STEUERN AUF MIET­EINNAHMEN


Egal, ob privat oder gewerblich: Mieteinnahmen sind zwingend in der Steuererklärung anzugeben. Vermieter können jedoch Steuern sparen, wenn sie sämtliche Aufwendungen in die Waagschale werfen, die die Steuerlast schmälern: Sowohl Instandhaltungskosten als auch Kosten für Putzhilfen, Handwerker oder den Steuerberater lassen sich steuerlich geltend machen.

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Mieteinnahmen und Steuern: Was ist wichtig?


Mieteinnahmen unterliegen entweder der Einkommensteuer oder der Gewerbesteuer. Dies richtet sich danach, ob der Vermieter privat oder gewerblich handelt. Gewerbetreibende geben ihre Mieteinnahmen als Einkünfte aus selbständiger Arbeit an, während Privatpersonen die Anlage V zur Einkommensteuererklärung ausfüllen. Laut § 21 Einkommensteuergesetz sind die Mieteinnahmen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung anzugeben. Die Höhe der Steuer hängt dabei von der jeweiligen Steuerklasse des Vermieters ab.

Die Mieteinnahmen am Finanzamt vorbei zu „schleusen“, ist nicht empfehlenswert. Zu groß ist hier das Risiko, erwischt zu werden. Wenn der Mieter beispielsweise Fahrtkosten absetzt und die Wohnanschrift angibt, deckt das Finanzamt den Schwindel schnell auf. Zudem sind Vermieter gesetzlich dazu verpflichtet, eine Steuererklärung abzugeben. Ob es sich bei dem vermieteten Objekt um eine Wohnung, eine Garage oder nur um ein einzelnes Zimmer handelt, spielt dabei keine Rolle.

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Welche Kosten sind absetzbar?


Der Vermieter kann seine Werbungskosten von den Mieteinnahmen abziehen. Gemeint sind damit nicht nur die Ausgaben, die als Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Zu den Werbungskosten gehören neben den Kosten für die Immobilienverwaltung unter anderem

  • Abschreibungen auf das Gebäude,
  • Grundsteuer,
  • Kosten für eine Rechtsberatung rund um das Mietverhältnis,
  • Kosten für den Steuerberater,
  • Versicherungsbeiträge,
  • Gebühren für Wasser- und Stromversorgung,
  • Gebühren für die Müllabfuhr,
  • Wohngeld,
  • Verwaltungskosten,
  • Kontoführungsgebühren.

Einen nicht unerheblichen Faktor stellen haushaltsnahe Dienstleistungen dar. Hierunter fallen Kosten, die dem Vermieter durch Haushalts- oder Gartenhilfen entstehen. Sämtliche Fahrt- oder Reisekosten, die dem Vermieter im Zusammenhang mit dem Mietobjekt entstehen, können ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden. Pro Kilometer lassen sich 0,30 € angeben. Auch Übernachtungskosten bei mehrtägigen Reisen schmälern die Steuerbelastung. Wer das vermietete Objekt außerdem mit Hilfe einer Finanzierung erworben hat und nun monatlich die Kreditraten abbezahlt, hat die Möglichkeit, die Zinsen für den Kredit von der Steuer abzusetzen.

Auch Instandhaltungskosten können Vermieter absetzen. Hierfür gibt es zwei Möglichkeiten: Zum einen kann ein größerer Erhaltungsaufwand auf einmal von der Steuer abgesetzt werden. Zum anderen lassen sich diese Kosten auf zwei bis fünf Jahre verteilen. Letzteres bietet sich an, wenn durch einen Leerstand weniger Miete eingenommen wird. In einigen Fällen stellt dies steuerlich gesehen die bessere Variante dar. Doch auch kleinere Beträge für Renovierungs- oder Erhaltungsmaßnahmen können die Steuern senken. Vermieter sollten daher sämtliche Handwerkerrechnungen einreichen, die sie z. B. für das Verlegen von Fliesen oder für die Abflussreinigung erhalten. Zu beachten ist jedoch, dass nur der Arbeitsaufwand steuerlich absetzbar ist. Die Materialkosten können Vermieter nicht geltend machen.

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Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an?


Welche Steuern für einen Vermieter anfallen, hängt davon ab, welcher Einkunftsart die Mieteinnahmen zugerechnet werden. Ganz allgemein handelt es sich bei der langfristigen Vermietung unbeweglicher Sachen um eine private Vermögensverwaltung. Dies ist auch dann der Fall, wenn es sich um eine größere Immobilie mit mehreren Mietparteien handelt und der Verwaltungsaufwand damit relativ groß ist. Bei der privaten Vermietung fällt für den Vermieter trotzdem nur die Einkommensteuer an.

Damit ist die Abgrenzung zur gewerblichen Vermietung jedoch oft nicht eindeutig. Es handelt sich um eine gewerbliche Vermietung, wenn die Mieterschaft häufig wechselt oder bestimmte Sonderleistungen durch den Vermieter erbracht werden. Dies trifft vor allem auf Ferienvermietungen zu, wenn der Vermieter sich um die Reinigung und das Beziehen der Betten kümmert oder die Gäste anderweitig bewirtschaftet. Auch die Vermietung von Messeständen oder Konzertsälen gilt als gewerbliche Vermietung.

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Steuern auf Mieteinnahmen berechnen


Sobald die Vermietung als gewerblich angesehen wird, fällt neben der Einkommensteuer auch die Gewerbesteuer an. Der gewerbetreibende Vermieter muss deshalb die Anlage G zur Einkommensteuererklärung auszufüllen und den erzielten Gewinn angeben, der durch die Vermietung entstanden ist. Wie sich die Steuern auf Mieteinnahmen berechnen lassen, hängt unter anderem vom Standort ab. Da sich der Hebesatz der Gewerbesteuer von Gemeinde zu Gemeinde unterscheidet, gibt es kein pauschales Rechenbeispiel. Allerdings können Vermieter, die den Hebesatz ihrer Gemeinde kennen, ihre Gewerbesteuer online berechnen lassen. Grundsätzlich gibt es dabei einen Freibetrag von 24.500 € pro Jahr. Erst wenn dieser Betrag überschritten wird, sind Steuern auf Mieteinnahmen abzuführen. Eine Steuererklärung ist allerdings immer erforderlich – auch wenn die Einnahmen niedriger sind.

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Sonderfall: ver­mögensverwaltende GmbH


Ist die Vermieterin eine klassische GmbH, fällt zusätzlich zur Gewerbesteuer die Körperschaftssteuer an. Das beste Steuer-Spar-Modell ist daher die Gründung einer vermögensverwaltenden GmbH. Während bei der klassischen GmbH-Form sowohl Gewerbesteuer als auch Körperschaftssteuer zu zahlen sind, muss die vermögensverwaltende GmbH keine Gewerbesteuer abführen, wenn die Gewinne in der Gesellschaft verbleiben. Sobald ein Gesellschafter die Gewinne allerdings entnehmen will, fällt die Kapitalertragsteuer in Höhe von 25 % zuzüglich des Solidaritätszuschlags an. Die beste Lösung ist folglich, die Gewinne in der Gesellschaft zu behalten. In diesem Fall gehen nur ca. 16 % an den Staat. Der Gewinn der vGmbH kann außerdem geschmälert werden, wenn der Eigentümer der Gesellschaft sich selbst als Geschäftsführer einstellt. Das monatlich bezogene Gehalt verringert den Gewinn und somit die anfallende Steuer. Auch das Absetzen von Geschäftsausgaben bringt steuerliche Vorteile und eine höhere Rendite.