, weshalb selbst große Unternehmen immer häufiger Projektteams in die Spaces schicken. Gleichzeitig können sie durch die bedarfsgerechte und spontane Bereitstellung von Arbeitsplätzen ihre Ressourcen besser planen und haben eine hohe Auslastung.

Einige Corporates gehen noch weiter und setzen das Erfolgskonzept Flexible Office Space direkt selbst ein. Unter dem Begriff Corporate Coworking Space passen sie ihre Flächen auf die neuen Anforderungen an. Dafür kooperieren sie entweder mit externen Betreibern oder erbringen die Leistungen in Eigenregie. So ermittelt eine Studie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) von Prof. Dr. Andreas Pfnür, dass deutsche Unternehmen in den nächsten zehn Jahren rund die Hälfte ihrer Flächen ersetzen müssen, um den neuen Anforderungen der Arbeitswelt gerecht zu werden.
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Abbildung 3: Gründe für die Arbeit in Coworking Spaces

Immobilienbranche 2.0

Die Beobachtung des Immobilien- und Nutzermarkts zahlt sich aus: Nur so haben Betreiber von Flexible Office Space die Anforderungen an Büroflächen richtig erkannt und sich dadurch eine lukrative Marktlücke erkämpft. Die Erfolgsfaktoren der Coworking Spaces tun ihr übriges, um den Trend weiterhin zu stärken.

Dieser immobilienwirtschaftliche Umschwung hat starke Wechselwirkungen mit den parallel ablaufenden Veränderungen in der Mobilitätsbranche, in der Energiewirtschaft, der Informations- und Kommunikationstechnologie und nicht zuletzt der Wohnungswirtschaft. Gemeinsam genutzte Immobilien, Produktion und Logistik, Agiles Arbeiten und Mobilitätsdienstleistungen miteinander zu verknüpfen, ist deshalb die Zukunftsperspektive von Shared Services.

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Quelle: Vitra

Office Essentials

EINE STIMMIGE BÜROEINRICHTUNG GEHT WEIT ÜBER TISCH UND STUHL HINAUS. ERST MIT EIN PAAR WICHTIGEN ADD-ONS WIRD DAS BÜRO ZUM WOHLFÜHLORT
Die klassische Büroeinrichtung: Das sind Stuhl, Tisch, vielleicht ein paar Rollcontainer, ein paar Regale, eine Teeküche – zumindest für die meisten Menschen. Dabei gehört zu einem stimmigen Büroumfeld noch viel mehr: Es gibt Elemente, die kaum jemand im Arbeitsalltag wahrnimmt und doch sind sie essentiell für eine Atmosphäre, in der man sich wohlfühlt.
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Quelle: USM

Ruhezonen im Open Space

Das Großraumbüro fördert zwar die Kommunikation und Kollaboration, hat aber einen entscheidenden Nachteil: die Lautstärke. Sie sorgt nicht nur für eine Einschränkung der Produktivität und des Leistungsvermögens, sondern kann sogar gesundheitliche Folgen haben.
Letztere lesen sich wie die Nebenwirkungen auf einer Medikamenten-Packungsbeilage: Lärm verursacht Stress — der Körper schüttet entsprechende Hormone aus und erhöht den Blutdruck, was wiederum einen negativen Einfluss auf das Herz-Kreislauf-System hat. Dauerhaft erhöhte Lautstärke sorgt für Nervosität, Müdigkeit, Konzentrationsschwäche und eine verminderte Leistung. Sie erschwert die Kommunikation, fördert die soziale Isolation und kann das Lesevermögen, die Motivation und das Langzeitgedächtnis negativ beeinflussen. Kurzum: Lärm schadet der Gesundheit.

Menschen empfinden eine konstante Lautstärke von etwa 65 Dezibel (dB) bereits als störend. Die deutsche Arbeitsstättenverordnung empfiehlt für Büros sogar eine Lärmgrenze von 55 bis 70 dB. Allerdings sind bei einer Unterhaltung in normaler Lautstärke oft schon 63 dB zu messen. Die Belastung durch Geräusche, Gespräche und umhergehende Kollegen liegt im Regelfall also deutlich über der Empfehlung. Damit das Konzept Open Space überhaupt funktionieren kann, sind durchdachte Akustiklösungen unerlässlich.

Wie gut oder schlecht die Akustik eines Raumes ist, hängt von seiner Größe und Beschaffenheit ab. Ein Zusammenspiel von Deckenpaneelen, Schallschutzwänden, Bodenbelägen und passenden Möbeln hilft schon sehr gut dabei, Störgeräusche zu minimieren. Hier geht es zum einen darum, bestimmte Frequenzen aus dem Raumschall zu absorbieren: Der Mensch empfindet niedrige Frequenzen als angenehmer, weshalb man sich bemüht, mittlere und hohe Frequenzen herauszufiltern. Auf der anderen Seite steht die Schalldämmung, die den unmittelbaren Trittschall mindert.
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Die wahrscheinlich beste Möglichkeit, die Lautstärke einzudämmen, ist ein Bodenbelag mit Teppich. Am effektivsten schluckt er den direkten Trittschall: Um bis zu 33 dB mindern etwa die Teppichfliesen von Interface die Geh- und Laufgeräusche der Kollegen und das Stühlerücken im Büro. Mit einem speziellen Akustikrücken nimmt Teppich sogar Schall aus dem Raum auf. Hier schafft er bis zu 0.4 αw — beachtlich, wenn man bedenkt, dass 1 αw die völlige Schallabsorption bedeutet. Selbst den Nachhall beeinflussen Teppichfliesen positiv. Damit liegen sie im Vergleich zu anderen Bodenbelägen akustisch ganz klar vorn. Zwar gibt es auch für PVC-Böden besondere Akustikrücken, diese mindern den Trittschall aber nur halb so gut. Gerade in Großraumbüros ist ein Teppichboden deshalb von Vorteil.

Ein weiterer, wenig beachteter Akustikhelfer lässt sich mit einem Blick nach oben identifizieren: Die Decke bietet mit ihrer großen Fläche eine der besten Voraussetzungen für die Schallabsorption. Dabei haben vollflächige Akustikdecken den größten Effekt. Wer aus thermischen oder ästhetischen Gründen lieber eine offene Deckengestaltung bevorzugt, behilft sich einfach mit hängenden Segeln. Sie dämmen in besonders lautstarken Bereichen die Geräusche. Baffle-Systeme sind ebenfalls eine Möglichkeit: Sie bestehen aus einer Vielzahl von Lamellen und fangen den Raumschall großflächig ein. Kantenabsorber und die klassischen Rasterdecken vervollständigen das Akustik-Angebot in Sachen Deckengestaltung.
Schon im typischen Cubicle-Büro der 80er-Jahre wusste man um die Bedeutung von Akustikwänden. Die Trennwände der kleinen Kastenbüros waren meist mit Stoff oder Filz bezogen, um den Schall zu schlucken. Während die Cubicles heute (glücklicherweise) verschwunden sind, bleiben uns die Akustiktrennwände in leichter Abwandlung erhalten. Namhafte Hersteller wie USM und Vitra haben das früh erkannt und bieten zusätzlich zu ihren Möbeln die passenden Akustikschirme.
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Quelle: Vitra
Modular aufgebaut lassen sie sich nicht nur um Schreibtische herum aufstellen, sondern schaffen kleine Meeting-Räume im Open Space und zonieren den Raum. Noch effektiver ist es, die Paneele direkt an die Wand zu bringen. Durch Farben und verschiedene Formen werden die Platten gleichzeitig zur Kunstinstallation. Die Marke MuteDesign geht mit ihren Akustiktürmen und Cones sogar noch einen Schritt weiter: Durch ihre schlanke Form nehmen diese nicht viel Platz ein, dafür aber umso mehr Schall auf.

Sollten die Maßnahmen noch nicht reichen, gibt es von Herstellern wie Framery und MuteDesign eine ganz spezielle Lösung: In den letzten Jahren haben sich Telefon- und Meeting-Boxen etabliert, die vollkommen schalldicht abschließen. Sie bieten kleine, ruhige Inseln inmitten des Großraumbüros und erinnern optisch sogar an die gute alte Telefonzelle. Ein Pluspunkt: Mitarbeiter, die telefonieren müssen, haben darin nicht nur ihre Ruhe, sondern stören auch die Kollegen in der Nähe nicht durch das Telefonat.

Selbst ganz konventionelle Büromöbel dienen mittlerweile dem Ruhebedarf: Immer mehr Oberflächen werden mit Stoffen oder Filz bezogen, was auch eine ästhetische Veränderung in die Büros bringt. Marken wie Thinking Works versehen ihre Workbenches beispielsweise mit Schallschutz-Baldachinen und Akustik-Trennwänden. Filzauflagen auf Schreibtischen, Stoffpolster auf Rollcontainern, hoch abschließende Rückenlehnen bei Sofas: Immer mehr Möbel werden für die Schallabsorption zweckentfremdet. Kreativität zahlt sich in Sachen Akustik aus.

Am Ende entscheidet nicht der Einsatz eines einzigen Akustik-Elements über den Lautstärkepegel, sondern die durchdachte Kombination von Bodenbelag, Wandpaneelen, Schallschutzdecken und Akustikmöbeln. Nur so entsteht eine Atmosphäre, in der sich Mitarbeiter wohlfühlen und — noch wichtiger — konzentrieren können.
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Quelle: USM

Der Biorhythmus im Büro

Den größten Teil unseres Arbeitstages halten wir uns im Büro auf — die Sonne spüren wir höchstens in der Mittagspause auf der Haut. Dabei ist Tageslicht einer der wichtigsten Faktoren für den Menschen. Neben der Stimmung und dem Vitamin-D-Wert beeinflusst es auch den Tagesrhythmus. Umso wichtiger ist es, das Licht auch im Büro zu optimieren.
Erst 2003 erkannte man mit der Entdeckung der Ganglienzellen auf der Netzhaut, wie groß der Einfluss des Lichts auf den Menschen wirklich ist. Diese Zellen verbessern nicht etwa das Sehvermögen — tatsächlich haben sie mit dem eigentlichen Sehapparat recht wenig zu tun. Und trotzdem reagieren sie auf Licht, vor allem auf blaues Licht. Sie steuern den Tagesrhythmus, entscheiden, wann wir wach und leistungsfähig sind und wann die Müdigkeit uns einholt. Denn sobald die Ganglienzellen blaues Licht einfangen, hemmen sie die Melatonin-Produktion im Gehirn. Das ist tagsüber durchaus von Vorteil, denn Melatonin macht schläfrig. Wird es dunkel oder schließen wir die Augen, gelangt das Hormon frei in unseren Kreislauf: Wir werden müde.

Bei einem blauen Lichtspektrum von 480 Nanometern sind die Ganglienzellen am empfindlichsten. Wirkt das Licht länger auf den Menschen ein, wird er nicht nur wacher, sondern auch konzentrierter und aufmerksamer. Die Herzfrequenz erhöht sich, ebenso wie die Körperkerntemperatur. Dieser Vorgang lässt sich jedoch nicht nur mit Tageslicht auslösen. Auch künstliches Licht beeinflusst den Menschen. Spätestens mit der Entwicklung der LEDs lässt sich das Farbspektrum von Leuchten so steuern, dass es genau das blaue Spektrum trifft. Sogar die Bildschirme von elektronischen Geräten strahlen blaues Licht ab. Was abends die Melatonin-Produktion hemmt und viele Menschen nicht einschlafen lässt, kann im Büro sehr nützlich sein: Hier greift die Idee des Human Centric Lighting.

Hinter dem Konzept Human Centric Lighting steckt das Ziel, die Lichtstimmung in geschlossenen Räumen genau auf den Menschen auszurichten. Je nachdem, wie die Fläche genutzt wird, setzt man eher stimulierendes Licht im blauen Spektrum oder entspannendes Licht im gelben Spektrum ein. So könnte man sogar den gesamten Tag-Nacht-Rhythmus eines Menschen verschieben: Ein Vorteil, den vor allem Schichtarbeiter erkannt haben.
Im üblichen Rhythmus beginnt der Tag zunächst mit warmweißem Licht. Es hilft den Mitarbeitern, in Ruhe im Büro anzukommen. Etwa eine halbe Stunde später starten sie mit kaltweißem Fokuslicht in die vormittägliche Konzentrationsphase. Erst gegen Mittag bietet sich das warmweiße Licht wieder an, um die Mittagspause einzuläuten. Anschließend überbrückt kaltweißes Licht das Mittagsloch. Gegen Ende des Arbeitstages wird das Spektrum wieder wärmer, um die Mitarbeiter in den Feierabend zu entlassen.
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Quelle: ROOMHERO/Lena Hoppenstaedt
Ein solcher Rhythmus lässt sich allerdings nicht verallgemeinern. Im Zeitalter der flexiblen Arbeitszeit benötigt mancher das Fokuslicht erst um 10 Uhr morgens, während ein anderer zu diesem Zeitpunkt schon zwei Stunden konzentriert arbeitet.

Der Schlüssel zum Human Centric Lighting ist deshalb ein Gleichgewicht zwischen individuellem Bedarf und Automatisierung. Möglich wird das durch eine zusätzliche Einzelbeleuchtung für jeden Arbeitsplatz. So können Mitarbeiter selbst über das passende Lichtspektrum entscheiden, während die allgemeine Bürobeleuchtung leicht heruntergefahren wird — das kommt auch dem Energieverbrauch zugute. Die Konzentration auf Knopfdruck lässt sich bei manchen Leuchtkonzepten sogar per Smartphone steuern. Hersteller wie Glamox oder Osram bieten beispielsweise eine passende App. Auch in dieser Hinsicht wird das moderne Büro immer smarter.
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Quelle: Neustockimages/iStock

Der digitalisierte Büroalltag

Nicht nur Leuchtkonzepte sind heute an die Cloud angebunden. Das Internet of Things (IoT) hat einen nie dagewesenen Standard der digitalen Steuerung ermöglicht. Die Gebäudeautomation an sich ist keine neue Idee — vor allem für Bürogebäude ist sie bereits seit mehreren Jahrzehnten etabliert.
Und trotzdem haben die Cloud und das Internet of Things sie auf ein neues Level gehoben: Mit Building Management Systems (BMS) — zu deutsch: der Gebäudeleittechnik (GLT) — lassen sich alle Einzelsysteme von Licht über Heizung bis Klimaanlage in einem einzigen System steuern. Die SV Gebäudeautomation bietet beispielsweise intelligente Dashboards, die alle Daten an einem Ort versammeln und die von überall abrufbar sind. So ist das moderne Facility Management selbst aus größerer Entfernung möglich. Sensoren, Stellglieder und Ventile kommunizieren über die Cloud mit den Systemen, stellen die Temperatur ein, steuern die Beschattung und die Luftfeuchtigkeit. Gas- und Rauchdetektoren sorgen zusammen mit speziellen Zugangssystemen für Sicherheit.

Die Vorteile liegen auf der Hand: Eine smarte Steuerung von Licht, Heizung und Klimaanlage senkt deutlich die Betriebskosten — selbst, wenn der Letzte vergisst, das Licht auszuschalten. Auch der Nutzerkomfort steigt: Klimaanlagen kühlen schon morgens das Büro herunter, noch bevor die ersten Mitarbeiter eintreffen. Sie können sich ganz auf ihre Arbeit konzentrieren, ohne sich mit dem Gebäude-Management beschäftigen zu müssen.
Dabei kann ein Smart Office noch sehr viel mehr: beispielsweise die Auslastung von Arbeitsplätzen und Konferenzräumen optimieren. Sensoren stellen fest, wie viele Mitarbeiter bei einem Meeting anwesend sind und weisen je nach Gruppengröße das passende Zimmer zu. So sind die Meeting-Räume immer perfekt ausgelastet. Ähnlich funktioniert es auch mit Arbeitsplätzen.
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Quelle: Sensorberg
Im Zeitalter des Activity Based Working sind viele Schreibtische in Büros nicht mehr dauerhaft besetzt. Stattdessen gibt es Workstations, die Mitarbeiter ganz nach ihrem Bedarf nutzen. Sensoren können zum einen feststellen, welche Plätze in der Nähe gerade frei sind. Zum anderen ergibt die Auswertung der Daten im Langzeitschnitt, ob die Arbeitsplätze auch ausreichend genutzt werden. Diese Datenbasis hilft Unternehmen dabei, leerstehende Bürofläche zu vermeiden, und hat damit enormes Einsparpotenzial.

Für das Office Management bedeuten smarte Elemente ebenfalls eine große Entlastung. Gäste melden sich per Tablet an, neue Mitarbeiter lassen sich schneller einchecken und onboarden. Sogar die Koordination von Dienstleistern ist einfacher: Paketboten hinterlegen die Sendungen in smarten Schließfächern und können sie direkt dem passenden Mitarbeiter zuweisen, der sofort benachrichtigt wird. Ist ein Druckertoner leer, sendet das Gerät selbst ein Signal an das Facility Management, das dadurch zeitnah reagieren kann.

Vor allem aber macht das Smart Office den Arbeitsalltag der Nutzer leichter. Anbieter wie Sensorberg haben vollumfängliche Lösungen entwickelt, die sich komplett über das Smartphone steuern lassen. So erfassen Sensoren beispielsweise die Check-in- und Check-out-Zeit des Mitarbeiters, sobald er das Büro betritt. Per Smartphone lassen sich die Meeting-Räume buchen und Temperatur oder Licht regeln. Sind persönliche Einstellungen hinterlegt, geschieht das bei einem Meeting ganz automatisch. Dank smarten Schließfächern ist ein vergessener Schlüssel kein Problem mehr und die Cafeteria funktioniert mit smart pay auch ohne Bargeld. Ein internes Kommunikationssystem sendet Push-Benachrichtigungen, sobald Gäste oder Pakete angekommen sind, informiert über Geburtstage und bietet einen büroweiten Messenger.

Am Ende steht wieder der Nutzer im Vordergrund: Das Smart Office vereinfacht nicht nur die Prozesse für Gebäude-Manager, sondern unterstützt auch ganz konkret die Mitarbeiter — für einen reibungslosen Büroalltag.
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Quelle: Neustockimages/iStock

Bewegung im Büro

Rückenschmerzen und Verspannungen sind bei langen Bürozeiten keine Seltenheit mehr. Für das dauerhafte Sitzen zahlt unser Körper den Preis — auch im Hinblick auf das Herz-Kreislauf-System. 2017 machte eine groß angelegte Studie Schlagzeilen (Lear et al. (2017). The Lancet 390): Über einen Zeitraum von sieben Jahren untersuchten Wissenschaftler insgesamt 130.843 Menschen aus 17 verschiedenen Ländern.
Das Ergebnis: Schon 150 Minuten Bewegung pro Woche können das Risiko für Herz-Kreislauf-Erkrankungen drastisch senken und sogar einen von zwölf Todesfällen verhindern. Aber was tun, wenn die Arbeit keine Zeit für Sport lässt? Wenn bei späten Meetings und Überstunden kaum mehr Raum für eine Radtour oder das Fitnessstudio bleibt?

Die Lösung ist einfach: Das Fitnessstudio kommt ins Büro. Einige Unternehmen haben das Potenzial bereits erkannt, das ein eigener Fitnessbereich bietet: Mitarbeiter, die etwas für ihre körperliche Verfassung tun, sind messbar weniger krank, haben mehr Motivation und können sich besser konzentrieren. Sie starten nach einer Runde Morgensport schon gut gelaunt in den Tag oder nutzen ihre Mittagspause für ein Workout. Ein solches Angebot macht Unternehmen außerdem attraktiver für junge Bewerber — ein deutlicher Pluspunkt im „War of Talents“.

Vor allem größere Unternehmen setzen auf einen eigenen Fitnessbereich. Anbieter wie Technogym, gym80 und Kettler führen beispielsweise eigene Gerätelinien, die auf die Corporate Fitness zugeschnitten sind. Diese haben oft eine tabletbasierte Schnittstelle, durch die Mitarbeiter ihr eigenes Fitnessprogramm einspeichern können. So finden sie ihre individuellen Einstellungen schon vor, sobald sie an das Gerät kommen. Zusätzlich gibt es Fitnessprogramme, die schon auf die Zeitnot der Mitarbeiter abgestimmt sind — eine der häufigsten Ausreden, um das Workout zu vermeiden. Dabei braucht es nicht einmal einen eigenen Fitnessraum. Schon kleine Veränderungen machen viel aus: Sitzbälle als Alternative zu Stühlen, eine Fitnesslounge in einer ruhigen Ecke des Büros. Manche Unternehmen verpflichten sogar Personal Trainer, die zweimal pro Woche mit den Mitarbeitern Übungen direkt am Arbeitsplatz durchführen.
„INCREASING PHYSICAL ACTIVITY IS A SIMPLE, WIDELY APPLICABLE, LOW COST GLOBAL STRATEGY THAT COULD REDUCE DEATHS AND CVD IN MIDDLE AGE.“
– Lee et al. (2017). Physical activity lowers mortality and heart disease risks. The Lancet, 390(10113), 2643–2654.
Sinnvoll ist es auch, das Mitarbeiterpotenzial in dieser Hinsicht auszuloten. Oft gibt es Kollegen, die sehr sportlich sind und sogar einen Trainerschein haben. Gegen einen Ausgleich lassen sie sich vielleicht für die Leitung eines unternehmensinternen Sportkurses begeistern. Aktionen wie gemeinsames Joggen in der Mittagspause oder Yoga-Stunden nach Feierabend sind ebenfalls sehr beliebt.

Das Fitnessangebot in Unternehmen hat sich in den letzten Jahren fast vervierfacht — ein Indiz dafür, wie hoch der Bedarf an sportlichem Ausgleich ist und dass er nicht nur Mitarbeitern zugutekommt.

Das Büro ist für viele nicht mehr nur ein reiner Arbeitsplatz, sondern wird immer mehr zum Lebensmittelpunkt. Umso wichtiger ist es, sich dort rundum wohlzufühlen. Genau die Elemente der Büroeinrichtung, die Mitarbeiter erst auf den zweiten Blick wahrnehmen, sind schließlich entscheidend für das gesamte Umfeld. Erst das passende Gesamtkonzept macht eine wirklich gelungene Büroatmosphäre aus.

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Illustration: ROOMHERO/immage8, in Anlehnung an das Whyit-Gebäude von GOLDBECK

Innovation mit System

Jan-Hendrik Goldbeck, Geschäftsführer der GOLDBECK GmbH, über Ideen, Innovationen, die Vorteile systematisierten Bauens und das Büro der Zukunft – built with BIM

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Quelle: Moritz Götte Fotografie
Jan-Hendrik Goldbeck ist Geschäftsführer und vertritt die zweite Generation von GOLDBECK. Das Familienunternehmen hat sich auf den innovativen Systembau von Gewerbeobjekten spezialisiert.

50 Jahre GOLDBECK Baudienstleistungen und Innovationen — ein Grund zum Feiern, Bilanz zu ziehen, aber auch ein guter Zeitpunkt, um vorauszuschauen. Wie möchten Sie in Zukunft mit Goldbeck Innovationstreiber bleiben?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Die Suche nach Innovationen, Neugier und die Lust am Querdenken sind tief in unserer Unternehmens-DNA verwurzelt — gepaart mit einer guten Portion ostwestfälischer Sturheit oder Beharrlichkeit. Ideen, die wir für gut halten, verfolgen wir konsequent, auch wenn sie nicht gleich funktionieren. Ideen sind immer Entwicklungsprozesse mit kontinuierlicher Verbesserung wie beim japanischen Kaizen.

Sie unterhalten ein Forschungs-Hub im Silicon Valley. Kommen viele Ihrer Ideen von dort?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Forschung und Innovation gehen Hand in Hand. Im Silicon Valley befinden wir uns inmitten vieler innovativer Unternehmen. Mit einigen von ihnen arbeiten wir eng zusammen: zum Beispiel mit Autodesk, führend bei Bausoftware zum BIM-basierten Bauen. Nähe erleichtert es natürlich, Ideen zu transportieren. Diesen Ideenaustausch betreiben wir genauso mit dem CIFE-Institut in Stanford zur praktischen Anwendung von BIM-Theorien. Wir möchten hier Ideen sammeln: Grundlagenideen, die wir erforschen und prüfen, ob sie für uns nutzbar sind.

Es entwickelt sich also alles in eine digitale Richtung?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Digitales und Realität gehen eine immer engere Verbindung ein. Auch 2019 können wir noch keine Wand wegdigitalisieren, aber die Technologie kann an anderen Stellen enorm unterstützen. In der Trias „Planen, Bauen, Betreiben“ erfordern besonders die ersten beiden Phasen eine enge Zusammenarbeit vieler Menschen. Das ergibt unzählige Schnittstellen, an denen Informationsverlust oder Informationsunklarheit auftreten kann. Digitales schafft mehr Transparenz und Effektivität. Außerdem wird ein anderer Punkt oft vernachlässigt: der Spaß an der Arbeit, der wiederum Ideen und Innovationen fördert. Eine coole App oder Software-Umgebung macht einfach Spaß. Das ist ein wichtiger Faktor, denn moderne Arbeitsumgebungen reichen längst über das Physikalische hinaus weit ins Digitale hinein.
»MODERNE ARBEITSUMGEBUNGEN REICHEN LÄNGST ÜBER DAS PHYSIKALISCHE HINAUS.«

Stichwort Arbeitsumgebung — inwiefern baut GOLDBECK modulare Bürogebäude?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Modulares Bauen wird oft mit Containerbauweise assoziiert. Der GOLDBECK-Ansatz funktioniert anders: Wir sprechen lieber vom systematisierten Bauen mit Fokus auf Elementierung. Wir fertigen möglichst viele Gebäudebestandteile industriell vor. Das vereinfacht die risikoanfällige Baustellensituation enorm. Im magischen Dreieck von Preis, Zeit und Qualität gewinnen wir damit einen Vorsprung. Die industrielle Vorfertigung erzeugt Kostenvoteile und sichert Qualität. Greifen die vielen Rädchen auf einer Baustelle dann präziser ineinander, erreichen wir auch kürzere Bauzeiten.

Machen solche Vorteile das systematisierte Bauen zur Bauweise der Zukunft?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Es wird immer verschiedene Bauweisen geben, die sich je nach Situation oder Kundenwunsch anbieten. Mit dem systematisierten Bauen punkten wir vor allem bei einer pragmatischen Annäherung mit ästhetischem Anspruch. Wie beim LEGO entstehen dann aus festen Bauteilen immer neue Formen. Parkhaus, Halle oder Büro: Unser Ziel sind schöne, ästhetische Gebäude mit architektonischem Anspruch, denen man die Systematisierung der Bautechnologie nicht ansieht. Das unterscheidet uns schließlich weiter vom Modulbau, wo ein Barbie-Haus immer ein Barbie-Haus bleibt. Ein LEGO-Haus kann aber genauso zum Raumschiff werden.
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Quelle: ROOMHERO/image8, in Anlehnung an das Rheinparkcarree 2 von GOLDBECK

Wie weit kann diese Planung denn die Inneneinrichtung und Bürogestaltung schon beim Bau des Gebäudes mitdenken?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Moderne Bürowelten sind Landschaften mit vielen offenen Interaktionsflächen. Die Philosophie des Arbeitens kann sehr gut in Gebäudeplanungen einfließen, wenn man das Gesamtkonzept frühzeitig darauf ausrichtet und ganzheitlich inklusive Innenarchitektur denkt. Die heutigen technologischen Möglichkeiten erlauben uns das.
»DIE PHILOSOPHIE DES ARBEITENS KANN SEHR GUT IN GEBÄUDEPLANUNGEN EINFLIESSEN.«

Wie funktioniert denn systematisierte Büroeinrichtung?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Anfangs diskutieren wir mit Kunden grundsätzliche Raumkonzepte. In einer virtuellen Bürowelt können sie diese gleich erleben und weiter gestalten. Ein echter Showroom zeigt dazu alle möglichen Materialien. Das macht den Kunden Spaß und gibt ihnen das gute Gefühl, dass der Bau genau in die gewünschte Richtung geht. Hier liegt noch viel Potenzial. Künstliche Intelligenz wird eines Tages Kundenwünsche in präzise passende architektonische Aussagen oder Gestaltungsvorschläge übersetzen können. Das ist eine weitere Steigerung des Systematisierens, die gleichzeitig hoch individualisiert sein kann.

Mehr zu BIM. Sie arbeiten viel mit diesen Modellen?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: BIM ist unser Standardvorgehen. Alle unsere Architekten und Ingenieure planen in einem Modell. An bestimmten Punkten im Planungsprozess erzeugen wir dann eine VR-Darstellung, die alles detailliert veranschaulicht.

Was ist für GOLDBECK beim Büro der Zukunft wichtig?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Wir müssen gesamtgesellschaftliche Herausforderungen wie Nachhaltigkeit abbilden, Antworten haben, Lösungen präsentieren und Vordenker sein. Dazu muss sich der Mensch im Büro der Zukunft wohlfühlen. Deswegen ist der Kontakt zu den Nutzern — der Austausch mit Mietern oder Mitarbeitern — bald noch wichtiger als der Kontakt zum Investor oder Bauherrn. Es sind die Erwartungen der Nutzer, die wir als Bauunternehmen begreifen und umsetzen müssen, damit ein Gebäude funktioniert.
»WIR MÜSSEN GESAMTGESELLSCHAFTLICHE HERAUSFORDERUNGEN WIE NACHHALTIGKEIT ABBILDEN, ANTWORTEN HABEN, LÖSUNGEN PRÄSENTIEREN UND VORDENKER SEIN.«

Wie verändert sich das Bauen in der Zukunft noch?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Neue Technologien werden das Bauen wieder günstiger und auch schneller machen. Es gibt viele Dinge, die Computer besser erledigen können. Davor muss niemand Angst haben, denn es geht um reine Prozessschritte. Menschliches wie Kreativität oder Empathie bleibt erhalten, aber die Produktion wird sich zunehmend automatisieren. Auch gedankliche Prozesse wie Architektur oder Ingenieursleistungen verändern sich mit digitaler Technik weiter und werden effizienter.

Das sind sehr interessante Aussichten, Herr Goldbeck. Herzlichen Dank für das Gespräch.

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