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RAUMAKUSTIK

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Der Trend im Jahr 2019 geht zurück zum Großraumbüro. Jedoch ist die Akustik in einem offenen Raum häufig nicht gut – Geräusche hallen, wirken überwältigend und Gespräche lassen sich schlechter verstehen. Um ein attraktives und angenehmes Arbeitsumfeld bieten zu können, sollten sich sowohl Architekten als auch Investoren im Immobilienbereich damit beschäftigen, die Raumakustik zu optimieren. Möglich ist das beispielsweise durch schalldämmende Materialien, eine intelligente Gestaltung des Raumes und trennende Elemente. Ein gut gedämmtes Büro mit einer angenehmen Raumakustik bietet sowohl dem Unternehmen als auch den Arbeitnehmern viele Vorteile.

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Inhaltsverzeichnis

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Definition Raum­akustik


Bei der Bauakustik geht es darum, wie viel Schall auf der anderen Seite eines Gebäudes ankommt. Die Raumakustik hingegen beschäftigt sich damit, optimale Hörbedingungen in einem Raum herzustellen. Dafür ist es wichtig, zunächst einmal den vorhandenen Schall zu messen und zu identifizieren, an welchen Stellen des Büroraumes zu viel oder vielleicht nicht ausreichend Schall ankommt. Auf Basis dieser Arbeitsplatzanalyse ist es dann möglich, schalldämpfende Maßnahmen zu treffen. Dazu gehören beispielsweise Materialien wie Schaumstoffe, Lochplatten mit Fliesen, Akustikputze und Resonanzplatten. Schon vor Bezug des Büros sollte man diese Schallabsorber installieren, denn das sogenannte Retrofitting ist deutlich aufwändiger und kostenintensiver. Wichtig bei der Raumakustik ist vor allem der Unterschied zwischen Schalldämmung und Schalldämpfung: Bei der Dämmung geht es darum, einen Schutz vor Geräuschen der Umgebung oder aus dem Nachbarraum zu bieten. Die Dämpfung hingegen hilft dabei, die „Hörsamkeit“ innerhalb eines Raumes zu verbessern.

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Faktoren der Raumakustik


Wer sich mit der Raumakustik beschäftigt, sollte sich mit einigen Grundlagen der Akustik auskennen. Zunächst einmal ist es wichtig, den Schalldruck zu verstehen. Dazu gehören Geräusche aller Art, die eine Schwankung im Luftdruck auslösen und sich so übertragen. Je lauter ein Geräusch ist, desto höher ist der erzeugte Schalldruck. Dieser breitet sich in alle Raumrichtungen aus, solange kein Hindernis vorhanden ist. Gerade in einem Büro ist die Frequenz der verschiedenen Schalldruckwellen relevant: Wenn viele verschiedene Geräusche – etwa das Klingeln von Telefonen, Gelächter und Stimmen – auf einmal zu hören sind, überlagern sich diese. Je nach Frequenz dieser Geräusche sind Menschen hier sehr empfindlich. Das kann bedeuten, dass bei zu hohem Geräuschpegel im Büroraum die Produktivität und Konzentrationsfähigkeit deutlich abnehmen. Auch der sogenannte Hintergrundgeräuschpegel spielt bei der Arbeit eine wichtige Rolle. Die korrekt gestaltete Raumakustik kann dazu beitragen, Hintergrundgeräusche zu minimieren.

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Quelle: LYCS Architecture/Unsplash
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Raumakustik richtig messen


Um die Raumakustik zu messen, sind verschiedene Tests notwendig. Sobald das Büro fertig eingerichtet ist, sollte man sie durchführen. Experten messen an verschiedenen Stellen die Dezibelzahl und bewerten, ob der Geräuschpegel für die Mitarbeiter eine Ablenkung darstellt oder als Hintergrundrauschen nicht bei der Arbeit stört. Weitere wichtige Kennzahlen neben den Dezibel sind die Halligkeit, die Nachhallzeit und die Schallabsorption.

Um die gemessenen Zahlen anschließend angemessen zu beeinflussen, sollte man Folgendes beachten: Die menschliche Sprache bewegt sich in einem Frequenzbereich zwischen 125-8000 Hz. Das menschliche Ohr ist in der Lage, Geräusche zwischen 16 und 20.000 Hz wahrzunehmen. Allerdings nimmt das Hörvermögen mit der Tiefe der Frequenzen ab und ist bei über 1000 Hz sensibel. Eine gute Raumakustik sollte es ermöglichen, Geräusche zwischen 125 und 5000 Hz sehr gut zu hören. Alle anderen Geräusche sollte man durch entsprechende Materialien ausblenden. Eine letzte Messung sollte außerdem erfolgen, wenn die Mitarbeiter das Büro tatsächlich nutzen: Nur dann ist wirklich absehbar, wie hoch der Geräuschpegel tatsächlich ist und wie viele Menschen auf einmal sprechen.

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Die Bedeutung der Raumakustik im Büro


Moderne Büros bestehen häufig aus harten Materialien wie Beton oder Glas, die den Schall reflektieren und so zu einer hohen Geräuschbelastung führen. Umso wichtiger ist es, mithilfe einer durchdachten Raumakustik dafür zu sorgen, dass Mitarbeiter sich dennoch konzentrieren können. Wird dieses Ziel nicht erreicht, führt das zu weniger Konzentration, verminderter Produktivität und gesundheitsgefährdendem Stress. Die Raumakustik ist daher auch ein Bereich, dem sich das betriebliche Gesundheitsmanagement widmet. Die hauptsächlichen Quellen für Schall sind normalerweise die Menschen selbst: Neben Telefonaten und Besprechungen sind auch Geräusche wie Schritte, das Brummen des Kopierers oder das Klicken der Tastatur eine akustische Belastung. Eine Besonderheit bei den Geräuschen, die durch Sprechen entstehen, ist jedoch, dass auch der Sprachinhalt eine Rolle spielt: Menschen hören nämlich automatisch zu. Dies führt zu verringerter Konzentration auf die in diesem Moment bearbeitete Aufgabe.

Interessant ist hier das Konzept der Psychoakustik: Ungeliebte Geräusche wie etwa das Klacken hoher Absätze sind auch bei geringer Lautstärke unangenehm, während man geliebte Geräusche wie etwa Musik auch bei hoher Lautstärke als angenehm wahrnimmt. Der Unterschied zwischen „Geräusch“ und „Lärm“ ist somit oft subjektiv. In einem Büro sollte man daher  viel Wert darauf legen, alle Arten von Geräuschen oder Lärm soweit wie möglich zu minimieren, um eine optimale Arbeitsatmosphäre zu bieten.

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Vorgaben für die Raumakustik im Büro


Vor allem in Großraumbüros und Coworking Spaces ist es sehr wichtig, dass das angewandte Konzept für die Raumakustik ausgiebig durchdacht und gut erprobt ist. Messungen sind dafür sehr hilfreich, zudem sollte Experten die Raumakustik berechnen. Für das menschliche Gehör ist ein Schallpegel von mehr als 60 Dezibel beispielsweise sehr unangenehm. Unser Gehör beginnt bei 0 Dezibel und endet bei 140 Dezibel, was dem Lärm eines startenden Flugzeugs entspricht. Jedoch können schon ab 80 Dezibel bleibende gesundheitliche Schäden entstehen. Auch die Sprachverständlichkeit in einem Raum, die man mit dem Speech Transmission Index (STI) ausdrückt, spielt eine wichtige Rolle für die Arbeitsplatzgestaltung: Dieser Wert befindet sich auf einer Skala zwischen 0 und 1 und wird von Echos und vom Nachhall beeinflusst. Der STI sollte sich auf der Skala so nah wie möglich am Wert 1 befinden, um eine optimale Hörsamkeit zu bieten. Dafür wiederum ist die Schallausbreitung von Bedeutung, die man in großen Räumen daher stoppen sollte.

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Quelle: Nicholas Githiri/Pexels
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Raumakustik ver­bessern: Tipps


Um die Raumakustik zu verbessern, ist eine Akustikdämmung nötig. Dafür kommen Schallabsorptionseinrichtungen zum Einsatz, die verschiedene Formen haben können. Beliebt sind Trennwände, Wandabsorber und Deckensegel. Aber auch Akustikmöbel können die Raumakustik bei der Büroeinrichtung positiv beeinflussen. Diese Möbel bestehen aus Materialien, die den Schall dämmen und zugleich dämpfen. So können Mitarbeiter Geräusche aus der unmittelbaren Umgebung besser wahrnehmen und sich auch in leisen Gesprächen verständigen. Schallabsorber schlucken den Schall und überführen ihn in andere Energieformen wie Wärme, was wiederum positive Auswirkungen auf die Raumtemperatur und die Energierechnung haben kann. Neben den akustischen Eigenschaften von Möbeln und Büroeinrichtungsgegenständen gilt es, auch deren Optik zu berücksichtigen. Wandabsorber können beispielsweise das Corporate Design unterstreichen oder schöne Bilder darstellen.

Illustration: ROOMHERO/immage8, in Anlehnung an das Whyit-Gebäude von GOLDBECK

Innovation mit System

Jan-Hendrik Goldbeck, Geschäftsführer der GOLDBECK GmbH, über Ideen, Innovationen, die Vorteile systematisierten Bauens und das Büro der Zukunft – built with BIM

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Quelle: Moritz Götte Fotografie
Jan-Hendrik Goldbeck ist Geschäftsführer und vertritt die zweite Generation von GOLDBECK. Das Familienunternehmen hat sich auf den innovativen Systembau von Gewerbeobjekten spezialisiert.

50 Jahre GOLDBECK Baudienstleistungen und Innovationen — ein Grund zum Feiern, Bilanz zu ziehen, aber auch ein guter Zeitpunkt, um vorauszuschauen. Wie möchten Sie in Zukunft mit Goldbeck Innovationstreiber bleiben?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Die Suche nach Innovationen, Neugier und die Lust am Querdenken sind tief in unserer Unternehmens-DNA verwurzelt — gepaart mit einer guten Portion ostwestfälischer Sturheit oder Beharrlichkeit. Ideen, die wir für gut halten, verfolgen wir konsequent, auch wenn sie nicht gleich funktionieren. Ideen sind immer Entwicklungsprozesse mit kontinuierlicher Verbesserung wie beim japanischen Kaizen.

Sie unterhalten ein Forschungs-Hub im Silicon Valley. Kommen viele Ihrer Ideen von dort?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Forschung und Innovation gehen Hand in Hand. Im Silicon Valley befinden wir uns inmitten vieler innovativer Unternehmen. Mit einigen von ihnen arbeiten wir eng zusammen: zum Beispiel mit Autodesk, führend bei Bausoftware zum BIM-basierten Bauen. Nähe erleichtert es natürlich, Ideen zu transportieren. Diesen Ideenaustausch betreiben wir genauso mit dem CIFE-Institut in Stanford zur praktischen Anwendung von BIM-Theorien. Wir möchten hier Ideen sammeln: Grundlagenideen, die wir erforschen und prüfen, ob sie für uns nutzbar sind.

Es entwickelt sich also alles in eine digitale Richtung?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Digitales und Realität gehen eine immer engere Verbindung ein. Auch 2019 können wir noch keine Wand wegdigitalisieren, aber die Technologie kann an anderen Stellen enorm unterstützen. In der Trias „Planen, Bauen, Betreiben“ erfordern besonders die ersten beiden Phasen eine enge Zusammenarbeit vieler Menschen. Das ergibt unzählige Schnittstellen, an denen Informationsverlust oder Informationsunklarheit auftreten kann. Digitales schafft mehr Transparenz und Effektivität. Außerdem wird ein anderer Punkt oft vernachlässigt: der Spaß an der Arbeit, der wiederum Ideen und Innovationen fördert. Eine coole App oder Software-Umgebung macht einfach Spaß. Das ist ein wichtiger Faktor, denn moderne Arbeitsumgebungen reichen längst über das Physikalische hinaus weit ins Digitale hinein.
»MODERNE ARBEITSUMGEBUNGEN REICHEN LÄNGST ÜBER DAS PHYSIKALISCHE HINAUS.«

Stichwort Arbeitsumgebung — inwiefern baut GOLDBECK modulare Bürogebäude?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Modulares Bauen wird oft mit Containerbauweise assoziiert. Der GOLDBECK-Ansatz funktioniert anders: Wir sprechen lieber vom systematisierten Bauen mit Fokus auf Elementierung. Wir fertigen möglichst viele Gebäudebestandteile industriell vor. Das vereinfacht die risikoanfällige Baustellensituation enorm. Im magischen Dreieck von Preis, Zeit und Qualität gewinnen wir damit einen Vorsprung. Die industrielle Vorfertigung erzeugt Kostenvoteile und sichert Qualität. Greifen die vielen Rädchen auf einer Baustelle dann präziser ineinander, erreichen wir auch kürzere Bauzeiten.

Machen solche Vorteile das systematisierte Bauen zur Bauweise der Zukunft?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Es wird immer verschiedene Bauweisen geben, die sich je nach Situation oder Kundenwunsch anbieten. Mit dem systematisierten Bauen punkten wir vor allem bei einer pragmatischen Annäherung mit ästhetischem Anspruch. Wie beim LEGO entstehen dann aus festen Bauteilen immer neue Formen. Parkhaus, Halle oder Büro: Unser Ziel sind schöne, ästhetische Gebäude mit architektonischem Anspruch, denen man die Systematisierung der Bautechnologie nicht ansieht. Das unterscheidet uns schließlich weiter vom Modulbau, wo ein Barbie-Haus immer ein Barbie-Haus bleibt. Ein LEGO-Haus kann aber genauso zum Raumschiff werden.
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Quelle: ROOMHERO/image8, in Anlehnung an das Rheinparkcarree 2 von GOLDBECK

Wie weit kann diese Planung denn die Inneneinrichtung und Bürogestaltung schon beim Bau des Gebäudes mitdenken?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Moderne Bürowelten sind Landschaften mit vielen offenen Interaktionsflächen. Die Philosophie des Arbeitens kann sehr gut in Gebäudeplanungen einfließen, wenn man das Gesamtkonzept frühzeitig darauf ausrichtet und ganzheitlich inklusive Innenarchitektur denkt. Die heutigen technologischen Möglichkeiten erlauben uns das.
»DIE PHILOSOPHIE DES ARBEITENS KANN SEHR GUT IN GEBÄUDEPLANUNGEN EINFLIESSEN.«

Wie funktioniert denn systematisierte Büroeinrichtung?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Anfangs diskutieren wir mit Kunden grundsätzliche Raumkonzepte. In einer virtuellen Bürowelt können sie diese gleich erleben und weiter gestalten. Ein echter Showroom zeigt dazu alle möglichen Materialien. Das macht den Kunden Spaß und gibt ihnen das gute Gefühl, dass der Bau genau in die gewünschte Richtung geht. Hier liegt noch viel Potenzial. Künstliche Intelligenz wird eines Tages Kundenwünsche in präzise passende architektonische Aussagen oder Gestaltungsvorschläge übersetzen können. Das ist eine weitere Steigerung des Systematisierens, die gleichzeitig hoch individualisiert sein kann.

Mehr zu BIM. Sie arbeiten viel mit diesen Modellen?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: BIM ist unser Standardvorgehen. Alle unsere Architekten und Ingenieure planen in einem Modell. An bestimmten Punkten im Planungsprozess erzeugen wir dann eine VR-Darstellung, die alles detailliert veranschaulicht.

Was ist für GOLDBECK beim Büro der Zukunft wichtig?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Wir müssen gesamtgesellschaftliche Herausforderungen wie Nachhaltigkeit abbilden, Antworten haben, Lösungen präsentieren und Vordenker sein. Dazu muss sich der Mensch im Büro der Zukunft wohlfühlen. Deswegen ist der Kontakt zu den Nutzern — der Austausch mit Mietern oder Mitarbeitern — bald noch wichtiger als der Kontakt zum Investor oder Bauherrn. Es sind die Erwartungen der Nutzer, die wir als Bauunternehmen begreifen und umsetzen müssen, damit ein Gebäude funktioniert.
»WIR MÜSSEN GESAMTGESELLSCHAFTLICHE HERAUSFORDERUNGEN WIE NACHHALTIGKEIT ABBILDEN, ANTWORTEN HABEN, LÖSUNGEN PRÄSENTIEREN UND VORDENKER SEIN.«

Wie verändert sich das Bauen in der Zukunft noch?

JAN-HENDRIK GOLDBECK: Neue Technologien werden das Bauen wieder günstiger und auch schneller machen. Es gibt viele Dinge, die Computer besser erledigen können. Davor muss niemand Angst haben, denn es geht um reine Prozessschritte. Menschliches wie Kreativität oder Empathie bleibt erhalten, aber die Produktion wird sich zunehmend automatisieren. Auch gedankliche Prozesse wie Architektur oder Ingenieursleistungen verändern sich mit digitaler Technik weiter und werden effizienter.

Das sind sehr interessante Aussichten, Herr Goldbeck. Herzlichen Dank für das Gespräch.

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Foto: Adrien Olichon von Pexels

proptechs im praxistest

Peter Ulm leitet seit 2011 als Vorsitzender des Vorstands die 6B47 Real Estate Investors AG. Der Fokus des Unternehmens liegt auf Wohnprojekten, die demografische und gesellschaftliche Entwicklungen berücksichtigen und mit präzisen Nutzungskonzepten langfristig attraktive Renditen erzielen.
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Foto: 6B47
PETER ULM
CEO von 6B47
Herr Ulm, der Claim von 6B47 ist: „Die etwas andere Art Immobilien zu entwickeln“. Können Sie uns das näher erläutern?
PETER ULM: 6B47 wurde im Jahr 2009 gegründet - auf dem Höhepunkt der Weltrezession und dem Tiefpunkt des Ansehens der Finanz- und Immobilienwirtschaft. Daher wurden dem Unternehmen damals ganz spezielle Parameter in die Wiege gelegt: Innovation bei der Projektentwicklung und Nachhaltigkeit sowie Transparenz bei der Finanzierung.
Was verstehen Sie unter „innovativer Projektentwicklung“?
PETER ULM: Da spielen digitalisierte Prozesse eine große Rolle. Als Projektentwickler fokussieren wir auf Automatisierung, künstliche Intelligenz und Big Data. Mit dem Einsatz dieser Technologien können wir zunächst einmal eine effizientere Marktforschung betreiben, was eine präzisere, zielgruppengerechte Immobilienentwicklung ermöglicht. Zweitens gestalten sich unsere internen Arbeitsprozesse einfacher und effizienter, durch die durchgängige Dokumentation und bessere Kommunikation mit dem Kunden werden Fehler minimiert. Und drittens optimieren wir mit neuen digitalisierten Angeboten ständig unseren Kundenservice.
Wie sieht das konkret in der Praxis aus?
PETER ULM: Beim Wohnbauprojekt „Paragonstraße“ in Wien kooperieren wir beispielsweise mit der Firma Sonderwunschmeister, dem Anbieter einer digitalen Sonderwunsch-App. Im virtuellen Raum können unsere Kunden die Sanitäreinrichtung verändern, aus verschiedenen Fliesen wählen, zusätzliche Steckdosen integrieren und mehr. Zeitgleich werden die Richtpreise kalkuliert. Für unsere Anlegerkäufer integrieren wir mit ROOMHERO derzeit auch die Option „Möblieren“ in den digitalen Sonderwunsch-Katalog. So können wir die Wohnungen auch vollständig eingerichtet anbieten, ohne dass dies für unsere Erwerber oder für uns mit Mehraufwand verbunden wäre.
„Wir haben die Erfahrung gemacht, dass viele Prozesse, die zuvor mehr Schnittstellen und eine gewisse Komplexität hatten, durch Digitalisierung und Standardisierung vereinfacht werden.“
Peter Ulm, CEO von 6B47
Kein Mehraufwand - wie ist das zu verstehen?
PETER ULM: Das ist eben der Vorteil der Digitalisierung: Viele Leistungen lassen sich auslagern, ohne dass es auf Kosten von Transparenz und Kontrolle geht. Der digitale Immobiliendienstleister übernimmt die gesamte Abwicklung. Und die standardisierten Prozesse bringen eine enorme Effizienzsteigerung in der Umsetzung. Ergebnisse kommen schneller zustande.
Gibt es auch Probleme in der Zusammenarbeit von 6B47 mit PropTechs?
PETER ULM: Ich würde eher von Herausforderungen sprechen. Solche agilen PropTech-Teams folgen nicht den Standardprozessen eines Konzerns. Um innovative Lösungen für uns und für unsere Kunden zu etablieren, ist ein höherer Aufwand und eine längere Vorbereitungszeit notwendig. Auf der anderen Seite sparen die entwickelten Lösungen dann später wiederum, wie bereits gesagt, Zeit und Kosten ein.
Vielen Dank für das Gespräch, Herr Ulm!

Digitale Partner
community living

Modernisieren. Ausstatten.
Vermieten. Mieterservices.
Laut www.proptech.de zählte die deutsche PropTech-Szene im September 2018 insgesamt 300 Unternehmen - Tendenz steigend. Wir haben Ihnen hier eine Auswahl von Dienstleistern zusammengestellt, die digitalisierte Services rund um das Thema Community Living anbieten.
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Grafik: ROOMHERO

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Quelle: Leah Kelley/Pexels

Ökosystem Quartier

Digital, vielseitig, service-orientiert: das Wohnkonzept der Zukunft
Mieter werden immer anspruchsvoller. Das prognostizierte der GdW schon vor sieben Jahren in seinen „Wohntrends 2030“ und es sieht ganz danach aus, als würde er damit Recht behalten. Mehr Qualität, mehr Service, mehr Convenience sind gefragt – vor allem beim Wohnen. Projektentwickler und Betreiber, die jetzt umdenken, können diese Veränderung als große Chance nutzen und zusätzliche Umsatzquellen erschließen.

Die Stadt der kurzen Wege

Die Urbanisierung nimmt kein Ende: Bis 2025 werden einer Studie der UN zufolge 85-90 % aller deutschen Bürger in Städten wohnen. Bis dahin platzen diese sprichwörtlich aus allen Nähten, das Verkehrsaufkommen wird weiter steigen und damit auch die Umweltbelastung. Und vor allem Wohnraum wird zur Rarität. Die Antwort ist „die Stadt der kurzen Wege“ – das vollständige Umdenken von Stadtgefüge und Mobilität. Eine Stadt, die auf das Auto verzichtet, den Individualverkehr zugunsten ÖPNV und Sharing-Modellen austauscht und alle wichtigen Anlaufstellen des Alltags fußläufig erreichbar macht – das Stichwort heißt Quartiersentwicklung.
„Wir denken in Quartieren. Das heißt, wir schaffen nicht nur Wohnungen, sondern auch Wohnumfelder. Das heißt, wir bauen private Wasserflächen, Uferpromenaden, Kitas, Wasserspielplätze und schaffen damit eine sehr hohe Qualität für die Anwohner und das Umfeld.“
Eva Weiß, Geschäftsführerin BUWOG Bauträger GmbH
Wohnen im 3. OG, im Erdgeschoss ein Supermarkt und im Keller das Fitnessstudio: Moderne Quartiere schaffen nicht nur Wohnraum, sondern Lebensqualität. Sie haben das Mono-use-Konzept weit überholt und verbinden viele verschiedene Nutzungskonzepte ganz organisch zu einem großen Ökosystem. Sie sind genau auf die Bedürfnisse ihres Umfelds und ihrer Bewohner abgestimmt und fügen sich nahtlos in das Stadtbild ein. Wohn- und Gewerbeflächen wechseln sich ab, Grünflächen und öffentliche Bereiche lockern das Quartier auf. Nicht selten binden moderne Quartiere auch eine soziale Komponente ein: Kindergärten oder Kindertagesstätten, Spielplätze, Jugendzentren, altersgerechtes Wohnen.

Prominente Beispiele für solch gelungene Ökosysteme sind etwa das Quartier „Stadtoval“ in Aalen, das der Fertigstellung mit großen Schritten näherkommt. Wohnraum, Kunst, Kultur, Freizeit- und Gewerbeflächen bilden dort zusammen die neue grüne Mitte der Stadt. In Bonn feiert der Projektentwickler ‚die developer’ das Richtfest für das Quartier „Urban Soul“, in Wolfsburg plant SIGNA das „Quartier der Zukunft“, während BUWOG das „Stuhlrohrquartier“ in Hamburg entwickelt. Nachhaltigkeit haben sich vor allem das „Holzquartier“ in Kopenhagen und das Zero-Carbon-Areal „Quartier Parc Hadau“ in Wales auf die Fahne geschrieben. Das All-in-one-Quartier wird immer mehr zum Konsens und steht geschlossen für eine moderne, zukunftsorientierte Stadtentwicklung. Das ist beachtlich, bedenkt man, welch hohes Investitionsvolumen hinter einem solchen Projekt steht.

Viele Assetklassen unter einem Dach

Bezogen auf das Transaktionsvolumen konnten gemischt genutzte Immobilien einer Erhebung von Savills zufolge 2019 einen deutlichen Anstieg verzeichnen – nicht zuletzt aufgrund einiger großvolumiger Quartiersentwicklungen.
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Quellen: eric anada/Pexels, Martin Barraud/iStock – Illustration: Sashkin/Adobe Stock
Der Trend zeichnet sich also bereits ab, was bei den vielseitigen Investitionsmöglichkeiten innerhalb eines Quartiers kein Wunder ist. Vor allem Mixed-use-Konzepte sind aus Anlegersicht attraktiv, denn sie vereinen viele verschiedene Asset-Klassen unter einem Dach, z. B. Wohnimmobilien, Einzelhandel, Hotels, Gastronomie und Büroflächen. Das führt zu einer allgemein höheren Rendite, dank des meist hohen Anteils an Wohnimmobilien ist aber auch das Risiko eines 100-prozentigen Ausfalls – etwa bei Insolvenz – geringer. Damit das Quartier als Asset-Sammlung funktioniert, müssen seine Bewohner es allerdings positiv annehmen: Leere Wohnungen und kaum genutzte Gewerbeflächen sind kein gutes Return on Investment.

Zusätzlich zum weithin bekannten Mantra „Lage, Lage, Lage“ ist bei Quartieren ein Faktor noch weitaus wichtiger: die Qualität. Sie entscheidet darüber, wie wohl sich Bewohner in ihrer Umgebung fühlen, wie gerne und intensiv sie die Angebote des Quartiers nutzen. Nur wenn die Nutzung perfekt auf die Umgebung abgestimmt ist, wird das Quartier zum Erfolg und zieht auch Besucher aus umliegenden Stadtteilen an. Das beginnt schon beim Konzept: Lebensqualität entsteht nicht in den Köpfen des Planungsteams, sondern ist die Folge intensiver Vorbereitung und einer tiefgehenden Analyse von Umgebung und Zielgruppen. Nur wer die Bedürfnisse der Bewohner genau kennt, trifft mit seinem Angebot auch die Nachfrage vor Ort – nicht immer leicht, wenn man bedenkt, wie viele verschiedene Ansprüche an neue Quartiere gestellt werden. Das Mindset von Mietern hat sich seit einigen Jahren grundlegend verändert. Sie fordern Lebensqualität aktiv ein, stellen deutlich höhere Ansprüche an Wohnraum als zuvor. Das hat auch Auswirkungen auf die Quartiersentwicklung und große Vorteile für Betreiber und Eigentümer.
„Die Identität mit dem Quartier ist ein zentraler Faktor für dessen Nutzer.“
Marktstudie „Moderne Stadtquartiere“ der Deutschen Hypo

Der Mieter ist Kunde. Und der Kunde ist König.

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Der GdW hat in einer umfassenden Zukunftsstudie die „Wohntrends 2035“ untersucht.
Die wachsenden Ansprüche von Bewohnern und die damit einhergehenden Veränderungen gehen bis an die Substanz des Mieterverständnisses. Mieter sind nicht mehr nur Bittsteller, sondern Kunden. Damit rücken sie ganz anders in den Fokus des Vermieters, denn Kunden gilt es glücklich zu machen. Was sich zunächst wie der Albtraum jedes Eigentümers anhört, ist faktisch sogar ein Vorteil. Denn moderne Mieter „konsumieren“ nicht nur das Produkt Wohnen, sondern eine Vielzahl weiterer Services und Produkte, die damit zusammenhängen. Hier geht es vor allem um Convenience und den Sharing-Gedanken.
Warum selbst ein Auto besitzen, wenn man sich kurzfristig eins mieten kann, das direkt in der hauseigenen Tiefgarage steht? Warum kostbare Freizeit verlieren, wenn ein Reinigungs-Service den Wohnungsputz so viel schneller und gründlicher übernimmt?

Diese Verschiebung ist eine große Chance für Projektentwickler, Eigentümer und Betreiber, denn sie erschließt eine Vielzahl an neuen, noch weitestgehend ungenutzten Umsatzquellen. Wohnungsunternehmen, die schon heute nicht nur Wohnraum, sondern auch alle damit verbundenen Dienstleistungen anbieten, schaffen sich einen attraktiven Zusatzverdienst. Denn jeder Service, den Mieter zusätzlich buchen, bedeutet Beteiligungen oder Provisionsumsätze für Betreiber und Eigentümer. Auf diese Weise erwirtschaften sie nicht nur die klassische Miete, sondern schaffen zusätzliche Revenue Streams.
Auch Projektentwicklern kommt das zugute: Wenn sie schon von vorneherein ein breites Service-Angebot und die zugehörige digitale Infrastruktur in ihr Projekt integrieren, können sie damit den Wert ihrer Entwicklung steigern und machen es weitaus attraktiver für Kapitalanleger. Es kommt zu einer Win-win-Situation: Mieter sparen dank des Sharing-Modells Geld und setzen es stattdessen in Zusatz-Services um. Wenn Wohnungsunternehmen ihre Chance nutzen und die Rolle des Service-Anbieters rund ums Wohnen rechtzeitig annehmen, profitieren sie wiederum von einem lukrativen Zusatzverdienst.
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Quelle: everythingpossible/Adobe Stock

Service, Service, Service. Aber bitte digital!

Die Service-Komponente des Wohnens ist ohne smarte Lösungen nicht vorstellbar. Kein Wunder: Sie machen die reibungslose Buchung, Bezahlung und die große Flexibilität der Angebote erst möglich.
Daraus haben sich inzwischen sogar ganze Geschäftsmodelle entwickelt – vornehmlich im Bereich PropTech. Anbieter wie Allthings, Cunio, Casavi und Animus entwickeln z. B. maßgeschneiderte Apps für Wohnungsunternehmen, die schon heute in Quartieren eingesetzt werden. Sie sind angepasst an den jeweiligen Projektstandort, das Branding und das Service-Angebot des Unternehmens.
Via App können Bewohner eines Quartiers dann ein Auto für den Nachmittag mieten, den Ladestand ihres E-Bikes überprüfen, einen Tisch im Restaurant reservieren, ihren Coworking-Platz sichern und den Reinigungsservice buchen. Sie werden darüber benachrichtigt, wenn ein Paket für sie im Service-Bereich angekommen ist und haben die Möglichkeit, sich über ein „digitales schwarzes Brett“ mit anderen Bewohnern des Quartiers zu vernetzen. So entsteht eine lebendige Nachbarschaft – digital und analog. Eigentümer und Betreiber können flexibel wählen, welche Anbieter sie in ihre App integrieren möchten, und die Zusammenarbeit mit verschiedenen Dienstleistern so je nach Modell anpassen.
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Wohnungsunternehmen, die das Mieten zu einem Rundum-sorglos-Erlebnis machen, sind ganz klar noch die Avantgarde. Allerdings gibt es immer mehr Beispiele für eine Umsetzung dieses Konzepts – vor allem in Mixed-use-Quartieren. Das Münchener Projekt „Schwabinger Tor“ der Jost Hurler Gruppe hat seine Quartiers-App beispielsweise bei Casavi in Auftrag gegeben. Sie bietet eine Plattform, um Services wie Coworking oder Carsharing zu buchen, Anfragen an die Hausverwaltung zu stellen, sich über die neuesten Angebote der Restaurants und Shops zu informieren und sich mit anderen Bewohnern auszutauschen. Sogar einen eigenen Podcast hat das Quartier, das mit Wohn-, Gastronomie-, Hotel-, Einzelhandels- und Büroflächen einen breit aufgestellten Nutzungsmix aufweist.
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Auch das Düsseldorfer Wohnquartier „LeFlair“ von INTERBODEN integriert eine Vielzahl an Services in seiner App. Bewohner können auf diese Weise Veranstaltungen organisieren, Gästeapartments buchen, eine Kinderbetreuung engagieren oder den Hausmeister-Service rufen. Im von Bauwerk Capital geplanten Quartier „kupa“ liegt der Fokus noch etwas stärker auf der Gemeinschaft: Eine Fahrradwerkstatt, Community-Küche, ein Coworking Space, eine Gemeinschaftsterrasse und ein Concierge-Service sind für alle Bewohner zugänglich – natürlich vernetzt via App.
Im von Hines entwickelten „Stadtquartier Südkreuz“ in Berlin ziehen sich die digitalen Ansätze sogar bis tief in die Hausverwaltung. Auf einer Online-Plattform können Interessenten die einzelnen Wohnungen virtuell besichtigen und direkt anmieten. Nachdem ihre Daten digital erfasst sind, wird auch der Mietvertrag auf diesem Weg übermittelt. Für sein umfangreiches Service-Angebot von Musikzimmer bis zu Gym, Waschsalon und Dachgarten kooperiert Hines mit einer Vielzahl von Partnern. Ein solcher Ansatz zahlt sich doppelt aus, denn neben einem denkbaren Beteiligungsmodell beschleunigt die digitale Vernetzung die internen Prozesse, macht den Betrieb effizienter und spart Kosten.
„Die Wohnungs­unternehmen werden zum zentralen Anbieter von Leistungen rund um die Wohnung werden.“
GdW, Wohntrends 2030

Partner fürs Wohnen der Zukunft

Die Nachfrage ist groß, das Angebot wächst mit: Digital vernetzte Mixed-use-Quartiere zeigen schon jetzt, wie das Wohnen und Leben der Zukunft aussehen kann. Mit ihnen werden Wohnungsunternehmen zur zentralen Anlaufstelle für Services im Wohnumfeld. Zwar bedeutet das einen erheblichen Mehraufwand und ein grundlegendes Umdenken hinsichtlich des Mieter-Vermieter-Verhältnisses, aber dieser Wandel bietet große Chancen.

Unternehmen, die jetzt das Momentum nutzen, ihre Strukturen und Prozesse digitalisieren und verschiedene Services in ihr Wohnungsangebot integrieren, haben bei der Vermarktung einen entscheidenden Vorteil. Sie profitieren von einer großen Nachfrage und erschließen sich dank Beteiligungen und Provisionsumsätzen gleichzeitig neue, lukrative Umsatzquellen. So werden Wohnungsunternehmen aktiver Teil und Treiber des Wandels. Sie entwickeln sich zum Partner rund um das Thema Wohnen – und allem, was damit in Verbindung steht.

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Quelle: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

MEHR ALS WOHNRAUM

Wie sieht das Wohnen der Zukunft aus? Ein Interview mit Jürgen Schorn, geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
Globalisierung, Digitalisierung, Flexibilisierung: Das Leben der Menschen ändert sich rasant und tiefgreifend, gerade in den Metropolen. Arbeits- und Privatleben verschmelzen, die Zahl der Single-Haushalte steigt. Der Anspruch an ein vernetztes, mobiles und flexibles Miteinander ebenso. Das neue Mixed-use-Quartier „kupa“, das derzeit auf dem Gelände einer alten Kuvertfabrik in München-Pasing entsteht, denkt Zukunft voraus – mit Sharing-Angeboten, nachhaltiger Mobilität und einem breiten Portfolio an Services.
Herr Schorn, das Konzept für kupa hat Bauwerk gemeinsam mit Trendforschern entwickelt. Es geht damit auf die aktuellen Wünsche von Wohnungssuchenden nach Mobilität, Kommunikation, Vernetzung und lokaler Verbundenheit ein. Wie „smart“ müssen Wohnungen und Wohnquartiere der Zukunft denn sein?
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Foto: Bauwerk Capital GmbH & Co. KG
JÜRGEN SCHORN
Geschäftsführender Gesellschafter von Bauwerk Capital
JÜRGEN SCHORN: Aus meiner Sicht sind intelligente Stadtquartiere der Ort, an dem wir das Zusammenleben der Zukunft erfahren können. Sie bieten mehr als nur Wohnraum. Sie können als urbaner Mikrokosmos unterschiedliche Nutzungen an einem Ort vereinen. Und das für viele unterschiedliche Bevölkerungsgruppen: Singles, Paare und Familien, Alt und Jung. Das beginnt bei intelligenten und flexiblen Grundrissen, die es zum Beispiel ermöglichen, zu Hause ein Homeoffice einzurichten. Aber auch über die einzelne Wohnung hinausgedacht: Sharing-Bereiche im Quartier, die die Kommunikation fördern oder das Arbeiten von zu Hause ermöglichen. Und wir müssen heutzutage auch Mobilität mitdenken. Vom hochwertigen Fahrradständer auf Gemeinschaftsflächen über Carsharing auf dem eigenen Parkplatz bis zur E-Ladestation in der Tiefgarage.
Wie setzen Sie diese Service-Vielfalt konkret im späteren Quartier um?
JÜRGEN SCHORN: Eine eigens für das Projekt entwickelte App ist als zentraler, digitaler Hub des Quartiers geplant. Über sie können die Bewohner nicht nur Autos, Fahrräder, E-Scooter und Sharing-Flächen mieten. Auch Concierge-Dienste lassen sich darüber buchen. So können die Bewohner beispielsweise in den Urlaub oder auf Geschäftsreise fahren – der Concierge übernimmt in dieser Zeit das Blumengießen oder kümmert sich nach Rückkehr um die Beauftragung eines Wäscheservices. Darüber hinaus ist ein intelligentes Paketpostsystem geplant. Auch das wird über die kupaApp bedient, die mit Zustelldiensten, Concierge und Bewohnern vernetzt ist. Eine Paketboxanlage ermöglicht den Empfang und Versand der Post – egal, ob die Bewohner anwesend sind oder nicht. Zustellung und Rücksendung sind jederzeit und mit allen Paketdienstleistern möglich.
Also liegt ein sehr großer Fokus auf dem Angebot von Services und Sharing-Modellen.
JÜRGEN SCHORN: Auf jeden Fall. Unser Projekt kupa geht zu 100 % auf den gesellschaftlichen Megatrend Sharing ein. Die kupa kitchen können Bewohner beispielsweise für größere Feierlichkeiten anmieten. Auch Dachterrassen und eine Fahrradwerkstatt wird es für alle geben. Zudem bieten wir E-Bikes, Lastenfahrräder, Autos und E-Scooter im Sharing-System an. Ohne die Sharing-Angebote in einem solchen Objekt mit rund 167 Wohnungen könnten sich die Wenigsten all diese Flächen und Services leisten – abgesehen davon, dass sie viel Fläche beanspruchen und damit innerhalb eines Quartiers gar nicht für jeden persönlich umgesetzt werden könnten.
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Foto: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG
Ist Smart Home denn ein Thema in den Quartieren der Zukunft?
JÜRGEN SCHORN: Digitalisierung und moderne Technologien sind für uns selbstverständlicher Bestandteil unserer Projekte. Ob das nun das Smart-Home-System ist oder die App, mit der ich mich mit der Community vernetzen und Services nutzen kann. Allerdings sind die Wünsche an das Smart Home so unterschiedlich wie die Bewohner, die in kupa einziehen. Dem einen reicht es aus, wenn er von unterwegs aus seine Heizung und die Waschmaschine steuern kann. Ein anderer möchte zudem auch Jalousien, Licht oder den Kühlschrank nach seinen Bedürfnissen konfigurieren und fernsteuern. Und wieder ein anderer lebt bewusst ganz ohne Smart Home. Wir haben daher alle Wohnungen mit einem KNX-Bussystem vorgerüstet. So kann jeder Bewohner individuell entscheiden, inwiefern er seine Immobilie vernetzen möchte.
Moderne Quartiere werden also ausschließlich smart gedacht?
JÜRGEN SCHORN Nicht ganz: Unsere Kunden sind zwar technikaffin und digital vernetzt, aber wir spüren auch den Wunsch nach „Digital-Detox“. Das ist das, was der physische Aspekt einer Gemeinschaft leisten kann. Nachbarn unterstützen und helfen einander – ob beim gemeinsamen Schrauben in der Fahrradwerkstatt oder beim Rooftop-Farming auf der Dachterrasse. Das können wir gerade jetzt, während der Corona-Krise, beobachten. In Zeiten von Individualisierung und Anonymität ist das Netzwerk aus Freunden, Kollegen und Nachbarn wichtiger denn je.
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Foto: xoio/Bauwerk Capital GmbH & Co. KG

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Illustration: ikuvshinov/Adobe Stock, Taras Livyy/Adobe Stock

Smart vermieten

DAS SMART HOME AUS VERMIETERSICHT — HYPE ODER MEHRWERT UND MEHR WERT?
Der Tech-Bereich ist schnelllebig und bringt fast jede Woche einen neuen großen Hype hervor. Mancher Trend prägt die Zukunft, andere verschwinden schnell wieder. Ein Begriff bleibt dabei anhaltend in den Köpfen: Smart Home oder auch Smart Living — beides längst keine Eintagsfliegen mehr. Das neue, smarte Leben und Wohnen weist heute schon den Weg in die Normalität der Zukunft.

Smart ist das neue beliebt

Abends nach Hause kommen, überall geht gedämpftes Licht an und dank Heizung oder Klimaanlage ist der Raum schon angenehm temperiert. Dafür haben sie vollautomatisch registriert, wann sich die Bewohner auf den Weg nach Hause gemacht haben, sich kurz die aktuelle Wetterlage aus dem Internet geholt und sich passend eingestellt. So oder so ähnlich ist es heute in einem Smart Home möglich. 2018 lebten schon rund 16 % der deutschen Haushalte in einem derart automatisierten oder smarten Zuhause. Für das Jahr 2022 erwarten Branchenexperten eine Verbreitung bis in jeden dritten Haushalt. Ein früher Vorreiter war Microsoft-Gründer Bill Gates: Während die Welt noch lernte, sein Windows 95 zu bedienen, dachte Gates schon ein ganzes Stück weiter. Er hatte die Vision eines Hauses im Sinn, das für seine Bewohner oder Besucher von der Raumtemperatur über die Lieblingsmusik im Hintergrund bis zu den Bildern an der Wand automatisch alles anpasst – und das in jedem Raum, durch den sie sich bewegen.
„A decade from now, access to the millions of images and all the other entertainment opportunities I’ve described will be available in many homes and will certainly be more impressive than those I’ll have when I move into my house in late 1996. My house will just be getting some of the services a little sooner.“
Bill Gates in „The Road Ahead” über sein Smart Home
Viele dürften die damals rund 63 Millionen Dollar teure, „Xanadu 2.0“ getaufte Hightech-Villa von Gates lange nur für Extravaganz gehalten haben. Sie müssten sich heute eigentlich bei dem Microsoft-Gründer entschuldigen, denn er entwarf schon damals das, was gut zwei Jahrzehnte später zunehmend Alltag und Normalität sein würde: ein Smart Home. Bestanden dazu noch vor wenigen Jahren viele Vorbehalte unter den Konsumenten (zu teuer, kein großer Nutzen, zu komplexe Technik), zeigten die Umfragen anschließend eine kontinuierliche Bewegung von Bedenken zu Begeisterung mit jedem weiteren Jahr. Durch immer mehr Anbieter von immer mehr smarten Komponenten und Systemen, die von der Beleuchtung über die Heizung bis zum Rollladen praktisch die ganze Haustechnik steuern können und sich zudem immer einfacher installieren lassen, hat sich diese Entwicklung zunehmend schneller vollzogen.

Schon lange investieren nicht nur Immobilieneigentümer in die Technik – viele Mieter haben sich auf eigene Kosten ihr Zuhause smart gemacht. Dafür mussten sie nicht einmal ihre Vermieter fragen, weil sich die allermeiste Smart-Home-Technik 2020 leicht und rückstandslos wieder entfernen lässt. Im Gegensatz zu früherer Hausautomatisation kommt die Technik ohne große Installation und Kabelverbindungen aus. Viele Geräte benötigen einen Stromanschluss, aber die komplette Kommunikation funktioniert drahtlos per Funk, über WLAN und Internet oder Bluetooth – oft mit Akku. Das eröffnet ein weites, smartes Feld. Nur in wenigen Fällen wie beispielsweise dem Umbau eines handbetriebenen Rollladens zum intelligenten Sonnenschutz ist der Segen des Vermieters wegen tieferer Eingriffe erforderlich. Oder sollte jener im Sinne der Attraktivität und des Immobilienwerts vielleicht sogar selbst in smarte Technologie investieren?

Nach dem Parkett kommt smarte Technik

In den USA gehört Komfort zu den wichtigsten Gründen, warum Smart-Home-Technik gekauft wird. Hierzulande überwiegt dagegen deutlich die Absicht, Energie und damit Energiekosten durch intelligente Objektsteuerung zu sparen.
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Quelle: insta_photos/Adobe Stock
So können Vermieter kaum direkt profitieren, wenn sie nicht gerade Räumlichkeiten im Objekt selbst nutzen. Klare Vorteile für ein Investment ergeben sich aber an drei anderen Stellen: Erstens schwingt sich Smart-Home-Technik nach hochwertigen Einbauküchen oder Parkettböden zum nächsten Premium-Standard eines Mietobjekts auf. Mit solcher Ausstattung gewinnt es klar an Attraktivität. Das bedeutet zweitens eine gewisse Wertsteigerung der Immobilie, wenn dabei auf die großen, verbreiteten Systeme etablierter Hersteller gesetzt wird. Das gewährleistet trotz laufender technischer Innovationen einen hohen Nutzwert über längere Jahre – Updates und diverse Verbesserungen inklusive. Drittens warten bei der staatlichen KfW-Bank eine Reihe zinsgünstiger Kredite, Tilgungszuschüsse oder auch allgemeine Zuschüsse, wenn Vermieter in smarte Energieeffizienz, mehr Sicherheit oder eine altersgerechte Architektur ihrer Objekte investieren. Let’s get smart!
„Das Smart Home muss offen und einfach sein.“
George Yianni, Head of Technologs Philips Hue

Smarte Thermostate:

An einzelnen Heizkörpern oder an der Wand für die Fußbodenheizung senken sie schnell die Heizkosten. Per Zeitplan, über eine Smartphone-App oder auf Kommando an verschiedene Sprachassistenten passen sie individuell Wohnungs- oder Zimmertemperatur an. Besonders effizienter Komfort entsteht mit Geofencing: Die Thermostate erhalten dabei Informationen über den Standort der Bewohner, senken die Temperatur automatisch, wenn sie gehen, und heizen rechtzeitig wieder ein, wenn sie auf dem Rückweg sind. Zusätzlich können Vermieter hier festlegen, dass niemals die gewünschten Mindesttemperaturen unterschritten werden – ein Plus, um Schimmel vorzubeugen.

Smarte Beschattung oder Rollläden:

Beide geben zusätzlichen Komfort und unterstützen außerdem das Management der Raumtemperatur. Durch Sensorik oder die Nutzung von Live-Wetterdaten schließen sie sich, wenn zu große Hitze droht, oder öffnen sich, um in der kalten Jahreszeit gezielt Sonnenstunden für die natürliche Erwärmung des Objekts zu nutzen.

Smarte Rauch- und Wassermelder:

Im Unterschied zu typischen Stand-alone-Lösungen haben die smarten Vertreter einen bedeutenden Vorteil: Sie melden Rauchentwicklung oder Wasseraustritt nicht nur mit lokalem Alarm, sondern parallel mit einer E-Mail oder Mitteilungen auf die Smartphones hinterlegter Nutzer. Abwesende Bewohner, aber auch Hausmeister oder Hausverwaltung sind so sofort über die Gefahr informiert und können unmittelbar darauf reagieren. Natürlich lassen sich die smarten Geräte auch über Funk auslesen – so ist die Inspektion auch auf Entfernung möglich und lästige Prüftermine entfallen.

Smarte Türschlösser:

Ab jetzt öffnen Bluetooth, Fingerabdruck oder PIN-Eingabe Tür und Tor. Smarte Schlösser verriegeln sich automatisch zu gewünschten Zeiten oder wenn Personen das Objekt verlassen. Ein Schlüssel wird obsolet und teurer Schließanlagentausch nach Schlüsselverlust schlichtweg überflüssig.
Diese und andere Smart-Home-Technik von der Videotürkamera bis hin zu intelligenter Beleuchtung oder integrierter Stromzählung in allen Schaltern oder Steckdosen eröffnet neue Qualitätsstandards für Mietwohnungen – insbesondere bei Premium-Objekten.
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Quelle: Halfpoint/Adobe Stock

Der Standard für möbliertes Wohnen, Coliving oder Serviced Apartments

Speziell möblierte Wohnungen erlauben das Angebot eines multifunktionalen, vielschichtigen Smart Homes bis hin zu Details wie Beleuchtungskonzept oder Sprachsteuerung.
Damit steigert sich die Attraktivität einer Wohnung in dem mehrheitlich technikaffinen Kreis potenzieller Mieter überdurchschnittlich und das Objekt hebt sich gut vom Markt ab. Und mehr: Verbunden mit smarten Schließsystemen entstehen auch in Bereichen wie Coliving oder Serviced Apartments alltägliche Erleichterungen für Mieter, Vermieter oder Servicepersonal.

Intelligente Türsysteme übermitteln schon bei der Online-Buchung eines Apartments automatische Zugangscodes, die später mit Ende des Aufenthalts wieder verfallen. Ein 24/7-Check-in oder -Check-out ohne persönliche Schlüsselübergabe wird möglich und statt langem Warten auf den Mieter vor Ort übernimmt eine Videobotschaft auf dem Bildschirm die persönliche Begrüßung. Servicepersonal erhält zu festgelegten Zeiten eigene Zugänge und auch Handwerker werden automatisch eingelassen, wenn Reparaturbedarf ist – ohne, dass der Mieter vor Ort sein muss. Convenience ist hier das oberste Gebot.

Vermieter oder Verwalter behalten dabei immer die volle Kontrolle und das von überall aus per App. Viele große Hotels setzen schon lange auf vergleichbare Schließsysteme, ihre Möglichkeiten und ihre Sicherheit. Zu wesentlich geringeren Kosten lassen sich nun auch einzelne Apartments oder kleinere Objekte durch Smart-Home-Türschlösser mit diesem Mehrwert ausrüsten.

Ob sie das alles anbieten wollen, können Vermieter abwägen. An anderer Stelle in der neuen Techniklandschaft haben sie keine Wahl, eventuell nur noch ein paar Jahre Zeit. Stichwort: Smart Metering. Wärmemessgeräte oder Stromzähler müssen bis 2027 beziehungsweise 2032 vollständig auf die nächste intelligente Generation umgestellt sein. Einfache Fernablesung, verbesserte Verbrauchsinformationen und damit Hilfe beim Energiesparen und letztlich der Klimaschutz sind die Gründe dafür.
Das ist sicherlich noch eine Weile hin, aber schon ab diesem Jahr können Mieter auch unterjährig Informationen zu ihrem Heizkosten- oder Warmwasserverbrauch beim Vermieter für eine Verbrauchsoptimierung abfragen. Ohne smarte Technik bedeutet es einigen Aufwand, dieser neuen Informationspflicht nachzukommen.
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Quelle: rh2010/Adobe Stock
„Smart Home und andere vernetzte Produkte richten sich nicht nur an Private. Sie werden auch im Business einen großen Einfluss gewinnen. Und genau wie jedes Unternehmen, das um die Jahrtausendwende das Internet zunächst ignorierte, laufen diejenigen, die jetzt dieses neue Internet der Dinge ignorieren, Gefahr, abgehängt zu werden.“
Jared Newman, Tech-Experte und Journalist

Smart Home und Smart Living kommen – und am Ende kommt keiner an ihnen vorbei

Das smarte neue Leben, Wohnen oder Arbeiten entwickelt sich in Deutschland in vielen Bereichen im Interesse von Nutzern, Politik und Wohnungs- oder Immobilienwirtschaft stark unter dem Fokus von Energieeffizienz und Klimaschutz. Es sorgt mittel- und langfristig für hohe Nachhaltigkeit und zahlt sich unmittelbar durch Kostenersparnis aus. Diese Entwicklung ist nicht mehr aufzuhalten. Ihre Möglichkeiten sind schon jetzt enorm. Sie werden zweifellos immer weiter wachsen, aber das Warten auf diese Updates schafft keinen großen Vorteil. Im Gegenteil: Noch können Entwickler, Investoren, Planer, Vermarkter oder Vermieter hier herausragen. Smart-Living-Konzepte sind heute noch eine Kür, die Herzen gewinnt, morgen oder übermorgen werden sie zum Pflichtprogramm, das man besser nicht zu spät umsetzt.

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Quelle: Werner Sobek

Aktivhaus Serie 700

NEULAND IM DEUTSCHEN MIETWOHNUNGSBAU? Umbau, Umnutzung, Verdichtung von München bis Hamburg

Die „Rahmenvereinbarung zum seriellen und modularen Bauen“ soll die Schaffung von bezahlbarem Wohnraum in deutschen Städten beschleunigen. Mit ihr werden neun innovative Wohnmodelle für den Massenwohnungsmarkt verfügbar. Eines davon ist die Aktivhaus Serie 700. Das modulare Multitalent hat Stararchitekt Werner Sobek entwickelt, dessen Name weltweit für Engineering, Design und Nachhaltigkeit steht. Das war uns einen zweiten Blick wert.
„Städtebaulich, gestalterisch und bautechnisch stoßen wir völlig neue Türen auf.“
Prof. Werner Sobek
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
WERNER SOBEK:
Grenzgänger zwischen Architektur und Technik

Herr Prof. Sobek, Sie sind bekannt für spektakuläre, nachhaltige Großprojekte weltweit wie etwa den internationalen Flughafen von Bangkok, die Hauptverwaltung der Deutschen Post in Bonn, das Mercedes-Benz Museum in Stuttgart oder die Interbank in Lima. Was war der Grund für die Gründung der AH Aktiv-Haus GmbH, ein Unternehmen für innovativen Modulhausbau?

Die Gründungsgesellschafter, d.h. Herr Prof. Klaus Fischer und ich, wollten eine Bautechnik entwickeln, die es erlaubt, hochwertige Gebäude mit hohem Variantenreichtum in sehr schneller Zeit industriell zu produzieren. Die Gebäude können 12 Wochen nach Bestellung fertig ausgestattet und vorgetestet angeliefert und ohne Lärm vor Ort mit einem Zeitaufwand von einer Stunde pro Wohnung montiert werden. Danach kann man einziehen. Das Ganze zu einem für jedermann erschwinglichen Preis.

Was ist das Neue und Revolutionäre am Aktivhaus-System?

Wir arbeiten mit einer Plattformstrategie. Wir haben das Gleiche-Teile-Prinzip des klassischen Fertighausbaus überwunden und in ein Gleiche-Fügung-Prinzip überführt. Aufgrund unserer parametrischen Beschreibung aller Komponenten können wir viele Elemente geometrisch in kürzester Zeit nach Bauherrenwunsch anpassen und zu einer numerisch gesteuerten Produktion weiterleiten. Eine Vielzahl unterschiedlicher Fassaden und Fensteroptionen erlaubt hohe Individualität, die Verarbeitung ist hochwertig und recyclinggerecht. Der Energieverbrauch ist sehr niedrig und liegt schon in der Basisausstattung bei KfW 55.

Sehen Sie die modulare Bauweise auch als Antwort auf die wachsende Nachfrage nach neuen Wohnformen angesichts immer dynamischerer Lebensmodelle, beispielsweise Coliving?

Die modulare Bauweise ist für dynamische Lebensmodelle sehr gut geeignet, denn sie erlaubt hohe Herstellgeschwindigkeiten, einfachen Umbau und hohe Flexibilität in der Vernetzung der Räume. Die Aktivhaus-Gebäude sind im Normalfall für eine kleine Familie ausgelegt, es können aber bis zu acht Personen pro Haus untergebracht werden. Auch Konzepte für Senioren, Studenten oder zum Beispiel Sozialwohnungen sind machbar.
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Quelle: A.T. Schaefer

Kritiker bemängeln die fehlende Individualität des seriellen Wohnungsbaus. In einem Interview sagten Sie, Architektur müsse „atemberaubend schön sein und den Menschen wie eine zweite Haut umhüllen“. Ist dies auch mit Modulbauweise möglich?

Die Kritiker des seriellen Bauens halten sich daran fest, dass viele Modulbauten in der Vergangenheit stets aus baugleichen Einheiten bestanden - der sogenannten Containerarchitektur. Wir bei Aktivhaus bauen stark individualisierbare Häuser mit unterschiedlichsten Fenster- und Türanordnungen, 25 unterschiedlichen Fassadentypen und vielen Varianten in der Innenraumgestaltung und Ausstattung. Dadurch, dass wir die Module nicht wie baugleiche Container stapeln müssen, sondern kleinere und größere Einheiten in mehreren Etagen mischen und die Grundrisse auch gegeneinander verdrehen können, entsteht höchste städtebauliche Vielfalt und Qualität.
Die Serie 700 eignet sich für die urbane Nachverdichtung oder die Aufstockung von Bestand. Mit der Modularität ihrer Tragstruktur sind die Wohneinheiten hochflexibel hinsichtlich Nutzung und räumlicher Gestaltung. Ob Mehrfamilienhaus in einer Baulücke oder mehrgeschossiges Mietswohnhaus – vieles ist machbar.
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH

Ist serielles Bauen in dieser Individualität und Qualität bzw. die Anmietung der betreffenden Wohnungen dann immer noch bezahlbar?

Gerade das war eines unserer Ziele. Die industrielle Produktion hochgradig individualisierbarer und variantenreicher Module senkt den Herstellerpreis, die schnelle und saubere Montage vor Ort tut ein Übriges. Die Basismodelle der Serie 700 sind schon ab 1.300 € pro m² zuzüglich Grundstückskosten erhältlich.

Warum ist es so schwer, Bauherren, Architekten und Ingenieure schon im Konzeptionsstadium einer Immobilie an einen Tisch zu bringen?

Integrale Planung ist ein Muss, wenn das Ergebnis hochwertig und insbesondere wenn es nachhaltig sein soll. Viele Bauherren - auch und gerade die Profis unter ihnen -, aber auch viele Architekten und Ingenieure haben das, jenseits von Sonntagsreden, immer noch nicht verstanden. Man hofft häufig, die Planung ein paar tausend Euro billiger zu bekommen, und merkt nicht, dass man das vermeintlich Ersparte am Ende in vielfacher Menge in Form von durch Planungsmängel bedingten Qualitätsdefiziten, Bauzeitverzögerungen und Mehrmassen bezahlt.

Mit dem Entwurf eines innovativen Wohnungsgeschossbaus aus Modulen der Serie 700 haben Sie den Wettbewerb „Serielles und modulares Bauen“ des GdW gewonnen. Inwiefern wäre die Realisierung ein Pionierprojekt?

Eine Realisierung von Projekten auf der Basis des GdW-Verfahrens wäre in zweierlei Hinsicht ein Schritt in die Zukunft: Städtebaulich und gestalterisch stoßen wir völlig neue Türen auf – aber auch bautechnisch. Schließlich werden die Bauzeiten dramatisch verkürzt und damit Lärm, Staub und Verkehrsbehinde- rungen minimiert. Und verfahrenstechnisch bedeutet das GdW-Verfahren die Abkürzung langwieriger Planungs-, Ausschreibungs- und Vergabeverfahren bei gleichzeitig höchster kostenmäßiger Attraktivität.
Die Module der Serie 700
Wohnmodule
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 730
BGF: 38,5 m²
Nettowohnfläche: 28,5 m²
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 750
BGF: 48,8 m²
Nettowohnfläche: 37,31 m²
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Wohnmodul 770
BGF: 64,6 m²
Nettowohnfläche: 51,81 m²
funktionsmodule
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Aktivhaus Technikmodul „tech“
Zur externen Energieversorgung bei größeren Modulverbünden.
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Hauswirtschaftsmodul „clean“
Für die externe Unterbringung von z.B. Waschmaschine oder Trockner (auch mit Energieversorgung möglich).
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Gemeinschaftsmodul 700 „meet“
Für Studentenwohnheime oder Boarding-Houses (skalierbar durch Kopplung mehrerer Module).
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Quelle: AH Aktiv-Haus GmbH
Lagermodul 700 „cargo“
Separater Stauraum für Buggy, Bike & Co.

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Quelle: ROOM/Unsplash

Sharing Real Estate

WIE FLEXIBLE OFFICE SPACE DIE IMMOBILIENWIRTSCHAFT VERÄNDERT. EIN GASTBEITRAG VON FELIX GAUGER
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Quelle: Felix Gauger
FELIX GAUGER, M. Sc. betrachtet das Thema Flexible Office Space am Fachgebiet Immobilienwirtschaft sowie Baubetriebswirtschaftslehre an der Technischen Universität Darmstadt aus der Forschungsperspektive: „Aktuell begleiten wir wissenschaftlich den Umzug eines Unternehmens, das von seinem eigenen Büro in einen Coworking Space umzieht — auch das kommt vor. So stellen Coworking Spaces nicht immer nur zeitlich befristeten Office Space dar, sondern werden aufgrund der genannten Gründe teils auch als dauerhafte Arbeitsplatzvariante bevorzugt. Gründe, die auch im Wettbewerb um die besten Talente bei der Generation von heute zählen.“

Sharing Economy auf allen Ebenen

Es gibt kaum eine Branche, in der die Sharing Economy noch nicht angekommen ist und zu radikalen Umbrüchen geführt hat. Das beste Beispiel für diesen unaufhaltsamen Trend ist vermutlich die Automobilbranche. Als Reaktion auf den Sharing-Gedanken haben Automobilhersteller ihre Geschäftsmodelle mit Carsharing-Lösungen und Mobilitätsdienstleistungen völlig neu ausgerichtet. Sie gehen den Weg vom Produzenten hin zum Dienstleister.
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Quelle: ROOMHERO/Lena Hoppenstaedt
Auf der anderen Seite sind Firmen wie Uber oder Lyft eine ernsthafte Bedrohung für Automobilhersteller, denn sie führen dazu, dass der individuelle Fahrzeugbesitz obsolet wird. Dadurch werden die großen Player der Branche zum bloßen Lieferanten der Mobilitätsanbieter degradiert.

Mittlerweile mischt der Sharing-Trend auch die Immobilienwirtschaft auf. Insbesondere im Büromarkt nimmt das Angebot an Flexible Office Space stark zu. Der Mehrwert liegt hier — wie auch in anderen Branchen — nicht allein im physischen Produkt, sondern vielmehr in den Dienstleistungen, die um das Produkt herum entstehen. Inzwischen hat die Sharing Economy eine Vielzahl an Ausprägungen in der Immobilienwirtschaft erreicht (Abbildung 1).
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Abbildung 1: Ausprägungen der Sharing Economy in der Immobilienwirtschaft

Potenzial für neue Wohn- und Arbeitskonzepte

Die größte Aufmerksamkeit erfährt der Sharing-Gedanke im Bürosegment. Unter den Sammelbegriff Flexible Office Space fallen sowohl Coworking Spaces und hybride Modelle als auch Serviced Offices bzw. Business Center. Doch selbst im Wohnsegment fördert die Sharing Economy neue Formen des Wohnens und Zusammenlebens: Serviced Apartments und Coliving-Angebote sind häufig im Zusammenspiel mit Flexible Office Space zu finden. Eine weitere Spielart dieser Entwicklung sind erste Coproduktion-Angebote wie Makerspaces. In diesen gemeinschaftlich genutzten Werkstätten haben auch Menschen ohne eigene Werkzeuge und Maschinen die Möglichkeit, ihre Produkte zu fertigen. So wechseln Fertigungsprozesse zumindest im kleinen Maßstab den Ort, was wiederum Veränderungen und neue Nutzungsformen für die Immobilienwirtschaft mit sich bringt.
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Quelle: Johnson Wang/Unsplash

Flexible Office Space

Flexible Office Space stellt flexiblen Arbeitsraum für Selbstständige, Entrepreneure und Angestellte zur Verfügung, der gemeinsam genutzt wird. Neben dem Zugang zum reinen Arbeitsplatz profitieren Nutzer von Dienstleistungen wie einem Empfang, der Möglichkeit zur Teilnahme an Veranstaltungen, Networking Events und Vorträgen. Eine nicht zu unterschätzende Rolle spielt zudem die Gemeinschaft.
In den letzten Jahren hat sich Flexible Office Space bereits so weit etabliert, dass er sich in verschiedene Geschäftsmodelle unterteilen lässt: Business Center, Coworking Spaces und eine Mischform daraus — die hybriden Modelle (Abbildung 2).

Klassische Business Center setzen im Allgemeinen auf (Einzel-)Büros mit hoher Privatsphäre in bester Lage. Dort achten sie vor allem auf ein seriöses und professionelles Umfeld. Coworking Spaces legen ihren Fokus hingegen auf den gemeinsamen Austausch durch die Arbeit im Open Space. Ein lockeres Umfeld, ansprechende Arbeitsflächen und eine geringe Professionalität sind ihre Kernelemente.
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Abbildung 2: Gegenüberstellung verschiedener Ausprägungen von Flexible Office Space
Die am meisten verbreitete und am schnellsten wachsende Form von Flexible Office Space sind die sogenannten hybriden Modelle. Der prominenteste Betreiber dieser Form ist WeWork, das mit einer Bewertung von zuletzt 47 Milliarden Dollar zu den wertvollsten Start-ups der Welt gehört. Hybridmodelle vereinen die Professionalität der Business Center mit dem Hip-Faktor der Coworking Spaces, vereinen Einzelbüros mit Gemeinschaftsflächen und bieten ein hohes Service-Level. Dazu gehören beispielsweise Dienstleistungen wie ein Empfang, die Paketannahme oder eine Kaffeebar. Vor allem aber sind es die community-orientierten Maßnahmen wie Pitches, Netzwerkveranstaltungen und wöchentliche Get-Togethers an der Bar, mit denen die Anbieter eine Atmosphäre erschaffen, die mehr zählt als der eigene Schreibtisch. Digitale Dienste wie das Reservieren von Meeting-Räumen via Smartphone, die automatische Push-Benachrichtigung beim Eintreffen des Kunden am Empfang oder eigene Community-Apps runden das Angebot der Flexible-Office-Space-Betreiber ab.
DEFINITION VON FLEXIBLE OFFICE SPACE
FLEXIBLE OFFICE SPACE ERMÖGLICHT FLEXIBLES ARBEITEN VONEINANDER UNABHÄNGIGER WISSENSARBEITER AN EINEM GEMEINSAMEN, INSTITUTIONALISIERTEN ORT. NUTZERFOKUSSIERTE DIENSTLEISTUNGEN, EIN SOZIALES UMFELD UND EINE HOHE ARBEITSPLATZQUALITÄT ERMÖGLICHEN STEIGERUNGEN DER ZUFRIEDENHEIT UND PRODUKTION UND BIETEN SOMIT POTENZIALE FÜR DEN UNTERNEHMENSERFOLG.

Erfolgsfaktor Community

In Analogie zur Automobilbranche geht der Impuls bei dieser Entwicklung nicht von den alteingesessenen Anbietern aus, sondern wird durch Start-ups getrieben, die häufig in einer anderen Branche außerhalb der Immobilienwirtschaft beheimatet sind. So wie Drivenow, Uber und Lyft keine klassischen Automobilhersteller sind, sind auch Wework, Mindspace und Co. keine klassischen Immobilienunternehmen.
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Quelle: Austin Distel/Unsplash
Immer mehr Bedeutung gewinnen dabei der Community-Aspekt, die Vernetzung der Nutzer und vor allem die Zufriedenheit des Individuums im Raum. Analog zum Mobilitätssektor scheint das physische Gut nicht mehr im Vordergrund zu stehen und der Appeal, die Flexibilität und Unabhängigkeit höher zu wiegen. Wo früher das Firmenfahrzeug und der Eckschreibtisch im Einzelbüro noch Hierarchie und Status ausgedrückt haben, zählen heute das gemeinsame Feierabendbier im Coworking Space und die Tischkickerpartie beim Lunch.

Worin liegen die Erfolgsfaktoren für Betreiber von Flexible Office Space und was sind die Gründe, warum Menschen in den Spaces arbeiten? Um das herauszufinden, haben wir in einer umfassenden Literaturrecherche Journalbeiträge, Konferenzvorträge und Dissertationen zum Coworking ausgewertet, die hauptsächlich auf empirischen Studien beruhen. Die Analyse ergab 349 Nennungen von Erfolgsfaktoren, die wiederum in acht Kategorien eingeteilt wurden (Abbildung 3).

Die Auswertung zeigt: Das Hauptargument für die Arbeit in Coworking Spaces ist die Gemeinschaft. Darunter fallen Faktoren wie soziale Interaktion, Beziehungen und gemeinsamer Austausch. Die zwanglose Kommunikation in den meistens hierarchiefreien Arbeitsflächen vereinfacht arbeitsbezogene und persönliche Gespräche innerhalb der Community und erleichtert soziale Interaktionen.
GRÜNDE FÜR DIE ARBEIT IN COWORKING SPACES
ENTSCHEIDEND SIND NICHT FINANZIELLE GRÜNDE, SONDERN DIE GEMEINSCHAFT, DIE IN DEN FLEXIBLEN SPACES ENTSTEHT. NEBEN SELBSTSTÄNDIGEN NUTZEN START-UPS UND ZUNEHMEND AUCH CORPORATES DIESE FORM DER ARBEITSFLÄCHEN. SIE ERLEICHTERN ZUSAMMENARBEIT, ERMÖGLICHEN KREATIVITÄT UND INNOVATIVITÄT UND BIETEN DIE IMMER HÄUFIGER GEFORDERTE FLEXIBILITÄT FÜR NUTZER.
Als weiteren wichtigen Grund für einen Schreibtisch im Coworking Space haben viele Befragte die Kollaboration genannt, die Zusammenarbeit bei einer gemeinsamen Leistung. Die Kollaboration erweitert das Konzept der Gemeinschaft insofern, als dass die Coworking-Nutzer nicht nur an einem gemeinsamen Ort arbeiten, sondern auch an einem gemeinsamen Projekt. Sie diskutieren miteinander und lernen voneinander. Die Literatur führt in diesem Zusammenhang Begriffe wie Wissensaustausch, Feedback und Teamarbeit auf.

Innovativität wird als Eigenschaft von Coworking Spaces ebenfalls sehr geschätzt, da Innovationen oft nicht in Einzelarbeit, sondern als Ergebnis einer Zusammenarbeit entstehen. Häufig ist auch die räumliche Gestaltung und Ausstattung der Spaces ein besonderer Anreiz, da sie kreatives Arbeiten leichter macht und zu neuen Ideen anregt. Dadurch, dass die Coworker in ihrem Umfeld zufriedener sind, steigt auch die Produktivität und die Identifikation mit der Arbeit.

Corporate Coworking Space

Durch die zunehmend projektbasierte Arbeit, die allgemeine Marktdynamik und den gesteigerten Wettbewerbsdruck müssen Coworking Spaces räumlich und zeitlich flexibel sein. Mieter benötigen skalierbare Flächen, die sie rund um die Uhr nutzen können — und das teilweise sehr kurzfristig. Gerade diese Flexibilität ist der Grund, weshalb selbst große Unternehmen immer häufiger Projektteams in die Spaces schicken. Gleichzeitig können sie durch die bedarfsgerechte und spontane Bereitstellung von Arbeitsplätzen ihre Ressourcen besser planen und haben eine hohe Auslastung.

Einige Corporates gehen noch weiter und setzen das Erfolgskonzept Flexible Office Space direkt selbst ein. Unter dem Begriff Corporate Coworking Space passen sie ihre Flächen auf die neuen Anforderungen an. Dafür kooperieren sie entweder mit externen Betreibern oder erbringen die Leistungen in Eigenregie. So ermittelt eine Studie im Auftrag des Zentralen Immobilien Ausschusses (ZIA) von Prof. Dr. Andreas Pfnür, dass deutsche Unternehmen in den nächsten zehn Jahren rund die Hälfte ihrer Flächen ersetzen müssen, um den neuen Anforderungen der Arbeitswelt gerecht zu werden.
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Abbildung 3: Gründe für die Arbeit in Coworking Spaces

Immobilienbranche 2.0

Die Beobachtung des Immobilien- und Nutzermarkts zahlt sich aus: Nur so haben Betreiber von Flexible Office Space die Anforderungen an Büroflächen richtig erkannt und sich dadurch eine lukrative Marktlücke erkämpft. Die Erfolgsfaktoren der Coworking Spaces tun ihr übriges, um den Trend weiterhin zu stärken.

Dieser immobilienwirtschaftliche Umschwung hat starke Wechselwirkungen mit den parallel ablaufenden Veränderungen in der Mobilitätsbranche, in der Energiewirtschaft, der Informations- und Kommunikationstechnologie und nicht zuletzt der Wohnungswirtschaft. Gemeinsam genutzte Immobilien, Produktion und Logistik, Agiles Arbeiten und Mobilitätsdienstleistungen miteinander zu verknüpfen, ist deshalb die Zukunftsperspektive von Shared Services.

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Quelle: Daniel Chen, Unsplash

BIM City

DIE STADT VON MORGEN WIRD SCHON HEUTE GEBAUT
Die Orte, an denen Menschen leben und arbeiten, stehen am Anfang eines radikalen Wandels. Die Art und Weise, wie sie bisher entworfen und gebaut wurden, verändert sich komplett. Durch digitale Techniken stehen Gebäude und ganze Städte nicht mehr nur für sich – sie entstehen jetzt individuell um ihre Nutzer oder Bewohner herum. Ein Ansatz, der zugleich Lösungen für viele andere Probleme in der Bau- und Immobilienwirtschaft verspricht.
„Wir bauen wie im alten Rom vor 2000 Jahren.“ — Mit dieser Aussage ließ Immobilienentwickler Christoph Gröner, Vorstandsvorsitzender der CG Gruppe AG, im August 2018 die Branche kräftig aufhorchen. „Wie bitte?“, wird sich mancher gefragt haben. Schließlich steht doch in Hamburg das Apartimentum, das Smart Home schlechthin. Außerdem öffnet mit dem Grand Central Berlin in Deutschland bald eines der weltweit modernsten Bürogebäude seine 22.000 m2 große Hightech-Geschossfläche. Nur ein paar Kilometer entfernt von diesem Vorzeigeprojekt tickt für einen anderen Bau allerdings auch eine Uhr, die längst zum landesweiten Running Gag geworden ist. Im Sommer 2019 zeigte sie mehr als 2600 Tage an. Gemeint sind die Tage, seit denen die Eröffnung des Hauptstadtflughafens BER schon überfällig ist. Keine Frage: BER und Grand Central Berlin sind zwei Extreme.

Wie so oft liegt die Wahrheit irgendwo in der Mitte. Aber auch dort sieht es nicht sonderlich gut aus. Büro-, Gewerbe- oder Wohngebäude — die Baukostenindizes kletterten zuletzt schon quartalsweise um gut einen Punkt nach oben. Alle sind vollauf beschäftigt und so wachsen die Wartezeiten bei Baufirmen und Handwerkern parallel zu den Kosten. Pünktliche Fertigstellung? Praktisch unmöglich. Für Bauherren und Investoren wird es immer schwieriger, der stark angezogenen Nachfrage hinterherzueilen — im Bereich Wohnimmobilien ohnehin. Selbst die einst großen Leerstände bei Büroflächen sind mittlerweile fast aufgebraucht, während immer neue Objekte entstanden sind. Der Blick auf öffentliche Bauprojekte rundet das negative Bild ab, auch wenn es dort nicht immer ganz so schlimm aussieht wie auf dem BER.
Zusammengefasst: Der Bau- und Immobilienbereich in Deutschland steckt in einer ziemlich tiefen Sackgasse und hat mit seiner enormen Größe Probleme beim Wenden. Die Ursachen sind vielfältig. Christoph Gröner hat sie teilweise auf den Punkt gebracht: Es wird losgebaut, ohne dass der Bau wirklich in allen Aspekten durchdacht ist, die ersten Probleme tauchen auf und am Ende geraten Kosten-, Nutzungs- und Zeitplanung vollkommen aus der Spur. Aber eine umfängliche Lösung steht längst bereit.
BIM AUF EINEN BLICK:
DIE BAU- UND IMMOBILIEN­BRANCHE DIGITALISIEREN SICH. IM ZENTRUM DIESER DIGITALISIERUNG STEHT DAS BUILDING INFORMATION MODELING, KURZ BIM. DER NEUE BAU- UND DESIGNPROZESS ERÖFFNET UNZÄHLIGE GESTALTUNGS­MÖGLICHKEITEN – GLEICHZEITIG SENKT ER KOSTEN UND BAUZEITEN. BIM ERREICHT JEDEN WINKEL UND WIRD AUCH DIE BÜROS DER ZUKUNFT UMGESTALTEN – HIN ZU ANGENEHMEN, PRODUKTIVEN ARBEITS­PLÄTZEN FÜR ALLE. RUND UM DIESE BÜROS VERÄNDERT DAS MODELING AUCH DIE STÄDTE UND ERSCHAFFT DIE SMART CITIES DER ZUKUNFT.

Eine Branche erfindet sich neu

Die Digitalisierung mischt sämtliche Wirtschaftsbereiche auf. Nach anfänglicher Skepsis und langem Zögern überzeugt die disruptive Technologie mehr und mehr mit konkreten Beispielen für bessere Prozesseffizienz, geringere Kosten oder größere Nachhaltigkeit. Einige Visionäre im Baubereich haben das Potenzial früh erkannt. Sie arbeiten schon länger mit BIM, dem Building Information Modeling.
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Quelle: Matthew Henry, Unsplash
BIM bedeutet Bauen 4.0 und zugleich ein nach allen Seiten offenes Workflow-Modell, das den Bau- und Planungsbereich in wenigen Jahren mehr revolutionieren wird, als es in den letzten hundert Jahren passiert ist. So beschreibt es Dr. Stefan Nöken aus der Konzernleitung der Hilti Gruppe, die gerade in Rotterdam ein BIM Experience Center eröffnete, um die Vielfalt der BIM-Möglichkeiten zu präsentieren. Und weiter prognostiziert er: „Building Information Modeling wird einen wichtigen Platz in der Industrie einnehmen und auch in der zukünftigen Zusammenarbeit aller am Bau Beteiligten wird eine Transformation stattfinden.“

Mit BIM wird zweimal gebaut: Zuerst entsteht ein Objekt rein virtuell und wird solange digital geformt, bis es alle Erwartungen für eine optimale Nutzung erfüllt. Gebäude und Bauprozess werden vorab am Rechner perfekt durchdesignt. Eigentümer oder Entwickler erhalten dadurch die vollständige Kontrolle über ihr Projekt und sehen es vorab in einer virtuellen Realität. Außerdem können beteiligte Gewerke die verschiedenen Bauphasen digital nachvollziehen: Sie sehen beispielsweise mithilfe einer VR-Brille, wo Leitungen verlegt wurden oder werden müssen. Der neue Weg bringt eine immense Kosten- und Zeitersparnis beim anschließenden realen Bau. Die Möglichkeiten dieser Vorab-Digitalisierung sind schier endlos und erfassen jedes Detail. Wie verändern eine Tür hier oder eine Glasfläche dort die Sicherheit oder die Lichtverhältnisse? Binnen Sekunden geben die virtuellen Gebäudemodelle und die Algorithmen dahinter die passenden Antworten.

Gebäude und Räume wie aus dem Atelier

Selbst die Wünsche und Bedürfnisse der zukünftigen Nutzer fließen frühzeitig in diesen Prozess ein. Die Technik kann das Gebäude und die Räumlichkeiten buchstäblich maßschneidern. Besonders praktisch ist das für Büroimmobilien, die den komplexen Anforderungen von verschiedenen Mietern unterliegen.
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Autodesk, ein US-Software-Unternehmen für computer-aided design (CAD) und international führender Anbieter für BIM-Lösungen, zeigte dazu 2017 eine beeindruckende Fallstudie (siehe oben): Für die Neugestaltung von Büroetagen erfasste ein Architektenteam zunächst die Räumlichkeiten digital. Lichtverhältnisse, Ausblick, Arbeitsbereiche, Geräuschkulisse und viele andere Parameter nahmen sie Quadratmeter für Quadratmeter in ihr Modell auf. Anschließend befragte Autodesk die dort arbeitenden Menschen nach ihren Wünschen, Bedürfnissen und Schwächen der Räumlichkeit durch die Aufteilung. Mit den Antworten wanderten weitere Daten in das Modell. Im nächsten Schritt ließen die Architekten die BIM-Magie für sich arbeiten.

Umfangreiche Rechenoperationen formten aus dem riesigen Datenpool durch generatives Design einen neuen Gestaltungsentwurf für die Etagen, der maximale Arbeitsplatzergonomie mit optimalem Raumdesign vereinte. Kurzum: ein perfektes Büro.

Mit Spacelab sitzt auch in Europa ein Vorreiter in diesem Bereich. Spacelab Director Rosie Haslem bringt die Philosophie der tech-basierten Bürogestaltung auf den Punkt: „Architektur sollte von innen heraus entworfen werden. Großartiges Design beginnt und endet bei den Menschen.“ Nach diesem Leitgedanken entwerfen und überarbeiten die Londoner schon seit fast zwei Jahrzehnten Büros auf der Basis von Datenanalysen, um eine Arbeitsumgebung für maximale Produktivität und Nutzungsqualität zu gestalten.
„DIE BAUBRANCHE IST BEREIT FÜR DIESE IDEEN. VORTEILE UND MÖGLICHKEITEN SIND UNWIDERSTEHLICH.“
DAVID BENJAMIN, ARCHITEKT UND GRÜNDER VON THE LIVING
Das generative Office Design ermöglicht wesentlich umfangreichere Optionen, was die Büroplanung angeht. Nebenbei beachtet es so viele Facetten, dass es ein ganzes Team an Architekten bräuchte, um zu einem ähnlichen Ergebnis zu gelangen. Zum ersten Mal ist es möglich, alle Bedürfnisse des Mitarbeiters auf einmal in Betracht zu ziehen. Die Arbeitsumgebung passt sich vollständig dem Menschen an, nicht mehr umgekehrt. Damit bietet BIM die ideale Grundlage für das Bürodesign der Zukunft.

Die Grundgedanken des Building Information Modelling sind keinesfalls so neu, wie sie durch den jüngst entstandenen Fokus auf das Thema erscheinen. Neu sind aber die Möglichkeiten, welche die digitale Technik dafür bietet — von der automatisierten Datenerfassung durch Sensorik bis zur Visualisierung der fertigen Entwürfe zum Beispiel mit Augmented Reality (AR), wie sie von Spacelab genutzt wird.

Wo BIM schon funktioniert

Auf der anderen Seite des Atlantiks arbeitete Autodesk mit BIM in ganz anderen Maßstäben — wie beim 632 Meter hohen Shanghai Tower, dem aktuell dritthöchsten Gebäude der Welt. Bei den Autodesk BIM Tools liefen während der Entwicklung und des Baus alle Informationen zusammen. Anschließend wurden sie in ein transparentes Netzwerk für sämtliche Projektpartner gespeist, das die Zusammenarbeit optimal koordinierte und eine pünktliche und kosteneffiziente Fertigstellung sicherte. Heute bietet der Shanghai Tower vom 8. bis zum 81. Stockwerk insgesamt 200.000 m² Bürofläche.

Der Technologiekonzern Siemens vertraute ebenfalls auf BIM, als er 2013 sein neues Technologie-Zentrum im schweizerischen Zug plante. Das Unternehmen blieb im Anschluss an den Bau nicht nur Nutzer, sondern wurde aus Überzeugung selbst zum Anbieter smarter IT-Infrastrukturen für BIM. Auch die Deutsche Bahn plant die Neu- und Umbauten in ihrem Schienennetz nur noch mit BIM. Die Bahnhofshalle für Stuttgart21, der Gerüstbau zur Restaurierung des Ulmer Münsters — überall kommt BIM heute zum Einsatz. Mit dem Bauen wie vor 2000 Jahren ist nun Schluss.
MIT BIM PASST SICH DIE ARBEITSUMGEBUNG VOLLSTÄNDIG DEM MENSCHEN AN, NICHT MEHR UMGEKEHRT

BIM auch im kleinen Maßstab

Die Idee einer digitalen Modellierung für jedes Bauprojekt setzt sich immer weiter durch und kommt damit zunehmend bei Planern, Architekten, Baufachleuten und Firmen an, die überwiegend kleinere Projekte für private und institutionelle Investoren realisieren. Denn das BIM-Konzept ist an beiden Enden skalierbar. Es modelliert einen hunderte Meter großen Büroturm genauso wie Büros von kleinen und mittelständischen Unternehmen. Dabei verbindet es dutzende Beteiligte rund um den Globus ebenso effektiv wie eine Handvoll lokaler Baupartner.

So wächst die Zahl der Gebäude aus diesem digitalen Workflow laufend an. Auch die öffentliche Hand, die in der Vergangenheit regelmäßig Schwierigkeiten hatte, ihre Bau- und Infrastrukturprojekte innerhalb des Kosten- und Zeitrahmens zu realisieren, setzt auf die Zukunft mit BIM. Bei Ausschreibung und Vergabe vieler Projekte wird BIM bald verbindlich. BIMCity entsteht. Es wird eine Stadt, in der Gebäude nicht mehr nur für sich und den Moment entwickelt und gebaut werden. Sie sind von Grund auf für ihre Eigentümer, Nutzer und ihre Umwelt optimiert. Diese Gebäude und ihre Verbindungen wachsen schneller und werden preiswerter.

Mit BIM bleiben die einzelnen Teile urbaner Lebensräume keine autarken Inseln mehr. Durch den BIM-Prozess besitzen sie viele Schnittstellen, um sich mit der Nachbarschaft und der lokalen Struktur zu verbinden. Der Organismus Stadt entsteht vollständig neu — effizienter, sicherer, nachhaltiger und lebenswerter. Es wachsen Smart Citys, für deren Errichtung BIM ein unverzichtbarer Baustein ist.

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