WOHN­FLÄCHEN­BERECHNUNG


Beim Thema Wohnflächenberechnung kommt es immer wieder zu Differenzen: Der Grund dafür sind unterschiedliche Berechnungsmethoden, die zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Die beiden wichtigsten Methoden sind die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 und nach der Wohnflächenverordnung. Je nach Berechnungsmethode gehören bestimmte Flächen – zum Beispiel Terrassen und Balkone – lediglich anteilig oder überhaupt nicht zur Wohnfläche.

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Wofür ist die Wohnflächenberechnung von Bedeutung?


Die Wohnflächenberechnung nimmt man meistens entweder nach DIN 277 oder nach der gesetzlichen Wohnflächenverordnung vor. Zwischen den Berechnungsmethoden kann es zum Beispiel bei Einfamilienhäusern zu Unterschieden von bis zu 20 Quadratmetern kommen. Das ist von Bedeutung, weil unterschiedliche Ergebnisse bei der Berechnung der Wohnfläche von Wohnimmobilien Auswirkungen auf verschiedene Bereiche haben:

  • Die Berechnung der Wohnfläche spielt eine Rolle bei der Werteinschätzung einer Immobilie, beispielsweise beim Kauf oder Verkauf des Objekts.
  • Die Versicherungsprämie einer Hausratversicherung orientiert sich oft an der zugrunde liegenden Wohnfläche.
  • Auch die Mietnebenkosten werden regelmäßig nach Wohnflächen aufgeschlüsselt. Bei einem zu hoch angesetzten Wert steigen auch die Nebenkosten entsprechend.
  • Bei der Baufinanzierung schätzen Planer die Wirtschaftlichkeit eines Bauvorhabens anhand der Wohnfläche ein.
  • Für einen Bauantrag spielt die Wohnfläche und damit die richtige Berechnung auch eine wichtige Rolle.
  • Für die Bestimmung des Anteils jedes Eigentümers am Hausgeld der Eigentümergemeinschaft ist die Wohnfläche der einzelnen Wohnungen ebenfalls relevant.
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Unterschiede zwischen Wohnfläche, Nutzfläche und Grundfläche


Die Grundfläche einer Immobilie ist die Fläche, die mit dem Boden verbunden ist, also die bebaute Fläche. Die Wohnfläche dagegen bezieht sich auf die Gesamtheit der anrechenbaren Fläche der Räume, die zu einem Haus oder einer Wohnung zählen. Das bedeutet, dass diese Flächen bewohnbar sind. Je nach Berechnungsmethode gehören zur Wohnfläche daher keine Kellerräume oder Waschküchen. Im Gegensatz zur Wohnfläche bezeichnet die Nutzfläche den Anteil der Grundfläche, den man seiner Zweckbestimmung entsprechend nutzen kann. Daneben gibt es noch die sogenannten Verkehrsflächen, die der Erschließung der einzelnen Bereiche dienen und teilweise zur Wohnfläche gehören.

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Ein ideales Beispiel, um die Unterschiede zwischen Nutzfläche und Verkehrsfläche zu veranschaulichen, ist ein Einfamilienhaus: Im Untergeschoss befinden sich typischerweise Nutzflächen. Dazu gehören Keller, Lagerbereiche, der Heizungsraum sowie die Waschküche und der Trockenraum. Flure, Dielen, Windfang und Treppenräume eines Einfamilienhauses gehören dagegen zu den Verkehrsflächen.

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Wohnflächenberechnung: Was zählt zur Wohnfläche?


Zur Wohnfläche in einem Haus oder in einer Wohnung gehören vor allem die Flächen von Wohnzimmer, Schlaf- und Kinderzimmer. Die Küche, das Esszimmer, Fluren und Diele, Badezimmer und WCs sowie Abstell- und Nebenräume sind bei der Berechnung ebenfalls zu berücksichtigen. Daneben gibt es noch weitere Flächen, die man in die Flächenberechnung einbezieht:

  • Verkleidungen von Türen und Fenstern,
  • Rahmenumrandungen (z. B. von Türen),
  • Fuß-, Schramm- und Sockelleisten,
  • der Untergrund von fest eingebauten Gegenständen wie Heiz- und Klimageräten, Einbaumöbeln, Dusch- und Badewannen,
  • versetzbare Raumteiler.

In die Wohnflächenberechnung nicht einbezogen werden

  • Flächen von Vormauerungen, Schornsteinen und Verkleidungen,
  • Flächen von Säulen und Pfeilern, sofern sie höher als 1,50 m sind und ihre Grundfläche größer als 0,1 m2 ist
  • Treppen, die mehr als drei Stufen aufweisen, sowie die Treppenabsätze,
  • Fenster- und Wandnischen, die nicht bis zum Boden reichen und die eine geringere Tiefe als 0,13 m aufweisen.

Ob und in welchem Umfang Dachschrägen zur Wohnfläche gehören, ist abhängig von der jeweiligen Berechnungsmethode. Gleiches gilt für Terrassen, Loggien und Balkone, die man ganz oder anteilig berücksichtigt.

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Die Wohnflächen­berechnung nach der Wohnflächenverordnung


Die Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung (Wo FIV) kommt am häufigsten zum Einsatz. Die WoFIV legt fest, was zur Wohnfläche einer Immobilie gehört und wie die Wohnfläche zu ermitteln ist. Unterschiede zu anderen Berechnungsmethoden ergeben sich unter anderem aus der Berechnung von Treppen, Pfeilern und Säulen, Nischen, Terrassen und Balkonen sowie von Dachschrägen:

  • Dachschrägen muss man gemäß der Wohnflächenberechnung nach WoFIV erst ab einer bestimmten Raumhöhe (1 m) als Wohnfläche berücksichtigen.
  • Dieselbe Berechnungsmethode wendet man auch für Flächen unterhalb von Treppen an.
  • Pfeiler und Säulen, die eine Grundfläche von mehr als 0,1 m2 aufweisen, werden nicht in die Wohnflächenberechnung einbezogen.
  • Nischen darf man nur dann in die Wohnflächenberechnung nach WoFIV einbeziehen, wenn sie bis zum Boden reichen und eine Mindesttiefe von mehr als 0,13 m aufweisen.

Häufiger Streitpunkt und besonders relevant bei der Wohnflächenberechnung nach WoFIV ist die Berücksichtigung von ganzen Räumen. Keller- und Bodenräume, Heizungsräume, Waschküchen sowie Garagen gehören dabei garnicht zur Wohnfläche. Mit voller Quadratmeterzahl muss man beheizte Wintergärten berücksichtigen, während man nicht beheizte und deshalb nur temporär genutzte Wintergärten lediglich zu 50 % zur Wohnfläche hinzurechnet. Ähnliches gilt für Dachgärten, Terrassen, Loggien und Balkone, deren Fläche zu 25 % zur Wohnfläche gehört. Falls diese Flächen einer Hausgemeinschaft zur Verfügung stehen, darf man sie jedoch nicht zur Wohnfläche dazu rechnen.

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Die Wohnflächen­berechnung nach DIN 277


Die zweite populäre Methoden, um eine Wohnflächenberechnung durchzuführen, richtet sich nach DIN 277, die die „Rauminhalte und Grundflächen von Bauwerken im Hochbau“ beschreibt. Der Vorteil der Berechnung nach DIN 277 ist, dass man nicht direkt Wohnflächen, sondern Nutz-, Funktions- und Verkehrsflächen ermittelt.

Die Wohnflächenberechnung nach DIN 277 setzt sich wie folgt zusammen:

  • In einem ersten Schritt bestimmt man die Brutto-Grundfläche.
  • Von diesem Brutto-Wert werden die sogenannten Konstruktionsflächen abgezogen, unter anderem vorhandene Schornsteine, Wände, Pfeiler und Nischen.
  • Daraus ergibt sich die Netto-Grundfläche, die man nochmals in Nutzfläche, Verkehrs- und Funktionsfläche unterteilt.
  • Die Wohnfläche errechnet sich nach DIN 277 dann aus der Netto-Grundfläche abzüglich der Funktionsfläche, wozu unter anderem Heizungsräume sowie alle Räume der Haustechnik gehören.

Diese Art der Wohnflächenberechnung ist für den Verkäufer einer Immobilie regelmäßig besser, da sie im Vergleich zu anderen Berechnungsmethoden im Ergebnis zu einer höheren Quadratmeterzahl kommt. Im Gegensatz zur Wohnflächenberechnung nach der Wohnflächenverordnung werden Balkone, Terrassen und Loggien separat ausgewiesen und zu 100 Prozent angerechnet. Ein weiterer Unterschied ist, dass man die DIN 277 im frei finanzierten Wohnungsbau verwenden darf, nicht jedoch in öffentlich geförderten Bereichen. Hier ist ausschließlich die Berechnung auf der Grundlage der Wohnflächenverordnung zulässig.